“新白衣骑士”美的置业：拟六折收购金科两子公司股权，频繁并购钱从何处来？
理财鱼小提示：“新白衣骑士”美的置业：拟六折收购金科两子公司股权，频繁并购钱从何处来？
出品｜搜狐财经
作者｜吴亚
房地产行业正在经历着一场大洗牌，而一些房企嗅到了“捡漏”的机会，起家于广东顺德的民营房企美的置业（03990.HK）便是其中之一。
3月13日晚间，美的置业披露一则交易公告，与金科股份(000656.SZ)分别就多家合作公司收购及出售事项订立协议，其中包括拟以9.07亿元收购金科股份位于南京的2家子公司股权。
美的置业近来开启并购模式，在这之前，凭借着对花样年控股(01777.HK)、雅居乐集团(03383.HK)、正荣地产(06158.HK)等房企旗下部分项目的股权收购，其被行业冠上“新白衣骑士”的称号。
美的置业实为“黄档”房企，截止最新的2021年中期，“三道红线”仍踩一条。但凭借自身融资优势，加上今年发行15亿元中期票据、获招商银行120亿元并购贷额度，现金流充沛的它，正成为越来越多房企旗下项目的“接盘侠”。
接盘南京两项目股权
据公告，美的置业拟收购金科股份所拥有的南京科宸房地产开发有限公司（下称“南京科宸”）53%股权、南京山河宸园企业管理有限公司（下称“山河宸园”）50%股权。
南京科宸成立于2019年12月，主要资产为一块位于南京市江宁区总建筑面积约20.31万平方米的土地，拟开发作住宅楼宇，预期于2023年6月30日前后完成。
在收购之前，南京科宸53%的股权由金科股份直接持有，10%股权由金科股份透过山河宸园持有；余下的37%股权，则由美的置业持有。
山河宸园则在2021年6月才成立，系金科股份和金科地产分别持股50%的投资控股公司。在完成收购之后，美的置业将成为山河宸园的直接控股股东。
与此同时，美的置业将直接持有南京科宸90%股权；余下的10%则通过全资子公司山河宸园所持有。
公告显示，因南京科宸处于项目早期阶段，故而公司利润录得亏损。具体到2021年实现总营收22.5万元，同比增长17.18%；但2022年和2021年的除税后净利润累计亏损5282.7万元。
从最终交易价格来看，金科股份退出或许与项目的债务压力有关。美的置业对上述两公司相关股权的收购代价为9.07亿元，其中收购价合共约8.31亿元，转让贷款本金7560万元。
但收购代价将部分由美的置业承担收购事项更替贷款项下4.97亿元负债所抵销，因此，美的置业实际应付的收购代价净额约为4.09亿元。
公告未分别披露美的置业对这2个项目股权的各自收购价，不过，公告披露的财务数据显示，截止2021年12月31日，这2个项目的未经审核综合资产总净值约为14.59亿元。
据此计算，对应约8.31亿元的总收购价，金科股份向美的置业出售这2个项目的总折价约为43.02%。
柳州岳阳两项目股权同步出售
除了收购事项，美的置业同日也向金科股份出售了2家合作公司的股权。
其一，美的置业出售柳州同鑫房地产开发有限公司（下称“柳州同鑫”）的总代价为1亿元，包括34%股权出售价约为2329.22万元，转让贷款本金7670.77万元；出售完成后，将不再持有柳州同鑫任何权益。
柳州同鑫的主要资产为总建筑面积约9.41万平方米的住宅项目，其中约1.45万平方米已开发为住宅单位。于公告日，已出售约3.55万平方米；剩余部分仍在建设中，但预计在今年7月31日前后可完成。
虽然柳州同鑫开发的项目可快速入市，但近两年柳州同鑫的整体业绩表现不佳，2020年和2021年，除税后净利润累计亏损约1.16亿元。
截止2021年12月31日，柳州同鑫的未经审核综合资产净值约为7077.7万元。对照34%股权为2329.22万元的价值来计，美的置业这宗出售折价约3.2%。
其二，美的置业出售岳阳县鼎岳房地产开发有限公司（下称“岳阳县鼎”）50%股权的总代价为8414.82万元，对应截止2021年末该企业的未经审核综合资产净值约为1.69亿元，仅折价约0.55%。
但收购代价将部分由买房金科股份承担收购事项更替贷款项下2414.82万元负债所抵销，因此，美的置业实际应收的出售代价净额约为6000万元。
具体到岳阳县鼎的主要资产为总建筑面积约16.97万平方米的住宅项目，已于2021年8月24日全部完工，目前已出售建筑面积约9.87万平方米的住宅单位。
整体来看，美的置业和金科股份这四笔交易对双方的合作项目股权进行了梳理。金科股份于南京项目上的部分债务压力将得以缓解，并得到能更快入市销售的柳州、岳阳项目，美的置业则得到了自己更看重的南京项目。
“黄档”企业开启收并购模式
在此之前，美的置业近期已多次进行类似收购。最近的2月23日，美的置业收购正荣地产持有的天津西青和筑梅江住宅项目51%股权、长沙美的正荣滨河苑项目50%股权以及无锡正荣美的云樾51%股权，成为上述项目唯一股东。
如果将时间线拉长，自2021年下半年以来美的置业便频繁从合作伙伴手中收购项目股权，包括武汉“美的雅居乐云筑”、重庆“美的金科郡”、佛山“美的花样年云璟”的合作方股权均被美的置业收入囊中。
而这些被美的置业收购股权的合作方雅居乐、花样年等房企，有一个共同之处就是都被传出面临债务问题，或已出现了实质性的“流动性”危机。
民企背景的美的置业在收并购市场中异军突起，引发外界普遍关注，更让外界为其冠上隐形“白武士”、“新白衣骑士”的帽子。
作为地产圈的老牌房企，美的置业2004年起家于广州顺德。此后五年都未走出珠三角，直到2010年才开启全国化布局之路。2018年10月，美的置业才登陆港交所上市。
往期财报数据显示，2018年也正是美的置业的高光时刻。这一年，美的置业的总营收实现了同比70%的增幅，毛利润的同比增幅更是达到了110%。
但和许多房企在2018年之后告别高增长时代一样，此后至今，美的置业的利润端也开始承压。最近一个完整年度的2020年，美的置业总营收同比增幅达到27.57%，归母净利增幅仅0.49%。
截至2021年6月末，美的置业的净负债率由2020年底的79.2%降至58.2%，现金短债比提升至2.21；剔除预收款后的资产负债率下降至74.7%，但仍未达标监管要求，“三道红线”仍踩一条。
不过，同期美的置业的有息债务里，近八成来自银行借款和公司债券，无须依赖美元债和前端融资来偿还到期债务。
虽为民企，美的置业也具备不错的融资优势，2021年上半年的加权平均融资成本为4.92%，新增有息负债融资成本低至4.74%。
截止期末，美的置业获得银行授信额度为1432亿元，尚未动用的银行授信额度为899亿元，相当于一年内到期有息负债总和的8.5倍。
>相关《 “新白衣骑士”美的置业：拟六折收购金科两子公司股权，频繁并购钱从何处来？》内容：
1、 “新白衣骑士”美的置业：发债与并购并行，拟六折收购金科南京两子公司股权
理财鱼小提示：“新白衣骑士”美的置业：发债与并购并行，拟六折收购金科南京两子公司股权 图片来源：网络 出品｜搜狐财经 作者｜吴亚 房地产行业正在经历着一场大洗牌，而一些房企嗅到了“捡漏”的机会，起家于广东顺德的民营房企美的置业（03990.HK）便是其中...【继续阅读】
2、 重庆建发和玺新推暖春置业活动
理财鱼小提示：重庆建发和玺新推暖春置业活动 阳春三月，重庆建发和玺暖春置业季上线。 2021年，重庆建发和玺以耀眼佳绩，成为山城楼市一抹亮色。2021年6月开盘当日，建发和玺252套新中式洋房首开告罄，其国风别墅夺得2021年8-12月全市签约金额、套数、面积“三...【继续阅读】
3、 与金科三地交易 美的置业退出岳阳柳州买下南京项目
观点网 继花样年、雅居乐、正荣之后，金科成为美的置业新一家纾困对象。 3月11日，美的置业与金科地产分别就多家合作公司收购及出售事项订立协议。 其中，美的置业拟向金科地产收购南京科宸房地产开发有限公司53%股权及南京山河宸园企业管理有限公司50%股...【继续阅读】