都说买房看地段，但是真正的含义你懂吗？
李嘉诚有一句名言：“地段，地段，还是地段”。这句话的意思非常简单，就是决定房地产价值最核心的因素就是“地段”。这句话经过时光的洗礼，似乎如同一坛陈年老酒般历久弥香，逐渐变成了房地产的一条金科玉律。不仅仅是开发商经常引用，购房者也将这一条当成了购房的一条重要参考意见。
壹
但是地段的含义你真的懂吗？
这似乎是一句废话，因为即便是最普通的购房者似乎也能说上几条。地段不就是“建房子的土地所在的位置吗”，“越靠近市中心的房子地段越好”，“守着一个大公园或者河景的房子更好”，“学区的因素很重要，最好是顶级的学校”，还有人会说“守着地铁口或者商业中心的房子最好”等等。
上面说的有错吗？没有错，只是不系统，过于零碎。不仅如此，我们在现实生活中又会发现很多搞不懂的地方，同样的地段、同样的产品为什么房价也会有很大的差异？公园很重要，学区很重要，商业很重要，交通很重要，那么究竟哪个最重要？这些因素对房价的影响究竟有多大？是的，当你能够认真地思考“地段”背后所包含要素的时候，就会发现这么简单的一个词，其实并不像想象中那么简单。
贰
那么“地段”究竟是什么？
简单解释就是地段是房产所在位置配套价值的总和，而配套又可以细分为：交通配套、商业配套、教育配套、医疗配套以及包括其他配套（注：如江、河、湖、海等自然资源或者其他人文资源）。一般情况下拥有配套资源的类别越丰富、规格越高对房产价值的拉动越大。例如房产在市中心的位置，靠近商业中心，肯定比靠近近郊或者远郊商业中心价值要大，道理非常简单因为配套的规格和级别不一样。又例如划片进区域最好的教育资源的房产，肯定比其他排名靠后的教育资源周边的房产价值更大。如果既有好的教育资源又靠近区域商业中心，那么很明显这个房产的价值就更大了。
上海陆家嘴金融区汇聚了核心的城市配套资源，周边房价明显超出其他区域
问题又出来了，既然构成“地段价值”的配套有那么多因素，那么它们对房产价值影响究竟有多大呢？这不仅仅是一般购房者的困惑，甚至很多房地产从业人员都很难描述清楚。以天津滨海新区为例，泰达一中片的同类住宅比非学区片高出1500-5000元/平米不等，取中位数在3250元/平米左右，按照24000元/平米的均价核算，约占13.5%的比重，这一数据在滨海新区其他区域也大体相仿。那么商业配套的影响有多大呢？据相关研究数据，在天津市区采集135个小区一组研究数据显示，天津市内六区的范围内，每靠近市中心1公里，房价平均增长6.9%的幅度（注：已经剔除教育和地铁因素），换句话说市中心的房价比2公里以外的房价至少贵13.8%。那么地铁因素的影响呢？还是上面的研究数据，在成熟的区域地铁一般只对1公里范围内房产作用力明显，平均的增值幅度在5.02%。
根据相关论文资料
当然以上是对于成熟的区域，对于新兴板块实际上这些因素的影响效果体现得更加明显，根据对天津市场多个新兴板块的数据跟踪，配套对于房产价值影响主要取决于以下几个要素：地铁、商业配套和教育资源，影响的权重高达35%、30%、35%。
数据来源于公开市场资料
叁
有了一些概念该怎么进行实操呢？
其实经过上文的分析已经比较明确了，总结成一句简单的话就是：有钱的抓核心地段，没钱的抓价值洼地。
为什么有钱买核心地段？道理非常简单，城市地段价值的形成不是一朝一夕的，而是需要一定时间的积累。一个城市核心价值一旦形成，一般情况下是很难被撼动的，因为吸附在地段上的配套资源如医疗、教育、商圈、及不可复制自然景观和人文资源等等是很难被替代的。例如上海房价最贵的静安区，处于市中心的位置，而且包含了众多的名胜古迹；北京也是一样同样也是二环以内靠近故宫的房子更为稀缺，周边不乏十几万一平米的房子；实际上，这些规律放在二、三线城市同样适用。因此说在一个成熟的区域里面，李嘉诚的“地段论”是没有问题的，在经济条件允许情况下就买城市里面最核心地段的住宅。
上海静安CBD夜景
事实上有钱人毕竟是少数，那么没钱的情况下如何抓住价值洼地？这个更具现实指导意义，该怎么做呢？主要看三点：第一、看区域发展定位。第二、看配套的能级。第三、与主城关系和通勤方式。第四、看配套落位周期。
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