房地产投资替代的时代真的开始了

　　文/宋丁 中国（深圳）综合开发研究院研究员、中国城市经济专家委员会副主任

　　过去二十年来，弥漫在国内普通投资者中间的一条颠扑不破的逻辑信条是：投资首选是房子。事实的确很给力，过去二十年间，凡是投资了房子，特别是在大城市投资了房子的人，绝大多数都有增值回报，其中不少人的回报非常高，可以达到几倍、甚至十倍以上的高额回报。

　　这种特别的投资模式整整影响了一代人的投资观，以至于一批人逐步进入职业化操作，专攻“楼市投机术”，例如深房理这样的专业投机机构。更多人则是以一个普通投资者的身份，寻找合适机会，多购入一两套房子，以求保值增值。

　　关于一些投资者卖了小公司、小工厂，到发达城市买上一两套房子坐等升值的故事曾经不绝于耳。

　　当大量的普通人都卷入投资房产大军，裹挟着巨量资金砸向楼市，把中国城镇住房的总市值助推到大约450万亿人民币的高位时，中国房地产的产业风险和金融风险已经凸显，而房地产背后的支撑力——城市化率在攀上60%之刻也进入后期。

　　2016年，国家首次提出“房住不炒”的战略思路，并提出了“稳地价、稳房价、稳预期”的三稳策略正面应对浮躁的房地产市场。随后，全国各地每年都会推出累计数百项针对性的调控政策，五年下来，中国房地产市场的格局已经发生重大改变，那些中小城市早已失去了房地产的投资价值，被投资者打入“冷宫”，随着国家政策的日益清晰，大量资金逐步囤积在较大的城市，特别是一线、新一线和省会城市以及几个大型城市群和都市圈，那里似乎正在成为未来房地产市场的主战场。

　　然而，这些巨无霸城市及城市群的人口、资金、产业集聚，并没有给房地产投资者带来他们在过去二十年间无比熟悉的那些房价上涨格局和房产投资形势，伴随这些城市房地产成长的不再是曾经的土地拍卖之下的价高者得，更不是后续的房价暴涨和炒房风潮，而是一波波的楼市调控。

　　以深圳为例，从2020年7月开始至今，房地产已经经历了五波的调控，即；新房、二手房、小产权房、学区房以及租赁住房。房价基本上被锁定在“大横盘通道”里，这个素来以存量交易为主导的城市，其存量二手房的成交量大幅萎缩，且已持续了数月，局部房价也出现小幅下跌。这种高压下的大横盘态势预计在很长时间内都难有大的改变。

　　除了需求侧的调控加码外，供给侧的宅地供应也上来了。2020年深圳一举拿出了31块地做住房，几乎是以往五年的总和，今年的动作更大，深圳的居住用地供给将加大到363.3公顷，首次占供应总计划的32.1%，较2020年大幅提高。十四五期间，深圳将供应居住用地15平方公里（公共住房用地占比不低于60%），完成10平方公里居住用地整备，建设公共住房40万套。计划至2035年将居住用地面积总量提高至265平方公里，在现有基础上将有37.5平方公里的增量空间，新建各类住房200万套以上，争取人均住房面积达到40平方米。

　　连深圳这样的长期缺乏宅地供应的城市都能下定决心解决供应问题，其他不缺地的城市的供应就更不是问题了。

　　更厉害的是，信贷的“水龙头”被严格控制住了。一方面是通过“三道红线”卡住负债超标的房企继续向银行申请贷款的机会，另一方面是通过“两条红线”卡住银行无序向房企和楼市投放贷款的机会。房企和楼市缺少了银行资金的支持还如何操作？

　　显然，国家政策面的意图非常清楚，就是不允许房地产界继续搞“大水漫灌”，要长期持续打压投资投机，打压加杠杆，打压泡沫，要三稳，要房住不炒。

　　可以想象，银行手里的钱，很多进不了房地产和楼市里了；私人手里的钱，很多投不进楼市里了，以往二十多年来形成习惯的房地产投资和投机行为在当下越来越难以兑现了。

　　继续抱着投资投机的心态，希望进入楼市的机会越来越弱，即便进入也无法如愿以偿地拿到房产增值带来的投资收益，反而可能被套牢在里面，试问，这种生意还能做下去吗？

　　不是说，房地产和楼市投资这个事完全不能做了，而是说，很多地方、很多时候、很多楼市不好做了，而且是越来越不好做了。与二十年前、十年前甚至五年前相比，已经不可同日而语。

　　房地产也好，楼市也好，这个以往最吸金的领域真的在日益回归到居住的本底价值上去，尽管人们聚会时还会讨论关于买房的事，但少了那种暴利带来的兴奋，更多的是对于能否保值的担忧。这意味着，很多人的资金或大部分资金可能不得不撤出楼市了，道理很简单，那里既往的“钱生钱”的游戏难以如常似地玩下去了，人人都能在里面捞一把的时代就要结束了。

　　没钱的人在发愁，有钱的人也在发愁，钱握在手里烫得慌，总是要找出路的，多余的钱往哪里去？

　　刚刚从房地产和楼市投资通道里走出来的人们，需要登高望远一下。实际上，我们正在进入一个更广阔的投资时代，可以说，房地产投资替代的时代真的要开始了。

　　看一看当下人口流入更多的那些大的城市群、都市圈都在干什么？在实施战略融合式发展，在倾力推进智慧城市建设，在大力发展高科技研发和智造，在全力实施产业的升级。无论是城市战略，还是楼市逻辑，一切都在突变，仍然一门心思抱着炒房的姿态在那里寻找机会，基本上是要遭遇被历史淘汰的命运。

　　然而，对那些习惯于房产投资的普通投资者来说，这种形势下，应该怎么办？当然要继续推进投资，至少要用合理的投资对冲通胀带来的风险。在那些人口仍然流入的城市，适当保留一定的对楼市的关注和投资当然可以，但更多的目光显然要有所转移，需要敏锐而果断地把相当精力和资金从房地产市场转移出来，逐步选择新的投资渠道和方向，作为房产投资的替代策略，这应该是顺应时代的明智之举。

　　每个时代都有自身的发展趋势和特色，当今时代，是高科技成长的时代，是智慧城市突起的时代，是消费升级的时代，是资本市场日益多元化的时代。新基建、人工智能、物联网、新能源、新材料、生命科学、文旅康养、产业基金等等，太多的投资机会特别是优质股权投资机会在等待我们的眷顾。即便是房地产领域，也早已化身为城市综合运营、产业地产、文商旅游地产、大健康园区建设等等，普通投资者仍然可以寻求以股权投资形式进入这些具有成长前景的未来地产领域深耕拓展。

　　一个房地产投资替代的时代真的开始了。

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