研究报告丨“十四五”房地产市场如何有效配置资源（上）
理财鱼小提示：研究报告丨“十四五”房地产市场如何有效配置资源（上）
主要观点：
1. 流动人口已经并将继续成为城市人口增长主要动力。我国人口增速减缓，预计在2025 年左右进入人口负增长时代，流动人口将成为城市人口增长的主要推手，2010 -2020 年期间，流动人口 对城镇人口增加的贡献率 高达61.44% 。未来人口流动呈现四个重要趋势：一是人口持续向东部集聚，广东浙江江苏成为最有吸引力的省份；二是一线城市常住人口增速放缓，都市圈人口增速提升；三是中西部地区省会城市虹吸效应较为明显；四是公共服务水平将成为人口流动的重要决定因素，公共服务水平越高的地区对人口的吸引力越强。
2. 人地错配扭曲热点城市房地产供求关系。土地供应是房地产市场供给的关键因素之一。从城市建设用地面积看，全国绝大多数省市土地供应是充足的。但从住宅端来看当前土地资源配置的情况，全国大多数省市土地供应偏紧。人地错配问题的长期存在，扭曲了一线城市和部分二线城市房地产市场的供求关系，导致其房价持续上涨，长期处于高位。
3. 人资错配导致金融资源配置效率偏低。从住房金融资源配置有效性来看，住房需求旺盛东部沿海地区贷款价值比偏低，中部、西部和东北地区偏高，住房金融资源配置的有效性有待提高；从财政转移支付的有效来看，部分人口大规模流入城市的公共服务资源没有充分按照常住人口进行合理配置，可能会妨碍未来城市化进程。
4. 为促使“人地资”等资源能更好地匹配，推动十四五时期新型城镇化平稳健康发展，在此提出八点政策建议： 一是在进一步减少阻碍劳动力自由流动的不合理壁垒的同时，适当控制重点城市人口流入的节奏；二是有条件地适度提高大城市人口限制；三是盘活存量建设用地，推动存量商业用地转住房用地；四是鼓励有条件的农村宅基地进入土地流通市场；五是增加对保障性租赁住房的金融支持，缓解新市民青年人等群体住房困难；六是建立人口流动、土地供给、金融支持与房价变动挂钩机制；七是提供合理稳定的金融支持；八是尝试土地指标跨区交易，解决重点城市土地指标不足问题。
正文：
人口增长和流动是影响房地产市场需求的中长期决定性因素。随着经济不断发展，人口从农村向城市、从小城市向中心城市、从经济欠发达地区向发达地区集中是世界范围城市 化发展的普遍规律，也是中国未来人口流动 和城市化发展的长期趋势。人口聚集效应意味着带来新的人口红利，人口向少数地区集中会为流入地带来区域性的人口红利，催生流入地的住房需求增长。 土地和金融则是决定房地产市场供给的关键因素。目前，我国大多数热点城市的土地供应和金融资源与人口流动并不相匹配。 在新型城镇化背景下，为了更好地满足流动人口住房需求、提高城镇化的质量、缓解人口流失地区财政支出的压力，有必要提高土地和金融资源的配置效率 ，促进房地产市场健康发展。
PART1
新型城镇化下人口流动扩大住房需求
我国人口增速减缓，即将进入人口负增长时代。“七普”数据显示，2010-2020年我国人口平均年增长率为0.53%，比2000年—2010年减少0.04个百分点，比1990年—2000年下降0.54个百分点，这意味着虽然我国人口数仍在增长，但其增速已经处于下行通道，并且在不久的将来，我国人口将进入负增长时代 。据预测，到2025 年，我国人口将达到峰值 14.2亿人，之后人口总数将逐年递减，且很难逆转。在人口总量即将减少的情况下，房地产市场将面临新的机遇和挑战。
流动人口已经成为城市人口增长的主要动力。就业机会、收入水平以及公共设施建设的差异是导致人们从农村流向城市、从小城市流向大城市的主要原因。随着人口自然转变的完成，人口自然增长对城市人口数量的影响越来越小，而流动人口迁入将成为城市人口不断增长的重要动力。通常，可以用一个地区流动人口增长量占常住人口增长量的比值，来测量流动人口对城市地区人口增长的贡献度。数据显示，1982年—1990年，我国流动人口对城镇人口增长的贡献度为15.38%，意味着在这个阶段，城镇人口增加主要依靠自身的人口增长；1990年—2000年，我国流动人口的贡献度为38.26%；进入21世纪后，出生人口规模大幅缩减，人口自然增长率持续下降，城镇人口增加越来越依赖流动人口迁入。2000-2010年和2010—2020年期间，流动人口贡献率分别为53.33%和61.44%，流动人口已越来越成为推动城镇人口增长的主要推手。
新型城镇化将推动区域性住房需求提升。2020年，我国城镇化率为63.89%（户籍人口城镇化率为45.4%），与发达国家80%的平均水平相差16.11%，比美国82.7%的水平低将近20个百分点，我国城镇化发展空间较大。根据实证分析，在其他条件不变的情况下，城镇化率每提高1个百分点，我国流动人口规模将增加0.07亿。据预测，到2035年，中国城镇化率将达到75%-80%。这意味着， 未来十四年内我国将新增流动人口 0.7-1.1亿，城镇地区将新增1.5-2.1亿人 。据国家卫健委 2017年统计，在当前流入地拥有住房的流动人口占比将近30%，在其余7成租房群体中拥有在流入地长期居留意愿的人占比将近25%。这意味着随着我国城镇化持续发展，流动人口规模增加，城市地区的住房需求也将随之增加。
PART2
未来人口流动可能呈现四个重要趋势
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