跻身TOP15，上半年拿地额290亿元，豪赌深圳的龙光地产面临新拷问

　　文 | AI财经社 张莹

　　编 | 董雨晴

　　2021年的上半年，多个龙头房企在土地市场上一路陪跑，但对于龙光地产而言，却是大丰收的关键半年。

　　近日，据中指院数据显示，今年上半年，龙光地产以290亿的拿地金额，排名房企拿地榜单第15名，相比去年年底提升了6位。

　　疯狂进击的深圳本土房企

　　龙光，是一家从广东汕头发迹的深圳本土房企。2020年，龙光的权益销售金额为1206.9亿元，同比增长31.9%，销售上突破了千亿门槛。而据中指院2021年上半年销售排行榜显示，龙光地产上半年销售额达882.1亿，跻身第20名。

　　龙光对于销售规模增长的渴求，反映到了今年首轮集中供地的竞拍中。在深圳，成都，佛山等多地的首轮土地竞买席位上，都能看到他们的竞拍号码牌。而由于成功拿下深圳两宗高价地，龙光更是成为深圳土拍市场最吸引眼球的存在。

　　2021年5月18日，深圳首轮集中拍地现场，负责举牌的龙光地产投资发展中心总经理吴志平，成为了全场最受瞩目的焦点。在这轮近两个小时的土地竞拍赛中，现场举牌次数超过了190轮，手握29号号码牌的吴志平，终于击败万科+特建发的联合体，从万科“虎口夺食”，拿下了深圳南山西丽的地块。此外，龙光还以10.88亿元拿下了一幅光明地块，两宗地共耗资近80亿元。

　　成交当日，媒体们迅速替龙光算了一笔账。由于这两宗地都有地价、清水售价限制，在触碰最高限价后，房企之间拼的主要是自持租赁住房的比例。其中一块地设置了45%自持比例，一度达到集中供地新高。

　　限房价和租赁住房高自持比例的组合，意味着项目的利润空间将非常有限。而从拿地价来看，据粗略估算，该宗地折合可售楼面地价7.03万元/平方米，后期商品住房限价8.33万元/平方米（不含室内装修），利润空间仅剩1万元，如若加之建造、设计等费用，利润空间更是所剩无几。

　　但龙光对于深圳地块的考量却不止于此。龙光曾多次表现出对深圳及大湾区较为看好的态度，其向来以敢于拿高价地著称。据不完全统计，这是龙光至少第五次拿下深圳“地王”。

　　除了深圳土拍市场外，龙光在西南区域也斩获颇丰。6月8日，成都集中供地第二天，在激烈的房企竞拍中，龙光一举拿下天府新区鹿溪智谷片区的2宗地，成为当日的大赢家。而在佛山，龙光经过超2个小时33轮竞拍，又以总价近5.3亿元拿下佛山三水新城，折合楼面价6108元/平方米。

　　事实上，龙光在制造地王方面是老手。譬如，2014年，龙光斥资46.8亿拿下龙华区单价地王，楼面价超2.5万元/平方米。而彼时地块周边的新房均价也只有2.4万元/平方米；2015年，龙光以112.5亿元拿下深圳总价地王龙华红山地块，成为总价地王，楼面价1.3万元/平方米；2016年，龙光又以140.6亿元总价拿下光明区商住地块，刷新了全国总价地王。

　　作为一家中型体量的潮汕企业，龙光既没有万科、龙湖等低融资成本优势，又不像中海一样有较高的成本控制能力，但却敢于不计成本的拿高价地。一系列大举拿地背后的资金来源，一度引发市场广泛关注。

　　早在2014年-2016年，龙光的背后曾隐现平安大华的身影。2016年之时，毕马威在龙光的财务报告中给出“保留意见”，主要原因是平安大华和龙光地产设置了“明股实债”，这些交易会让本应在负债端的近百亿资金放在了资产端，对债务结构、利润有明显影响。

　　不过2017年后， 平安大华的身影便逐渐隐去。时至如今，龙光地产背后结盟的“金主”依旧是个谜，但在土地市场上的“高价地”动作却并没有停歇。

　　如在2019年，龙光以65.85亿元拿下龙华红山地块。2020年5月，其又以115.97亿元的总价拿下深圳前海限价地块，这两块地分列深圳龙华和前海“地王”。

　　过去房地产高速发展的时代里，龙光的深圳多宗地王项目，成为了支撑业绩的重要来源。以2015推出的龙光玖龙玺项目为例，2015年10月，该项目一期均价约5.5万元/平方米，比楼面价高出近3万元/平方米；两个月后，其二期开盘价格则突破6万元/平方米，最高售价一度达到近9万元/平方米。

　　通过豪赌深圳，多次拿下地王的方式，龙光靠赌对了时运获得业绩增长。龙光地产董事局主席纪海鹏曾解释称，“龙光战略分析能力强，善于把握地产的周期性规律及发展趋势，低买高卖，在地价低迷的时候大量扩充优质土储。”

　　然而，时也势也。在“房住不炒”，“两集中”等政策形势下，房地产的土地红利和金融红利日渐消退。高价地扩张，成为一场危险系数颇高的杠杆游戏。

　　高周转光环不再，龙光直面盈利拷问

　　出手阔绰的光鲜行径背后，龙光需要直面盈利拷问。

　　过去，高周转模式是推动龙光业绩增长的一大利器。纪海鹏曾直言：“龙光地产的可销售物业周转快、利润高。”安信国际曾指出，2018年初龙光开始实行新的周转策略。对预售工程进度指标较高的地区（主要为大湾区内）设立“3478”的标准，即要求8个月后可供销售；对预售工程进度指标较低的地区（主要为大湾区外）设立“3455”的标准，即要求拿地5个月后可供销售。

　　另据媒体报道称，在高周转的要求下，龙光的项目被设定了一个严峻的KPI考核指标:拿地88天开盘。相比业内盛传的碧桂园的"456模式"（即拿地4个月开盘，5个月资金回笼，6个月资金再周转），龙光员工们的压力更甚。

　　但如今，房地产行业整体利润下滑成为行业共识，高价地、高周转以及高利润率难以再兼顾。与此同时，作为全国房价上涨的“领头羊”之一的深圳，在经过多次严厉楼市调控以后，房价也首次出现了下跌的情况。

　　据国家统计局数据显示，2021年5月，深圳成为一线城市中唯一一个二手房价格下跌的城市：其5月环比下跌幅度为0.1%，而这也是自2019年7月深圳开启连涨模式后的23个月以来，二手房价格出现首次下降。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，深圳房价两年来首次下跌，这是一个标志性事件。从2020年二季度开始，从沪深两个头部城市开始，楼市热度逐步传导至二线热点（杭州、成都等），再到非热点二线（西安、重庆）。他认为，当下，正处于一线和二线热点城市上涨后开始触顶趋稳或回调（比如深圳），而非热点二线开始上涨并向三四线传导的开始阶段。

　　对于重仓深圳市场的龙光而言，这将为其带来更大的业绩压力。面对变幻的市场行情，龙光重新开启的这一轮高价地行情，能再次赌赢么？

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