上海楼市：这个最强板块！前景十足，“明星IP”加成不火都难

　　我是房产界中的行家里手—曾叔，已帮助社会各界人层选出满意的楼盘！跟紧曾叔购房不踩坑，投资有前景。

　　以下精选问答内容来自“曾叔谈房”公众号·粉丝提问

　　提问：浦西有前景的板块目前是哪个呢？

　　回答：当我们讨论一个板块有没有前景的时候，概念是逃不过去的一个点。

　　我在以前的文章里提到，上海楼市存在5大IP：行政区、板块、教育、规划、网红打卡。 华泾板块位于徐汇区，这是个大IP，没问题； 华泾板块本身名气其实还不够响亮，但和其他已经发展成熟、老房子遍地的板块对比，华泾今后将吸引更多产业和年轻人，板块IP处于上升期； 华泾的教育资源也很丰富，在外环外的板块里绝对不会因为学校不够好而被诟病； 至于规划，我之前列举了这么多，规划IP大大的有； 而网红打卡IP，别忘了华泾是沿黄浦江的，又称“徐汇滨江南”，沿江通道的打通只是时间问题。 最最重要的是，华泾板块同时处于徐汇区“高质量滨江发展带”和“高能级科创集聚带”上，无论是科创还是滨江，都是超级大IP。

　　那么，在我的眼里，华泾板块到底是怎么定位的呢？ 浦西最强的行政区之一——徐汇最后一个拥有大量土地储备的板块。 全上海外环外轨交密度最高的板块之一。 拥有超过300万方建设规模的人工智能、生物医药产业高地以及徐汇南部的商业中心。 同时具备科创+滨江两大IP的明星板块。

　　提问：曾叔您好，我是去年落户上海，首房首贷，个人婚前购房，但由于资金有限，并考虑到上班班车的因素，目前备选的有（1）徐汇区中环内95年代一室户，离1号线锦江乐园地铁站1.8公里，附近在建15号线，和（2）距离唐镇地铁站1.8公里，浦东外环外06年的动迁一室户。这两个不知道如何选择，麻烦您给出建议，谢谢您！

　　回答：不太清楚你上班地点，就从这两个标的的选择来看。我建议你买唐镇附近的一室户。

　　唐镇有银行卡产业园，未来是有产业人口的，房价长期可以得到支撑。徐汇锦江乐园的老破小，不值得买，板块上就没有重大利好。产品也是老房子。这两个因素都会影响涨幅。具体推荐可以加入曾叔内部圈子，把你详细信息推荐给我帮你做个模拟推演。

　　提问：曾叔您好，外地户口，小孩两岁，手头资金130万左右，首套，有哪些性价比高的可以推荐一下呢？

　　回答：你指的应该是买上海吧。这个价格可选择的范围不多，我建议在大虹桥辐射区周边看看二手。比如松江的九亭、泗泾，九城湖滨、绿庭尚城、上海源花城，泗泾的金地自在城、新凯家园。嘉定的江桥的万达城市公寓，徐泾17号线以南的南山雨果。买400万总价左右的房子。

　　提问：曾叔您好，圈里有人问到爱博，附近请问西郊九韵城怎么样？这个小区前景怎么样？

　　回答：爱博区位更好一些，比较靠近大虹桥以前的核心区，配套成熟，但是是动迁房有很多人不喜欢。西郊九韵城是过去十二年涨幅最大小区，区位也不错，配套成熟，可惜房龄略老了一些。这两个小区我都觉得不错。

　　提问：曾叔您好，新盘的特价房源一般都有硬伤，这类房子多少折可以入手？

　　回答：一般的估值是：

　　一楼不带花园，85折-9折

　　顶楼不带电梯，85折-9折

　　中间楼层价格为中位数，往上一层，单价+1%，倒数第二层和顶楼是最高价。

　　卫生间没窗的，扣除3%

　　朝向不争气，偏东偏西的，扣除3%

　　户型不方正的，扣除3%

　　以上这些不可叠加，所有硬伤累计在一块，最多8折。

　　提问：你好，目前看中一套动迁房，今年十一月份方可过户，还在和房东接触的过程中。想请教些问题：1、在买房的过程中有什么需要注意的地方。2、如果付款过程要做资金监管的话有什么建议。3、中介找的商贷利率是基准利率的95折，是否还有下降空间。谢谢。

　　回答：1、因为是远期网签合同，所以合同约束是以定金为准。如果你觉得这个房子够笋，自己足够喜欢，要压大定金，50万+。如果只是市场价，一般喜欢，压个一二十万即可。交易风险上，动迁房要满3年才能上市，你需要去看看房产证的时间。让中介拉一下产调看看有无dy之类的。另外动迁房第一售出时，免去上家的增值税和所得税。你一定要确认是第一次交易。比较讨巧的办法，是税各付。

　　2、资金监管的话，一般找链家这种大中介，相对靠谱一些。所有打款一定要用买房人名义作为付款人，用银行转账，附言首付款的方式。收款人账号务必是买房合同上约定的资金监管账户。

　　3、95折基本是市场价了。

　　提问：曾叔您好！子弹100，儿子马上能落户杭州，再有老家有间铺面在挂卖，如果出手有200多。现请教 一、是不是先上车买套次新小三房，二、铺面出手后再去购二套摇限价房，自己也有年收入20多，能帮着还。不知道我这想法对不对？儿子做软件开发行业，二手次新那个区域比较适合？

　　回答：看了你的情况我认为没必要吧，你预算也不多，杭州房子也不便宜，不如二套并一套。我看你的现金也不多，更应该集中资源买一套即可。软件开发离阿里近一点吧，滨江、黄龙、未来科技城优先考虑起来。

　　提问：曾叔你好 现在已经有一套郊区新房还有三成贷款正在还不打算卖 手上有两百多可用现金想买套市区老破小挂学区 不知道能买到一二梯队的小学学区吗 浦东 闵行 徐汇重点考虑 或者还能不能有什么办法筹措点资金

　　回答：200多万现金加点贷款，预算有限，买个老破小挂户口是可以的，像杨浦打一、浦东明珠，徐汇二梯队的，闵行的平南都有这种老破小的。但是我觉得你如果现金流充裕的话，可以多融资获得资金然后扩大预算，这样就能买个自住学区两相宜的房子了。

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