张良：实干家的新起点
理财鱼小提示：张良：实干家的新起点
编者按：经历三道红线与集中供地，地产业终结20年来的“高杠杆、高储备、高周转”模式，进入“稳地价、稳房价、稳预期”时代。乐居财经推出《韧性——2021对话经理人》系列，聆听时代转折中总经理的心声！本期【见地】对话嘉宾是海南峰森房地产开发有限公司副总经理、海南概思商业管理有限公司总经理张良。
撰文 | 焦换女
采访 | 王 静
摄影 | 潘伟琦
出品| 乐居财经
这是乐居财经访谈组第三次见到张良，每次会面他都辗转忙碌在各项事务中，对话时不禁跟他感叹了一句：“您真的太忙了。”
11月17日，华盛旗下的概思商业运营公司与贝哲资本联手打造的概思企业加速器，在华盛的商业项目“理想海”招商大会上签署落地协议。概思企业加速器面积约16000方，可容纳30至50家中大型企业。
作为海南峰森房地产开发有限公司副总经理，张良在会上分享“理想海”众多商业运营概念与规划。此外，他还有另一个身份——海南概思商业管理有限公司总经理，借由此次机会推荐这家“新”公司。
从峰森到概思，从房产开发到商业管理、增量市场走向存量市场，视角转变，张良如何看待时下海南楼市变局。
挑战与机遇
为了让房子回归居住性质，楼市调控已成为全国多数城市房产行业的常态。在张良的理解中，住宅和商办同属商品房，商品房是一个金融属性：“九十年代有了房地产以后，住房需求变成了投资需求，产品变成了商品，第二产业制造业变成第三产业服务业，现在国家其实在往回调，让它回归到最原始的需求上。”
海南的新房市场陷入“限地、限购、限价”局势，住宅市场收紧，反而给商办市场让出发展空间。
据统计，2021年截止至10月，海南成交商服用地316万㎡，占比为34%，市场化住宅用地压缩至2%，未来海南将有大批货量的商办入市。“水满则溢，月盈则亏”，当商办空间递增，入驻的企业主体没有跟上供应速度时，海南商办未来会面对空置率变高的问题。
这是海南商办市场的挑战，但挑战和机遇往往相辅而生。
在“理想海”招商大会上，秀英区区长分享给与会人员一个数据：近一年到两年时间里，秀英区增加了20至30万的流入人口。同时在自贸港大潮流驱动下，海南整体营商环境向着往利好方向发展。
“包括我们最近接待一些外面过来的合作伙伴也越来越多了，不管是资本市场还是投资市场，都是带着企业过来的。”张良跟乐居财经分析，商业地产崛起、入驻企业增多，这就是商业管理市场的机遇。
华盛与概思
2013年张良进入华盛。华盛以水泥制造业起家，旗下涉及业务横跨多项产业链。华盛的用人理念之一就是“能者多劳”，从张良紧凑的工作行程上，可看出这位集团砥柱骨干确实拥有过人的能力。
张良觉得自己只算是半个地产人，因为房地产起初在华盛只是一个小板块，而能在集团做到某个领域管理者的位置，往往要身兼多职：“现在没有行业是非常独立存在，都是相关联的。”
产业联系的连锁反应构架了经济共同体，海南房地产同样在探索如何从“传统市场”迈向“复合型地产”、“运营地产”转型。张良表示，创建概思并不是集团的突发奇想，而看到实实在在的市场需求。
华盛作为海南的龙头企业，很多外来企业在进入到自贸港谋求发展时，会通过不同的途径找到华盛进行合作商谈及探讨发展技术。新企业想在海南布局业务、扎根其中，都离不开商业管理的服务，而本土商管公司占据“先入为主”的优势，从基础逻辑入手，海南商业管理市场的商机本身就存在。
2020年5月份，海南概思房地产公司更名概思商业管理公司，单从名称更改可看出其背后的意义。海南房地产市场从增量市场转向存量市场，从房地产开发向服务运营倾斜，该是商业运营公司粉墨登场的时候了。
2021年概思作为商业服务型的公司，用了不到一年时间创下约1200万的业绩，印证了海南商管市场存在很大的发展空间，从中也可看出张良带领的团队力争在商管赛道闯出一片天地的决心。
概思商管在2021年完成了张良心中的两项目标。一是组成二十至三十人的专业团队，这是他敢去接洽商业项目的底气；其外团队用了半年时间，花费大量的人力、精力、财力走遍全国除西安、重庆以外二线及以上级城市，摸排全国出名和无甚名响的商业综合体其中的运营模式，收集数据、梳理入库。
大数据时代，闭门造车等于固步自封，只有走出去亲自去丈量，才能先知市场未来的方向。在即将到来的2022年，在现有的基础下，张良计划带领概思去介入进更多商管项目。“肯定是要走出去的。”张良坚定地说。
四区一中心
张良将概思商管的业务拓展方向概括为“四区一中心”：社区、园区、厂区、公共区、商业中心。
社区：传统居住小区，加上小区附属的底商、商业综合体等配套管理；
厂区：企业生产场所，围绕厂区管理的智能化、人性化等服务，为企业生产提高效能；
园区：比厂区规模更大，例如产业园、教育园、科技园，商管服务要尽量满足入驻企业、项目的各项要求；
公共区：公共活动区域，比如公园运维、街道管理、乡村改造等项目服务，万科全面负责厦门鼓浪屿的运营就是典型的例子。
依托现有的社区服务，延展到厂区、园区、公共区域、商业中心的服务范畴，张良在商管版图上布阵并非纸上谈兵。
>相关《 张良：实干家的新起点》内容：
1、 工商银行四川省分行在川开启“工行驿站”惠民服务新起点
为维护劳动者利益，保障劳动者权利，12月21日，中国工商银行和全国总工会分别在北京、成都、深圳同步举行主题为“心相联 爱无限 让城市更有温度”的共建“户外劳动者服务站点·工行驿站”授牌仪式。 在四川分会场现场，“成都最美环卫工人”艾英代表户外劳...【继续阅读】
2、 新起点 新形象 | 上杭县医院召开6S管理启动大会
理财鱼小提示：新起点 新形象 | 上杭县医院召开6S管理启动大会 上杭县医院6S精细化管理项目 正式启动啦！ 6S是一种管理模式，是指整理（SEIRI）、整顿（SEITON）、清扫（SEISO）、清洁（SEIKETSU）、素养（SHITSUKE）、安全（SAFETY），因前5个内容的日文罗马标...【继续阅读】
3、 新洋丰新能源新起点!
近日，新洋丰出资5亿元的“洋丰楚元新能源科技有限公司”(以下简称“洋丰楚元)正式成立并取得营业执照，据了解，洋丰楚元业务将围绕 ”电池制造和销售，电子专用材料研发和销售，新型能源技术研发和储能技术服务“等方向开展，并将重点布局磷酸铁和磷酸铁...【继续阅读】