5年40城650万套保障性租赁住房，谁笑了？谁慌了？

“十四五”期间（2021-2025年），40个重点城市计划新增650万套（间）保障性租赁住房的指标确定之后，各省市纷纷亮出了各自的筹建计划。上海于近日公布“十四五”期间，计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间），累计建设筹措60万套（间）以上，其中40万套（间）左右形成供应。

据克而瑞租售数据，目前万科泊寓以200000间位列住房租赁企业管理规模首位。也就是说，保障性租赁住房领域将会在5年里新增32.5个万科泊寓。如此短的时间，如此庞大的体量，保障性租赁住房将会给住房租赁市场带来怎样的冲击？

持续加码，5年40城650万套

自“十九大”以来，保障性租赁住房开始走入了人们的视野。根据2021年公布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次明确了国家层面的住房保障体系的顶层设计——保障性租赁住房、公租房和共有产权住房是三大支柱。

与此同时，这一租赁住房品类频频获得政策的加码助力。“十四五”规划提出“扩大保障性租赁住房供给”，奠定了这一品类的发展基调。紧接着国办发布22号文，对加快发展保障性租赁住房的建设提出了具体意见，并明确了保障性租赁住房建设是2022年住房建设事业的重点发力点。此后，有关保障性租赁住房具体的实施规划以及扶持政策相继落地，涵盖了筹集方式、主体参与、税收优惠、资产证券化等各个方面。

对此，亚洲旅宿大数据研究院收集了部分已公开十四五期间保障性租赁房源建设指标的城市，发现在全员加紧筹建的大趋势之下，呈现出4个相同特征。

其一是从保障性租赁住房占城市新增住房总量的比重来看，筹建力度之大。从图表可以看出，在四大一线城市中，保障性租赁住房均超过全市住房建设筹建总量的40%。其中，广州以45.8%的占比和60万套（间）的筹建指标位居四大一线城市中的首位。

其二是从重点保障对象和申请条件来看，保障性租赁住房受益群体更广。部分城市明确了保障性租赁房源的优先保障对象。以深圳为例，重点供应对象不再仅仅是人才，而是以新市民、年轻人等住房困难群体为主的大众群体，这与目前国家层面的大方向是一致。此外，不少城市对保障性租赁房源不设收入线门槛，如此一来再次放大了保障性租赁住房的租客群体类型。

其三是从产品标准和租金管控来看，政府对保障性租赁住房的管控前置。自中央到地方对保障性租赁住房的一系列标准都提前做出了规划。产品层面，建筑面积不超过70平米的小户型；租金层面，各城市根据各自的情况，标准线有所浮动。此外，上海前不久印发了首个地方保租房管理办法，明确了保租房的供应条件，以及准入、租金、租期等保租房的运营管理规则，将管控前置。

其四是参与建设保障性租赁住房的城市名单持续扩张。650万套保障性租赁房源是住建部重点监测40个重点监测城市的汇总数据，除此之外，一些省份会根据各自的情况确定需要重点发展保障性租赁住房的地区。以120万套房源位于省级目标第二的浙江省，确定了人口净流入的大城市、设区市市区、“四大都市区”核心区内的城市以及工业大市、大县为重点发展保障性租赁住房的城市，涉及11个设区市市区和26个县（市），共37个区域。

650万套租赁房源从哪里来

什么是保障性租赁住房？一般指的是由政府给予土地、财税、金融等政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，主要面向符合条件的新市民、青年人等群体供应的小户型、低租金的租赁住房。这样的特定属性，意味着650万套房源的供给压力将主要由国家来承担。据官方数据显示，2021年40个城市共新筹建保障性租赁住房94.2万套。可见，5年650万套房源筹建任务的艰巨程度。

尽管各地方举措不尽相同，但基本是以这3大角度为着力点，拓展多元化筹建渠道。

盘活存量房源

“存量为主，新建为辅”是部分城市目前已公布的筹建原则。如江西南昌市的8万套（间）房源中，建设约2万套（间），存量房源筹集约6万套（间）。

可以被盘活的存量房源主要有两类，一是将现有商品房中配建的租赁住房及原有的人才公寓、人才房和符合要求的保障性租赁房源，统一纳入保障性租赁住房管理体系。西安将多余公租房与保障性租赁住房统筹使用，南京将以前已建成或者已立项的商品房配建租赁住房项目，纳入保障性租赁住房进行管理的。

二是将符合条件的商业、办公、旅馆（酒店）、厂房、研发用房、仓储、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房。根据国办22号文件，“非居改保”是政策支持的一种房源筹建新模式，各地方也相继推出了诸多配套优惠政策。如深圳的非居住房屋在用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

开源建设用地

存量房源之外，新建房源也是保障性租赁住房筹建的重要来源之一，土地成了这一环节的核心。通过单列保障性租赁住房用地、明确出让土地配建比例和利用集体土地等渠道，从土地角度支持保障性租赁房源的筹建。

2021年，上海首次推出了“保障性租赁住房”用地，占租赁住房用地总供给的28%。同时国家也提倡单列保障性租赁住房用地，如广州和深圳市单列租赁住房用地占比原则上不低于10%。

此外，原本出让商品住房用地中的自持租赁房源也更改为了保障性租赁住房。北京、上海市要求新出让商品住房用地配建不少于15%的开发企业自持保障性租赁住房（在土地出让合同中约定），并鼓励各区统筹配建建筑面积，集中实施配建。

鼓励企业参与

正如前文所提，完成650万套（间）的建设目标不容易。为此，地方政府也鼓励企业参与，如青岛政府提出了“谁投资，谁持有”的口号，提升企业的积极性。

为了更好地激励企业参与中，地方政府给出了二个选项，一是提高产业园区中工业项目配套用地面积占比上限，建设宿舍型保障性租赁住房。如西安比亚迪产业园被允许拆分闲置低效产房，建设12栋保障性租赁住房。二是将企事业单位自有闲置土地用于建设保障性租赁住房。作为四川崇州市的国有企业，蜀州兴宇城市建设有限责任公司利用企业自有土地建设保障性租赁住房2455套，套均面积50平方米左右。

650万套VS 119万套，谁笑了？谁慌了？

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