旭辉林中：走出至暗时刻(2)
他们问我，你上市以后最大的一个感触是什么？我说上市之前你的融资渠道很窄，不容易借到很多钱。上市以后，突然你会发现融资渠道太宽了，很多人都拿钱来借给你。那个时候最大的问题，是你能不能守得住，不借钱。
包邮区：你怎么守得住？
林中：旭辉守住是因为要不断提升评级，所以每年都会有财务底线，就是负债率的上限，现金流的下限，我们不能超过这个。旭辉上市的时候评级是B-，现在我们提到了BB，我们未来目标是要评到BBB到A，就是要变成投资级。所以我们每年都会有一个两三年的财务规划，内部叫财务约束。
旭辉上市以后发现可以借到很多钱，但是我们就不去借，因为要不断降低融资成本。在不断提升评级的同时，不断降低融资成本，才能支持未来的转型。比如说我们现在逐步加大一些持有商业的投入。
只有融资成本降到5%以内才有机会做商业。未来我们想把融资成本降到4%以内，甚至三点几。因为收租型的物业，回报率基本上只有5%到6%，那你的融资成本一定要降到5%以内。
包邮区：旭辉的投资纪律是什么？融创也有投资纪律，老孙拍板就行了。
林中：投资纪律核心是要控制住投资的风险。从旭辉的角度来看，旭辉对整个投资风险是有从机制制度到流程到投资的纪律规定。
比如说。旭辉在设置机制的时候，区域一定是踩油门的，集团就一定是踩刹车的。集团的投资部其实不叫投资部，他们叫投资管理部。他们的考核，是不跟拿地挂钩的，拿地没奖励，拿错地是有很大追责的。
一线天生有动力去拿地，但现在我们也给一线搞上紧箍咒，总经理拿错一块地就下岗。
旭辉的投资纪律里面第一条，拿地就是为了盈利，投资没有其他的目的，不是去养团队，不是要去冲规模，才拿地的。
第二，在投资评审，我们有三级的评审程序。投委会有表决的程序，投委会通过，我可以投一票否决，但是我不能一票赞成。就是为了限制我头脑发热。
第三，所有的东西我们都是有四个漏斗来控制。就是我讲的战略上对不对，资源配置、经营、策略、方向对不对，市场对不对，还有具体的财务指标对不对，有没有水分，怎么去挤。
我们现在又总结了很多投资纪律。比如说过去我们是超过15家房企参拍的土地，我们都不去拍了。因为15家拍的地价格太高了，太热了。现在我们已经调了，接下来是十家以上的不要去拍。
包邮区：投资纪律大家都有，但最后好像都没有执行。
林中：我们执行得还是比较好的。从2022年开始，如果买错一块地，罚我1000万，我自己定的。
包邮区：一千万对林老板来说应该是小case吧，这也会心疼？
林中：你想想看，我们一年过去都是买一百多块地。如果5%的地出错，我就要罚掉五六千万，那还是很心疼的。
现在对暴雷的企业来讲，暴雷的一个核心原因是老板有做大规模的动力，职业经理人也想做大。区域总、城市总只有买地，他才能去做事情。所以是老板跟这些经理人共同促成了这么一个结果。
我上次开会说房企不能授权太大，资金要统一调配、投资要集中决策、价格要集中管理。一些重要事情不可以去授权，当然，一线的经营权力，可以放。
没办法，一旦出现风险，老板是跳楼的，他们是跳槽的。最后出现风险，兜底的是你。
包邮区：以前大家都讲规模。好奇为啥十年之前对你来说，评级比规模还重要。
林中：我们那时候上市的融资成本太高，我们上市发了第一笔债，融资成本是12个点。我问他们为什么要那么高，对方说因为你的评级太低。
我们当时已经预感到，房地产未来一定会有转型的，一定要从纯开发到开发加持有转型。十年、十五年，我们核心就是提高自己的评级。
提高评级指标是很难的。国外标普、穆迪、惠誉，他们的评级指标是全方位的，你不可能只做好一个指标，而且每升一级它都需要两三年。
每一个级别里面还有正面、稳定、负面。你要爬，提升一级到高一级的负面，然后爬到稳定，爬到正面，然后再爬下一级，而且他都要看你一段时间内的财务报表。你很少看到企业评级，一年内能评一两级上去，一般的都是两三年内，你才能提一级上去。
从那个时候，我们就把评级控制列到我们工作的目标里面，一旦你要评级，你就要控制好那些财务指标了。
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