从最新数据出发，解析碧桂园(02007)地产下半场的“密码”
地产行业迈入“下半场”，大概是所有行业人士心照不宣的共识。
近两年来，在“房住不炒”的总基调下，关于房地产的调控不断深化，从三道红线，到限购令，再到两集中供地政策，这些政策一轮接着一轮，正在从深层次改变着整个行业。
人们意识到，这轮政策调控引起的变化已不再是一次周期性波动，而是中国房地产的一场根本性变局——即房地产行业以融资高杠杆为主的高周转模式逐步被淘汰，而依靠精细化运营、产品力提升为主的管理模式则冉冉升起。
此背景下，如何顺应行业趋势找到一条适合自己的“路”，已成为当下房企探索的共同命题。
在此前的房企中报季中，我们似乎可以窥出房企优等生们的“应对绝招”。
有的房企将“安全”奉为中期业绩讨论会的主题，譬如融创中国，其首次提出了“更安全、更从容、更长期、更有价值”的战略目标，有的房企则强调“稳健”的发展战略，比如说万科，该公司继续坚持“稳字当头”，并指出“活下去比什么都重要”。
而令人好奇的是，作为行业中的标杆企业，碧桂园(02007)在地产下半场将存有什么“秘密武器”呢?
唯“稳”不破
从碧桂园2021年中期报告来看，有两组数据可以透露其上半年的发展状态：
一是销售稳步增长。
碧桂园最新公告显示，1-9月，碧桂园累计实现权益合同的销售金额4482.4亿元，已连续9个月实现累计同比增长。2021年上半年，碧桂园录得权益销售金额为3030.9亿元，同比增长14%;录得权益合同销售面积约3451万平方米，同比增长8%。
(数据来源：碧桂园财报)
销售的稳步增长，也促使该公司的核心财务数据呈增长之势：2021年前6个月，该公司的营业收入同比增长27%至2349.3亿元;毛利、净利分别增至462.8亿元、224.2亿元。
尤值得一提的是，上半年，碧桂园权益物业销售现金回笼2727.9亿元，权益回款率为90%，处于行业领先水平，而这已经是其连续6年回款率超过90%了。
房地产行业中，“回款率”是投资者颇为关注的财务指标，它体现了一家房企的“造血能力”以及规模扩张的底气。回款率越高，就说明“造血能力”强，进行规模扩张的底气也越足。而碧桂园连续6年的高回款率也道出了该公司强悍的自我造血能力，以及充足的规模扩张底气。
二是，杠杆水平进一步降低，净负债率仅49.7%。
2021年上半年，碧桂园的杠杆水平进一步降低：有息负债总额为3242.4亿元较2020年末进一步下降，其中一年以内有息负债占比更是下降至27%。同时，该公司的净负债率仅为49.7%，已连续多年保持低于70%。
值得一提的，债务结构持续优化之际，碧桂园手中的现金也十分充裕。截至6月末，碧桂园账上趴着可动用现金余额约1862.4亿元，现金短债比为2.15倍。
碧桂园仅踩中了剔除预收账款的资产负债率这一道“红线”，且这一数据已从去年底的80.53%下降至77%，该公司管理层表示，将有信心在2023年中期之前实现该项指标进入绿档。
债务结构优化、手上现金充裕之外，碧桂园的融资成本也进一步降低——期末融资成本约5.39%，较去年底下降17个基点。这是一个令人羡慕的融资成本比率，不仅显露了其无可撼动的龙头优势，也意味着后续碧桂园将有更多的机会能借到比别人更便宜的钱，并用这些钱做更多正确的布局。
从上半年关键财务指标表现来看，不难发现，老大哥的“稳”才是真正的“稳”。
而凭借稳健的财务状况，碧桂园也获得了全球顶级评级公司的认可。目前，穆迪和惠誉均给予碧桂园“投资级”信用评级，标普亦于2020年上调公司评级展望至“正面”。
高筑墙，广积粮
地产界有一句行话叫做：土储是房企的“生命线”。
这也就是说，土储是房企们安身立命最重要的本钱，其量的多寡、质的高低，不仅是衡量房企中长期核心竞争力的重要指标，也是决定房企后续成长空间和利润水平的关键因素。
不过，随着地产行业逐渐迈入“下半场”，房企们渐渐改变了从前追求规模的拿地方式，而是更加注重土地储备的质量。
碧桂园的土地储备兼具广度和深度，并且坚持深耕城镇化布局。
所谓的“广度”，指的是分布广泛，具备分散风险的优点，而“深度”则指的是，在高质量城市群持续深耕，进而斩获来自这些城市群的发展红利。
具体而言，广度方面，截至2021年6月底，碧桂园已覆盖中国内地所有省份的296个地级行政区、1408个区县，项目总数达3127个，可谓是全国土储布局最为广泛的企业。深度方面，2021年上半年，碧桂园共获取219幅土地，权益总代价约884亿元。按金额计算，新获取土地中，82%的土储聚焦五大都市圈，62%分布在三四线城市。
(数据来源：碧桂园财报)
与此同时，碧桂园可售货值的布局上也继续体现出其高质量城市群的决心。截至6月底，其在中国内地权益可售资源合计2.2万亿元，以此前权益销售额为基数，可维持公司未来3年以上的销售需求。在上述可售货值中，99%位于常住人口50万以上的区域;93%位于人口流入区域;74%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈。
基于精准的投资布局，碧桂园的货值质量也正在不断提升：从2019年开始，碧桂园获取的项目经营效益明显优于2017-2018年获取的项目，获取12个月内的平均货值转化率提高了5个百分点。
碧桂园的管理层表示，集团长期看好中国新型城镇化发展，将继续响应国家新型城镇化建设战略，聚焦城市深耕。
事实上，随着我国的城镇化进程不断推进，碧桂园的深耕城镇化布局可谓颇有“顺势而为，聚势而强”的特征。
2021年，政府工作报告指出，“十四五”期间将深入推进以人为核心的新型城镇化战略，加快农业转移人口市民化，常住人口城镇化率提高到65%。按照国家统计局公布的数据——2020年我国常住人口城镇化率是超过60%。这意味着，未来五年间城镇化率约有4个百分点的提升，因此这其中蕴藏的发展机遇可想而知。
坚守长期主义
流水不争先，争的是滔滔不绝。
在地产行业底层逻辑发生巨变的当下，房企想要继续稳健的走下去，所追求的也无非是“长期主义”了。
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