从6.30的售楼部，说说佛山楼市下半年的猜想
感谢老铁垂青，楼司令--用佛系的心态看楼市。不急功近利，不乱打“诳语”。为购房者决策把好关、置业路上买对房，司令期待和你有故事。
7月已到，2021年的上半场翻篇了。
过去每一年的6.30，都是佛山各大售楼部热火朝天的时候，从中午到晚上，甚至到深夜，都不乏购房者心头一横下定房子的场景。
我保证待会儿你刷新朋友圈，可能都会看到销售发的“挑灯夜战”、“半夜鸡叫”的买房场景。
原因很简单，正如我们此前写过的那篇纪实文章里描述的那样，刚需在今晚妥协了。详情可点击原文查看：深夜23点的售楼部，藏着佛山楼市的残酷！
因为几乎每个盘，都会如法炮制“过了6.30就涨价收折扣”的戏码。是虚张声势也好，真刀真枪也罢，总有的买家会害怕，不想再等了。
那么。此前还未入市的你，是选择今天进场，还是继续观望呢？
01
6月30日当天，我们摸底了佛山多个热点、非热点的限购及非限购区楼盘的战况，简单罗列：
禅城区各盘，以往成交平稳的盘，其刚需、刚改产品，今日成交普遍不错。
比如季华园附近的龙光天宸，今日从下午到晚上，老客户返场成交比例非常高，自住占绝大部分；
同样在澜石地铁站附近的泷景，晚上8点多，售楼部依然人声鼎沸，也以自住客户为主。
泷景售楼部
而在张槎滨江板块的海伦堡弘阳绿岛湖公馆及对面绿岛湖的龙光玖龙薹，晚上10点后，还有多台自住的客户或在纠结犹豫，或在磨价格。
而全盘都以改善及豪宅为主的龙光天境，跟这些盘比起来，人气就弱多了，晚上更没啥客磨价格。
而在南海的临广板块，今日算是喜忧参半。尤其是一些以外来客户群体为主的盘，非常临近广州，因为疫情的原因，比起禅城盘差别较大。
比如三山新城、大沥奇槎、金沙洲、北滘新城、陈村东部等板块的盘，有相当比列的外地客，今日现场人气平淡。
不过平洲板块里，几个盘也出现了比较明显的分化行情。靠近桂城城区的盘成交稍好，靠近广州的盘成交偏弱。
当然，也有红盘因为提前加推集中成交了相当部分客群，比如保利天珺。
保利天珺
同样，佛山新城也呈现楼盘分化的态势。
而南海顺德以消化本地客为主的镇街盘，今日也有不错的成交。而三水高明，相对来说，除了个别盘成交非常好之外，总体也都比较平稳。
02
综合以上，我们大概得出一些楼市现象和结论，给各位老铁参考：
①自住客群今日出手的比例非常高，且以刚需、刚改最明显；
②以本地客户为主的楼盘，今日人气非常高；
③以外地客群为主的盘，相对冷清；
④总体而言，今日市区盘成交好过临广盘；
⑤今年的6.30，整体成交不如去年的6.30。
以上现象造成的原因和接下来板块的楼市会呈现什么态势呢？我们试着解读一把。
因为疫情的原因，使得外地客户进入佛山没那么容易，或非常谨慎，这是以外地客群为主的盘，包括部分临广盘，近期人气不活跃的根本原因。
但随着疫情影响的全面瓦解，我们预计在7月中下旬，前期被疫情阻隔的购买力将会逐步释放。
而以本地客群为主的板块和楼盘，进入到7月，成交势头会明显减弱，因为自住型的购买力已在6月下旬上车的差不多了。
剩下观望的，会持续观望。
7、8月份是楼市传统的淡季，今年也不例外。至少7、8月本地需求会如往年一样，不会有明显放大，但外地需求会因为疫情的消解而逐步释放。
但是，我们认为不可能会再像3、4月份那样，呈现供需两旺的态势。
因为接下来，外部市场环境对于市场信心的影响将会变大。
首先，是贷款利率的上浮，及银行放贷的延迟对于市场客户购买心态的影响。
其次，经历过去这一年热门板块一二手行情的带动，该涨的临广板块已基本到位，市区板块还在小幅补涨，适当靠近跟临广的价差，而其他一直趴着没动的板块，也基本没机会折腾啥了，能平稳出货就不错了。
并且，还有一个很重要的外部原因，就像湾区城市上涨行情会轮动一样，城市横盘阴跌的行情一样会传染。
我们看现在湾区多个城市的楼市现状，深圳最先开始行情，本轮也因为各种泰山压顶的调控，不但行情终止，还彻底凉了。
而与深圳一衣带水的东莞，也因为调控的升级而哑火，跟着近半个月的广州，也因为调控和信贷收紧，呈现整体趋冷的行情，市场向下的情形逐渐普遍。
我们不难发现这些城市的调控都有一定的时间差，这个时间差给购买力外溢提供了有利的条件。
比如深圳调控，购买力就去东莞、广州、佛山，东莞调控，购买力就去广州、佛山，而广州调控，购买力也会挤压部分到佛山。
当下的佛山，明面上的调控政策并不严厉，中级技工证、T卡、本科买房还是比较容易破限购，就是首付加多1成。
其他城市调控挤压的购买力，给过去半年的佛山楼市提供了一定的底部支撑。
我相信过去这一个多月因为疫情而压抑的购买力，也会随着疫情的缓解而逐步投入到市场。
所以接下来的行情还会有一定的持续性，将那些真正需要房子的人的需求给消化掉之后。
但楼市的抛物线下走，是必然的。因为如上文所说，湾区城市横盘阴跌的行情一样会传染。
在佛山没有祭出更加严厉的限制外地人调控之前，楼市并不如其他几个城市那样快速直下。
但是，比外地购买力受打击更深远影响的是市场的信心，会逐渐消解。
佛山什么时候再出收紧的政策，我们不得而知。但7月份开始，本地需求，不管是自住还是投资，明显减弱。
预计在7月下旬，一些外地人可能会因为湾区城市的彻底解封，而过来把本应该在过去一两个月买的房买了。
加上七八月的时候，开发商的推货的心态也不明显，这种平淡的行情一定是会持续到9月中下旬，随着开发商的推货节奏起来以后，市场又会进入到一个逐渐供需两旺的态势。
但这也是建立在佛山不会出进一步严格的政策的基础之下，一旦出了严厉政策，行情会随时终止，继续横盘。
03
接下来这两个月，对于一手房，我希望大家在错过了6月30号之后，七八月份买房也不需要太着急了。
因为过了6月30号，开发商该涨价的肯定是会涨，也就贵个一两个点，对于真正需要买房的人来说也不多。
但在楼盘有比较好的楼层单位的情况下，你该出手时还得出手。当然你也可以选择把买房需求放在金九银十，到那个时候，你的选择面更广。
对于二手房的买家而言，你不需要担心银行不放贷，这根本不是你担心的事儿，中介都不担心。
市场上暂时不做二手房的银行终究是少数，如果绝大多数银行都这么玩，那这会引发大型的社会性矛盾，这是政府不愿意看到的。
所以不要再受那些媒体营造的二手不放贷的传言影响，该买二手的，大胆看大胆买。至于贷款方面，按揭公司自然会帮你找银行做。
当然，对于你的首付来源、流水资质等方面会卡的比较紧。你想利率像比上半年低，自然是不可能的。
利率接下来会稳定在现在的高位，至少去到年底，我相信他不会再回落。
但是你说会不会进一步再上涨？这个不排除可能。但是再上涨，对你月供的幅度影响就非常弱了，所以千万不要因为利率会上涨，你就完全不去看房，这是非常错误的决策。
佛山买房，问问楼司令吧！
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