金轮天地4.45亿美元票据“提息”重组，融资成本达11.8%、短期债务超44亿
理财鱼小提示：金轮天地4.45亿美元票据“提息”重组，融资成本达11.8%、短期债务超44亿
出品｜搜狐财经
作者｜吴亚
行业洗牌，房企生死一线间，大中型房企“暴雷”不断，小房企也举步维艰。继公告无法及时支付美元债利息之后，金轮天地控股（01232.HK）这家规模不大的江苏老牌本土房企，还是走到了债务重组的地步，引发外界关注。
12月21日，金轮天地公告拟就现有票据实施重组以解决债务问题，涉及4.45亿美元。重组协议显示，金轮天地将在此前高票息的基础上，再度提升0.4%与0.1%不等的支持债务重组的相关费用。
换言之，本次推高成本的重组协议仅仅是延后了金轮天地的偿债时间。而金轮天地的业绩早已不容乐观，今年上半年营收同比增长184.36%的情况下，营业利润竟亏损1.14亿元。截止6月末，面对高达44.62亿元的短期债务，其账面的货币资金也仅有9.76亿元。
4.45亿美元票据债务重组
从时间线来梳理，金轮天地的“流动性”资金紧张问题或早在5月就有所迹象。彼时，金轮天地曾公告，拟以其2022年票据、2023年票据交换新票据，合计不超过14.5亿美元。
即“以旧换新”，拉长公司债务账期。彼时，为了说服债权人延长债务期限，金轮天地就曾给予了每1000美元以40美元的额外现金奖励，即增添了4%的融资成本。
而最初的2022、2023年到期的旧票据本身的融资利率就已高达12.95%、14.25%，拟交换的2023年7月到期的新票据融资利率更是高达16%。这么高的利息回报，金轮天地被市场解读为“饮鸩止渴”。
之后到了12月13日，金轮天地更是直接公告，其本应支付一笔2023年到期的16.0%优先票据利息，金额约1160万美元，但其向法律及财务顾问审慎咨询后，决定不对这笔利息进行付款。
公告显示，这笔票据于今年6月8日发行，6月11日开始计息，半年一付息，发行规模1.45亿美元，票息高达16%，是金轮天地存续债券中票息最高的一笔，将于2023年7月11日到期。而2021年12月11日为该票据首次付息日，但由于12月11日为周六，付息可于12月13日作出。
虽然彼时金轮天地曾在公告中称，前述美元债有30天的利息支付宽限期，暂未构成实质性违约。但市场观点普遍认为金轮天地或违约，一些观点更是直接将这则公告解读为预告式“违约”。
据彼时公告，如果金轮天地未能在2022年1月11日之前完成利息支付，也未能在此期间达成展期或其他协议，就会发生实质性违约。
最新发布的21日公告显示，本次债务重组涉及到的票据分别为前述提到的2023年到期的16.0%优先票据，本金为1.45亿美元；2022年到期的12.95%优先票据，本金为1.22亿美元；2023年到期的14.25%优先票据，本金为1.785亿美元，共计4.45亿美元。
其中，12.95%优先票据，具体在2022年1月6日到期；另一笔2023年到期14.25%优先票据，需要在2022年1月10日支付约1211万美元的利息。且1月10日还是投资者的行权日，债券条款显示，当日投资者可以100%回售。
据此计算，2022年1月6日-1月11日，针对上述3笔票据，金轮天地需兑付的本息总额将近1.5亿美元。如果投资人同时选择行权，则金轮天地将面临更大的现金压力。
或因如此，金轮天地并未寻求票据的展期，而是快速且直接地对3笔票据进行债务重组。根据金轮天地与债权人对这3笔票据达成的重组协议，金轮天地将在此前高票息的基础上，再度提升0.4%与0.1%不等的支持债务重组的相关费用，并要求撤销债权人拥有的回售权。
换言之，前述票据剩余4.45亿美元，金轮天地仍无力偿还，其最终通过推高债券成本的方式达成了重组协议，将前述票据的偿债时间后延。
将出售若干物业资产以偿还债务
何以至此？金轮天地认为，近期的宏观经济状况对其业务造成影响，包括政府对房地产行业采取的紧缩政策及中国消费者情绪的恶化，导致整个房地产行业承受短期流动资金压力。加之今年7月以来，中国境内部分区域包括其主要业务分布的南京市，持续爆发的新冠疫情亦持续地对房地产行业造成影响。
而除了前述票据的债务重组方案之外，金轮天地还披露，其将采取措施以评估公司的流动资金和资本架构。
同时，金轮天地称，拟于未来三年出售若干境内投资物业，估计出售所得款项(未扣除费用及开支)为3.36亿美元，这将用于协助公司履行票据及其他金融债务项下的各项还款责任。
上述三笔票据目前的余额约为4.55亿美元，如以当前美元兑人民币的汇率来算，约合29亿元。这样规模的债务放眼整个房地产行业来看并不算高，但对金轮天地拉说，却是不小的金额。
金轮天地早在1994年就已经成立于南京，立业近30年来，业务主要在江苏和湖南两地。相比近十年来从单一区域走向全国的众多房企来说，在规模扩张方面，金轮天地显得十分“佛系”。
金轮天地在公司官网将自己定义为一家专注于轨道交通资源开发的较有影响的综合型商场和住宅房地产开发企业，从股权结构看，金轮天地的控股股东为金轮置业，持股比例为39.29%，公司实际控制人是以创始人王钦贤为首的王氏家族。
2013年1月16日，金轮天地在港交所主板上市，成为第一个以南京为总部、在香港上市的地产股。具体的业务来看，金轮天地为4大块主营项目，即地产、商业、地铁、酒店项目。其中包括22个地产项目，4个商业项目，11个地铁商业项目以及4个酒店项目。
2017年，可以说是金轮天地上市以来最为辉煌的一年，年内经营业绩及股价均创出新高，甚至荣获“港股100强”营业额增长10强第9名。但2018年以来，受江苏省及湖南省房地产调控政策乃至全国性的房地产调控影响，金轮天地的生存开始变得艰难。
往期财报数据显示，2018年-2020年，金轮天地净利润“三连降”，分别为3.42亿元、2.53亿元以及3478.8万元，同比降幅达到29.5%、26.21%、86.23%。
2020年全年，金轮天地的签约销售额和销售面积仅为40.8亿元、32.7万平方米。对照行业来看，第三方机构克而瑞披露的TOP200房企的门槛则是72亿元、37万平方米。
并且，当年金轮天地通过开发合作，持股比例在10%-37%范围内的合联营公司，新增土地储备也仅为47.94万平米。
而在2017年-2020年这四年时间里，金轮天地的销售均价为13656、12226、12059、12469元/平米，呈下滑趋势，而同期全国的房价和地价均在持续上升。
今年上半年，金轮天地实现销售额32.18亿元，同比增幅达到83.4%，但其中有部分原因为2020年同期受新冠疫情影响基数较低的缘故。
而长期低迷的销售均价，加上走高的地价，两头挤压之下，必然对金轮天地的盈利能力带来影响。今年上半年，金轮天地实现总营收12.46亿元，同比增幅也达到了184.36%。
但同期，金轮天地的营业利润亏损1.14亿元，净利润亏损0.76亿元，毛利率直接降低为1.07%，净利润率更是低至-6.2%。
值得注意的是，2020年年报显示，金轮天地4.06亿元的经营利润中，有高达2.33亿元的融资成本，资本化利息4.69亿元，即当期支出的总利息达到7亿元，均远超当期经营利润（1.27亿）和归母净利润（0.34亿）。
2021年中报显示，金轮天地包括资本化部分在内的利息支出达到4.45亿元，同比增长43.6%，而其当期利润则亏损。
另一更直观的数据则是，金轮天地在2019年时的综合融资成本仅为7.8%，2020年猛升至11.02%，今年上半年进一步上升至11.8%。
从房企融资新规“三道红线”看，截止今年6月末，金轮天地扣除预售款外的资产负债率为60.4%，净负债率为95.6%，现金短债比是0.46，仅踩中一道红线归为“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%。
但这已不能掩盖金轮天地的资金缺口，同期，金轮天地的银行及短期借款59.38亿元。其中一年内到期的短期借款25.26亿元，1-2年内偿还借款13.58亿，2-5年内偿还借款4.28亿元。
算上一年内应还票据，金轮天地有44.62亿元债务要在一年内偿还，但其期末现金及现金等价物19.56亿元，其中包括受限制银行存款约10.03亿元，无法覆盖到期债务。
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