春节还没到，开发商的刀已经磨好了

理财鱼小提示：春节还没到，开发商的刀已经磨好了

去年春节，“就地过年”的号召把三四五线楼市揍成了沫沫。

今年春节，各地“不准层层加码”的喊话远远盖过了“就地过年”。

没毛病，因为再“就地过年”，老家的楼市恐怕就得跌成粑粑。

返乡置业会迎来“补偿式爆发”？

截止至2021年底，全国新建商品房库存已经超过5亿平方米。

其中，一二线库存约2.6亿平方米，三四五线库存超过2.4亿平方米。

要没说错的话，这2.4亿比那2.6亿去化难多了！

不过老乡们也是真争气——

1月20日，58同城联合安居客发布了《2021-2022返乡置业报告》。

信息量极大，且一定程度上印证了返乡置业“补偿式爆发”的推测。

1）一半受访人群愿意“就地买房”

倾向于在工作城市置业的人群占比达到49.7%。

较前一年度的62.2%相比没少跌，但仍远高于2019-2020年度的31.4%。

这一数据忽高忽低，无外乎两个原因：

能大量提供优质就业的城市，往往楼市对预期反应更加灵敏；

热点城市所具有的溢出效应，是三四五线城市无法比拟的。

拿2021年来说，楼市强力调控与加速分化功不可没。

笔者的老同学老徐，在老家一市中心楼盘担任项目总；

别看平日里话少精干，看到这组数据后，恨不得想蹦起来抽我个嘴巴：

“你们接着好好教育，争取把另外那一半想回来的也拦住。”

2）“返乡置业”正悄然出现分化

有42.2%的网友有意返乡置业。

一半在盯家乡城市，一半在盯家乡省会城市。

天津、苏州、杭州、广州、东莞、佛山、无锡、合肥这些本来的热门城市——

对于从北上深这类超一线城市返乡置业人群而言，依旧是大热门。

当然，长沙和沈阳热度明显下滑，贡献了二线城市中为数不多的另类。

相比之下，阜阳、淮安、徐州、南通、泉州、盐城、赣州、肇庆这类城市返乡置业的热情明显下滑。

啧啧啧…群众的眼睛还是雪亮的，就连返乡置业都是一二线碾压三四线。

报告还披露了一个细节：

在这四成计划回家乡买房的人群当中，约60%计划买三居室。

要么给父母改善自住，要么自己改善自住。

3）环线市场边缘化倾向明显

当然，还有不到10%的网友有意在工作地附近的小城市买房。

要么是工作地上车实在有困难，不得已而买之，要么是为把父母接过来。

但是近半年观察下来： 似乎真正考虑环线市场投资的，已经越来越少。

绝大多数环线市场都逃不过这样的定律——涨潮时后知后觉，退潮时首当其冲。除非价格足够低洼、足够夯实。

这会找到根儿了，环线市场对外溢客户的依赖度非常高；

而“异地作战”又加剧了潜在客户的抗性。

这就决定了此类市场很难不被边缘化。

为让你回乡置业，开发商煞费苦心

呵呵，“房住不炒”的尽头是分化，诚不欺我。

然而，偏偏有一些三四五线城市的楼市博主卯足了劲劝大伙儿集体返乡置业。

那您就熊猫点外卖——笋到家了！

年还没过，但老家的楼盘已在磨刀霍霍等着迎接远方的游子了。

以笔者的老家为例，春节期间的返乡置业潮堪比零售界的“双十一”。

可是，做项目总的老同学讲了一番信息量极大的话：

“返乡置业和文旅盘，最大相似之处在于买完之后不住，还有想脱手时确实有困难；但不同点在于，一番情感教育后，你们下手贼快，还是在大城市挣钱狠啊！”

盘点了一下，逼单手段基本上逃不出以下四招：

1）乡愁牌

这一手通常在元旦过后开始酝酿，到春节放假前3周左右开始集中释放。

常见手段无外乎用 家乡的地标、家乡的新貌、家乡的美食来唤起在外游子内心的朴质情感。

一句“欢迎在外打拼的孩子回家”或“一口家乡的味道馋坏了在外的孩子…”看得催人尿下。

不慌，这时候的广告，产品信息是配角，情感输出才是C位。

2）感情牌

想不起来返乡置业？

没关系，还有2周正式迎来春节假期时，开发商直接把感情牌打到你家。

核心要领就是将改善去化与孝道捆绑在一起——

“回来吧！别辜负爸妈的等待”

“新宅庆团圆，是给老人最好的礼物”

“喜提新家，让爸妈骄傲一把！”

这几句广告词基本上还算烂大街的“规定动作”；

笔者在电联老家楼盘销售时，听到了最狠的一句线下话术——

“老人省吃俭用让你大城市安家，而今衣锦还乡，咱有义务让爸妈住得好一点。”

这么道德绑架，你还能挑出毛病？你是人吗！？

3）学区牌

近几年，《返乡置业报告》已经成为不少三四五线城市项目营销总的必读案头工作。

越来越多的下沉市场开始用学区吸引人——

笔者的一位大学室友，在河北保定一楼盘做销售总。

当他拿出24座“万亿GDP城市”各自TOP 20中小学收费明细时，我直接看傻了！

-“知己知彼，百战不殆？”

-“那叫百战百胜！”

-“一个意思。”

在老家以1/5甚至更低的价格，让娃儿享受城市头部教育资源；

对很多一二线城市打拼的年轻父母而言，真的很有杀伤力。

但你得想好：娃儿自打进重点学校那一天，便成了留守儿童…

4）价格牌

在一二线城市看惯了动辄三五万一平米的房子，猛然看一眼老家三五万就能上车的房子。

是个正常人都会发自内心赞美一句——真TM便宜！

富有穿透力的数字面前，太多人本能地忽略了那个其实是首付分期。

而且，价格攻势极能放大人们的虚荣心。

许多在老家工作的策划，不仅对这一点了如指掌，更有甚者对一二线职场的待遇情况都摸了个溜透：

当看到“儿女年终奖，爸妈大三居”的营销话术，我只想先磕为敬！

老家的房子，究竟怎么买才能不踩坑？

从底层逻辑来看，老家的房产存在三大不可回避的问题——

-收益问题：无论涨幅还是租金收益，老家的房产都跑不赢一二线城市，且剪刀差可能会越拉越大；

-流动性问题：老家的承价能力普遍有限，且挂牌量往往远高于人口承载能力；

-机会成本问题：老家的贷款也是贷款，的确会有挤占头部城市按揭额度的情况发生。

都是老生常谈了，在此不愿多讲。我知道留言区会有不少朋友说了：

“你说的这些我耳朵都听出茧子了，我不在乎，只想知道回老家买房怎么买！”

安排！

1）只买核心区域

准确地说，老家买房，只买已经成熟的核心区。

且不说价值共识，单是生活配套给爸妈带来的便利，就让你觉得很值。

头部商场所在商圈、TOP 5小学所在板块、行政单位扎堆的地段都属这类。

靠近环线地带的新区规划，十而八九是美丽的童话：

即便侥幸大楼盖起，也很可能无人入住；

即便侥幸有人入住，也很可能无人维护。

2）盯准知名房企

三四五线城市最大的坑，是烂尾，没有之一。

特别是2021年，平均下来每天都有1家房企黄摊子，八成五以上是下沉市场的民营小房企。

它们暴起雷来，简直六亲不认，本地居民恨得牙痒痒。

不能绕道走吗？

你可能觉得大跌眼镜，但这就是血淋淋的现实。

如果要在老家改善，那就改善到底——

有央企就买央企，没有的话，碧桂园已经是底线了。

最起码，不必天天为暴不暴雷的事儿胆战心惊。

3）学区真没你想的那么重要

越来越多的三四五线城市楼盘项目以学区作为主要卖点，原因无外乎两个：

一是看准了头部城市在人口流入的冲击下，教育资源日趋紧张；

二是希望利用返乡置业人群对老家学区的知根知底，实现精准点穴；

2018年，笔者在老家买房时，得知当年天天抄我作业的初中同学当了教务处主任后——

瞬间觉得销售小姐姐承诺的配套学校真鸡肋。

有一说一，本着不让自家娃当留守儿童的原则——

再好的学区不是给你家孩子用的，但对于接盘侠来说，还真好使！

4）三房户型是底线！

我知道，在三四五线城市，至今依然有许多90㎡、100㎡的两房户型。

可是，“老家买房，至多只能买一套”是大前提——

一锤子买卖，当然不能有遗憾！

如果功能性与舒适性兼顾，那是最理想的；

即使要有取舍，三房的功能性也是要前置的。

而且，无论父母居住的日常体验，还是亲朋好友串门时的社交体验，都要远远强于同等面积的大两房。

即便是在老家买房，也必须尊重这个共识，才不会被敲打。

去年年底，我回到老家去探亲，距离上次回去已时隔10个月。

年近90的奶奶记性越来越差，同一个问题恨不得半个钟头问你五遍；

本想带她去看电影《长津湖》，可步履蹒跚的奶奶，如今下楼都费劲。

“有一天，我的爸爸妈妈也会如此苍老…”

想到这儿，我无比坚信——在老家给爸妈新买的三居室没毛病。

记得刚刚交完首付的那一年，有同行泼冷水：

“你一个做房产自媒体的，在三四五线城市浪费贷款额度，就跟监守自盗差不多！”

讲真，我知道三四五线楼市的所有弊病，也知道下沉市场无论怎么拉都在下沉…

可是，为亲情买单终究没错。

老家的房子到底能不能买？

我只能说，分情况讨论——

如果一二线城市没房，尽量别碰老家；

如果一二线城市已经有房，愿为亲情买单，也只能买一套。

来源：大碗楼市

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