2021年的楼市，彻底变了

　　2021年，楼市彻底变了！

　　一

　　7月2日，国务院办公厅发布“关于加快发展保障性租赁住房的意见”，这份文件宣布对保障性租赁住房提供方方面面的支持，力度很大，如果全面执行，必将彻底改变楼市的格局。

　　文件最核心的是解决了保障性租赁住房最大的难点----土地供应。

　　1、可探索利用集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。 2、（企事业单位依法取得使用权的土地）允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补缴土地价款。 3、可将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%。 4、对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，允许改建为保障性租赁住房。 5、新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房。

　　可以看出，五大土地供应中，有四个是较为廉价的土地。比如集体土地，本身不需要缴纳土地出让金，成本很低，一般情况下，房价中土地出让金占到70%左右。省去了土地出让金这么一笔费用，其成本远比周边的房源要低，是政府让利的表现。

　　又比如写字楼本身空置率很高，一线城市写字楼空置率一般都在20%以上，商住租不仅可以消化原有的庞大库存，还可以缓解大城市住房压力。

　　如果说大量廉价的保障性租赁住房上市，不仅可以平抑房租价格，其实还可以平抑当地房价。

　　中国房地产市场分为三大块，一是商品房市场，二是租房市场，三是保障性住房，第一个很强大，可以说是宇宙级的。第二、第三个偏弱。

　　“七普”数据显示，2020年全国有3.76亿人的流动性人口，比2010年增长1.55亿人。大量的流动人口就增加了大量的租房需求。

　　目前我国的租房市场有两大特征：

　　1、租房存在结构性矛盾，每年有大量的毕业生、外来务工人员进入城市，对租房产生巨大需求，另一方面房源的供应整体有限，特别是大城市。

　　2、租房市场的秩序有待提高。比如虚假房源、压榨租客、跑路等。

　　租房是最低的住房需求，买不到房起码得要租到。我们可以把住房分为三大层次，一是租房，二是普通住房，三是学区房。

　　“十四五”规划纲要提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。

　　此次关于加快发展保障性租赁住房意见的发布有两大意义：一是起着兜底的作用，无论怎样起码都会让大家租得起房，租到廉价的房。二是对普通住房价格起得后拉作用。

　　很多人之所以热衷买房就是因为房价持续上涨过程中能获得巨大收益。但除了房价下跌外，房子的其它风险同样不可忽视，一是房贷利息，有的利息可能比房价还高，一旦房价上涨的幅度没有利率高，持有房子肯定是亏的。二是房地产税，每年都要税费（目前尚未推出）。二是租金回报率，我国大中城市的平均租金回报率不足2%，如果房价继续上涨，回报率会更加低。虽然过去十几年，租金并不是购房者的主要收益来源，而主要是靠房产升值。但正常来说，租金回报率往往是房子的价值表现。你可以想下，你的房子每月连2000元都租不出去，凭什么卖500万的高价？

　　所以，未来如果保障性租赁住房能大量入市，那么整体的租金价格不敢说会涨，但至少难涨，房价会不会随之调整？

　　二

　　近日，北京市西城区明确，2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

　　也就是说你高价买到的“学区房”将来孩子不一定能到你认为的名校上学，有可能被分配到其它学校，而这个学校不一定是你认为的优质学校，很可能是普通学校。其结果是降低了购房者的期望，对于当地房价带来巨大的冲击。

　　我曾经说过，过去20年，房价快速升值，但升值并不是住房本身的升值，而主要附加资源的升值，首先是教育，其次是交通，然后是配套、环境等，如果没有后面的资源房价肯定是大大折扣。

　　比如很多有名校“学位”的老破小，能卖到30万每平，它最大的价值是可以申请名校的“学位”，如果不能申请学位，房价还值几个钱？

　　多校划片方式在学区或相邻学区内入学就是降低了买房的不确定性，你高价买下的房子最后不确定能获得对应的资源，你还敢买吗？

　　可见，降低学区房的不确定性对房价的杀伤力是很大的，而学区房又是全部房价的领头羊，所以控制好学区房价格就能显著控制好整体房价。

　　今年4月30日，中央政治局会议提到：防止以学区房等名义炒作房价。

　　这么高规格的会议中提到学区房是第一次。可以预计，接下来各地类似于北京市西城区的学区房“新政”还将会出来。

　　所以说，2021年，楼市彻底变了！

　　主要的变在于房子回归居住的属性，不管你是买房住，还是租房住。它的变化表现在：

　　1、租房市场的地位越来越高，规模越来越大，租房的权利未来和购房的权利趋同。

　　2、租房市场更多体现了保障性、兜底性，大城市的房价太高，你买不起房，但会让你租得起房。

　　2、房子本身附加资源会被消弱，比如你买学区房将来可以让子女上名校，将来则存在不确实性，房子会有教育资源，但不一定会优质。

　　总之，租房的权利未来和购房的权利趋同，即租房附带的权益会增加，而购房的附带的权益会面临削弱。

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