博鳌特写 | 铿锵行：适者生存

2021博鳌房地产论坛·特写 如果用几个醒目的标签来概括时下房地产的变化，那“三道红线”与“双集中”必定排列其中。

两者就像一套组合拳，自去年八月伊始先后登场，一环扣一环地传导、影响着房企的资金、土储、销售、利润等等。

身处风暴中心的房地产行业，每一个地产人都比以往更加如履薄冰。

他们正在经历什么？他们走向何方？这些迷惑与彷徨，探索与希望，或许能在今年博鳌房地产论坛的重磅环节铿锵行，于思想火花的碰撞中寻找到一些答案。

今年铿锵行的讨论主题为“红线、两集中与利润”——放在当前的大环境下再合适不过了。

讨论由经济学家樊纲主持，这引得犀利且幽默的陈淮接过话筒便笑称：“我很高兴今天有一个内行的人主持，省得我鸡同鸭讲。”

诚然，今天的对话绝对不是“鸡同鸭讲”，至少，台上这群内行的经济学家、企业家，都对当前的房地产行业形成了基本共识。

邱晓华简洁地用寥寥数语为目前的行业环境定调：“过去靠高杠杆、快周转来实现高利润的时代已经结束了，因为高杠杆时代已经不可持续，未来一定是要求地产商把杠杆率降到最低的位置。”

经济学家们往往擅长从更为宏观的方面看待问题，他们“规劝”房地产商，目前的政策既是当前的政策，可能也是中长期的政策；因此，建议地产商们不要去突破红线，尽可能把现金流不中断作为地产未来发展一个最重要的环节来考虑。

对于房企来说，最接近风暴中心的他们早已认清处境。

“我一直觉得企业最大的作为就是要适应环境。”旭辉控股董事长林中看来，企业就跟物种一样讲究适者生存，没办法改变环境，而是要适应环境。

林中十分清醒，眼前的形势无需过多抱怨：“企业要根据环境的变化，不断地调节自己，不断地生长，不断地进化，进而能适应新的环境。”

花样年董事局主席潘军亦感叹，这些对企业施加的政策都达到了预期，开发商真的要改变观念了。

“原来我们行业PK最关键的是规模，跑规模的逻辑是快周转，三道红线、两集中都是让你慢下来，国家要的是控制风险。所以对于企业来讲，在这个时代其实是逻辑变了。”

逻辑变了，这意味着赚快钱、赚大钱的模式在一定程度上已不合时宜。正如樊纲抛出的话题，面对未来1年、5年，甚至10年的发展问题，中国地产企业如何继续创造利润、求新求变？

陈淮为房地产从业者“喊冤”，认为所谓的“房地产行业是暴利行业”并不实。

“开发商的确挣了很多钱，但并不是暴利。”陈淮将开发商卖房售价拆解，看似比成本价高30%的背后靠的是高负债，同时要承担高利息、高融资成本和土地重置成本不断上升，30%的利润到手里可能是3%到5%，只是因为规模大显得利润很高。

房企利润厚薄或许不一，但必须承认的是，随着如今土地重置成本不断上升，通过资本快速扩张实现高利润的可能性越来越小。

即便是看多派的林中，也喊话地产商们要转变意识。

“大家一定要认为房地产行业进入了新的阶段，不可能有暴利。过去挣快钱，现在要挣慢钱；过去挣大钱，现在要开始学会挣小钱；过去容易挣钱，现在要认识到难挣钱。如果你没有这个意识，还想活在过去那种好挣钱的时代，那你怎么都会觉得这个日子很难过。”

如何改变与进化？林中认为，未来开发商要更加地专注聚焦，聚焦在自己最具有竞争优势的生意、业务、区域，以及产品，更加专注发挥自己的优势。

这意味着，房企不能再粗放发展，不能再乱花钱，要将有限的资金投到刀刃上。落到实处，林中提出要有精细的经营管理，核心是不要拿贵地、不要借贵钱，要做好产品和服务、做好成本管控。

林中进一步提出，行业从业者们要借用新的数字化工具、手段来提高管理的精细度，才能跟上低利率时代的步伐，不然就很容易出局。

这些有益的探索让林中对行业仍充满希望，坚定看多：“我相信未来还是有一批能适应环境、能快速变化、快速进化的开发商，还是会活得很好的。”

对话尾声，陈启宗意味深长地感叹，看未来一年、五年、十年，未来一年比较难过，未来五年不一定，未来十年才可以稳健。

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