绿档央企也要降负债 招商蛇口高管预言商品房销售已见顶

理财鱼小提示：绿档央企也要降负债 招商蛇口高管预言商品房销售已见顶

多家房企因审计原因推迟公布年报的背景下，「绿档央企」招商蛇口如约披露了2021年度公司业绩报告。

截至2021年末，招商蛇口净负债率为42.82%，该数据相较去年提升了14个百分点；2021年土储倍数达7.04倍，略有提高；2019-2022年，招商蛇口的全口径销售回款率分别为73.07%、81.97%、78.61%，基本保持稳定。以上是36氪根据招商蛇口财报数据，进一步统计的公司流动性及经营效率指标。

招商蛇口的净负债率处于行业低位，但公司管理层仍不满足于此，而是希望该指标继续逐步下降。截至2021年末公司净负债率为42.8%，整体水平远低于监管要求的100%，同时明显低于全行业平均水平。据WIND显示，2021年上半年，上市房企净负债率均值为88.8%。

对于此，招商蛇口董事总经理蒋铁峰于3月22日下午的业绩会现场表示，降净负债率是中长线首要目标，「在策略和原则方面，整体是满足公司的现金流安全、满足国家的三道红线要求，中长远的战略目标是希望净负债率有一个逐步的下降，来优化资产结构，这是一个大前提。」

除此之外，截至2021年末公司剔除预收账款资产负债率61.7%，现金短债比1.25，维持「三道红线」绿档。综合融资成本下降0.22pct至4.48%，同样处于行业低位。

经营方面，招商蛇口2021年报显示，全年招商蛇口实现营业收入1606.43亿元，同比增长23.93%；归母净利润103.72亿元，同比下降15.35%；扣非净利润88.59亿元，同比下降2.46%；销售毛利率为25.47%，同比下降11.21%。

尽管招商蛇口的营收创下新高，但困难仍然存在。依据往年财报数据显示，净利润及毛利率均不及2017年的高峰数据。

业绩会上，招商蛇口董事长许永军称整个行业面临挑战的情况下，招商蛇口在资金方面同样存在压力。他表示，公司利润和毛利率下滑有行业的问题，也有房地产业务结构转变需要调整的原因。

招商蛇口业绩增速下滑，除了与房地产业务的毛利率下降有关，还与公司在计提资产减值与拿地策略有关。

招商蛇口方面表示，公司按照市场参考价格对截至2021年12月31日存在减值迹象的资产进行了减值测试。根据减值测试结果，对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元。

招商蛇口财务总监黄均隆表示：「2017、2018年招商蛇口的拿地成本相对高一些，大部分在这两年进入结转周期。判断今后毛利率水平将有所提升。」

土地市场「国进民退」，过去一年招商蛇口耗资671亿元累计获取土地113宗。「未来不是为了拿地而去拿地，宁愿不拿也不能拿错。」蒋铁峰称，2022年的拿地计划会根据市场情况做一些优化，整体要保障公司现金流安全，优化负债结构，这是大的前提条件。以销定投、量入为出，土地选择要更聚焦，有进有退。市场好、利润强、回款佳的城市进驻，成效较低的城市，会逐渐退出。

蒋铁峰在业绩会上指出，招商蛇口预计2022年新开工面积1300万平方米、竣工面积1300万平方米，考虑到外部环境的不确定性，全年销售目标设定为3300亿元，与去年销售目标基本持平。

「去年很难，今年也不会轻松。」招商蛇口董事长许永军在2021年度业绩发布会上表示。蒋铁峰表示，由于房地产行业趋势改变，商品房销售额已见顶。此后，商品房销售额将逐步下滑，预计下滑比例将达30%以上。

编者注：

文中提到的流动性及经营财务指标，具体算法及参考价值如下：

净负债率＝(有息负债 货币现金) / 净资产

净负债率直接体现企业的杠杆水平，是最重要的“三道红线”指标。净负债率高于 100%，属于超融，即从债权人那借来的钱超过了股东的投入。

土储倍数=储备建筑面积(含待开发土地) / 全年销售面积

土储倍数用来衡量周转效率，既不能过低也不能过高， 过低意味着企业可开发土地较少，可持续发展能力弱;过高意味着企业囤积了大量土地，沉淀资金的同时销售情况一般，也是低周转的体现。对于开发商， 低周转加高杠杆将是致命性的，超过10倍以上的土储倍数值得警惕。

回款率=（经营活动现金流入+投资活动现金流入）/ 全口径销售金额

销售不等于回款，回款是直接的现金流，回款率较低反映了房企运营能力偏弱，也在一定程度上反映了部分房企可能存在虚假销售的嫌疑。特别考虑到，当下商品房预售资金处于严格监管状态，开发商普遍存在已售未回款的挑战。

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