重要警示：青岛买房者的处境越来越不妙了

　　最近做了一些市场调研，发现青岛买房者的处境越来越不妙了。这绝不是危言耸听，因为市场、政策正在把买房者逼向角落。

　　01 房价

　　我们把2018年房价最高点之后的事回顾一下，就会发现2020年是一个谷点，那时二手房萎靡不振，郊区新房疯狂打折，买方市场强硬。

　　2021年一到，市场快速转变。

　　市区学区房率先涨价，市区新房、次新房随之回暖，郊区新房也取消打折甚至小涨了一些。反映到成交量上，已经逼近2018年峰值。

　　错过2020年谷点的买房者，就不要再企望市场回到2020年了，因为楼市经验告诉我们，大涨之后会有小跌，小涨之后房价却会站在高岗上。

　　我以前判断过，青岛这一轮楼市回暖不会疯狂，不会大涨，也就不会有大跌。

　　房价上涨让人痛心疾首，可这还不是最严重的事。

　　02 房贷

　　笔者在2020年末买了一套房，贷款两天通过审批，10天放款，速度很快。

　　现在的房贷市场已白驹过隙，不复往日。

　　去年国家给银行、开发商各下了几道红线，现在到了银行、开发商为过去买单的时候。南方城市因为楼市行情好，率先触碰到了红线。于是，房贷利率上调、二手房停贷出现在了新闻报道上。

　　青岛楼市不算疯狂，房贷利率本就较高，所以这一次房贷利率上调、二手房停贷还没有反映到青岛楼市上，但放款周期拉长已经显现。

　　下半年，青岛房贷市场趋严基本是板上钉钉的事，房贷利率上调、贷款资格审批严格、二手房停贷等别的城市发生的事都有可能发生在青岛楼市上。

　　房贷市场趋严对买卖双方都会造成较大影响，但影响最大的还是需要贷款的买房者。也许房贷市场变化使得卖方好说话了，但买方却可能已经买不起房子了。

　　03 学区

　　青岛最近的学区政策变化使很多人猝不及防。

　　浮山后、启元、崂山育才、崂山二实验小学等青岛重点学区都实施了落户一年限制，尤其是浮山后的几个小学在截止日期前几天突然发布政策，让明年上学孩子的家长们欲哭无泪。

　　也就是说，只要你没踩对点，手握重金也无用武之地了。

　　那么学区房会降价吗？

　　有这种心理的买房者恐怕又是一腔情愿了，因为2023年、2024年是二胎学生的高峰期，这两年上学孩子的家长们已经在努力了。学区房历来是下半年冷清、上半年热闹，今年下半年不入手，明年上半年又得慌张了。

　　青岛楼市上面的三种变化，以及历史经验证明，任何楼市的风吹草动，受伤害最大的总是刚需买房者。

　　对于有钱、有房的人来说，房价涨了可以出货了，等到楼市冷清时再入手，这叫合理调配库存；房贷利率涨了，有钱人会说每月多那么几十块钱利息算个事吗；二手房停贷了，有钱人说全款买房啊，卖房的说不卖转租吧；学区预警了，那就找关系进、上私立、上国际学校、出国，有钱还砸不出一个好学生吗。

　　刚需买房者则不行，手里就那些钱，一着不慎就满盘皆输了。

　　刚需买房者手里“武器”太少，抗风险能力太弱，因此很多政策最后可能误伤最大的就是刚需。

　　从现在的市场情况来看，下半年青岛楼市会更加微妙，房贷、房价会更加不友好，刚需买房者还是需要尽早做准备。

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