合肥35个板块二手房价格出炉！看完泪奔……
2、各板块房价尽量取折中数据，只代表板块大致行情；
3、如果你家房价比图示行情高，那可能被周边低价房源拉平了；
4、图中35个版块是较典型或集中度较高的代表，不意味所有板块；
5、仅供参考，仅供参考，仅供参考。
Part.1
合肥35个二手房版块房价地图
泡沫，虚高，有价无市！
制作完这张房价地图，最直接的感触是，合肥很多二手房板块的房价竟然这么“高”了？？泪奔不止……
按照此前的方式，这里我会根据各板块的房价进行分析、提出置业建议等，但眼下忽然感觉没有多少必要，因为明显的感触是，其中很多板块的行情存在明显的泡沫和虚高现象，而现实情况中，很多挂高价的房源都是有价无市，背后潜藏着炒作、推涨的心态。
当然，关于这张图反映的板块行情，其实也存在不同的内在因素，下面咱们来捋一捋：
1、提前透支太多预期
应该说，图中所示的大部分板块行情，并非完全的“离谱”，但问题在于，这些板块眼下的房价其实是透支了太多未来的预期，这也就是虚高和泡沫所在。
这是相当不理性的现象，也因此使得一些新盘与周边二手房形成了巨大的倒挂，进而导致中签率不断创新低。
2、供需失衡与板块外溢
除了人为的炒作推动，很多板块二手房价格偏高的重要原因是板块内新房供应不足。
一个不可忽视的客观事实是，随着合肥人口的快速增长，隐隐带来了大量的潜在置业人口，这些最终会不断兑现成为实际的购买力，但近一年合肥的新房供应确实存在不足情况，供需失衡持续加剧。
这种情况下，一些高价值板块出现外溢，那么这种较高购买力不断挤压次一级板块时，很容易出现下面的情况：
（1）次一级板块购房者继续向周边寻求房源，形成又一轮挤压；
（2）较高的购买力促成了板块内楼盘的高去化率，且多为高首付；
（3）板块热度飚升，房源锐减，二手房跟风涨；
（4）房企有利可图，拿地意愿强，地块拍出高溢价，进而倒逼区域房价攀升；
3、临时加价吃相难看
除了那些高位接盘的，通常来说，二手房交易的双方会经过一个价格的拉锯战，卖家想要不错的溢价，买家也要保有一定的预期，双方都觉得有赚头。
但如果卖家挂价太高，让买家未来好几年都很难看到上升空间，这就很难实现成交。还有一些业主临时加价，想尽可能吃透，这是真的吃相难看了。
4、真实卖家与虚假的卖家
近2年，合肥购房客群中的改善比例提升明显，其中不少是卖房买房的置换改善者，这也是得益于房价的稳步抬升和自身收入的提高，想换到一个相对更优质的板块。
但眼下，因为很多小区挂牌价过高，不仅仅是滨湖、高新、政务等热点板块，使得刚改置换的成本增加，以及银行现在放贷周期拉长，可能拿到尾款时，看中的房子又被市场炒涨了几十万……
与真实的卖家相比，现在二手房市场中很多虚假的卖家，不是为了卖房，就是为了挂个高价，甚至还有各种抱团炒作行为，很难杜绝。
真实卖家太难了，无形中使得二手房成交大大降低。
5、东北与西南——二手房板块分界线
如果以庐阳北、淝河以北大费片区各取一点画一条直线，可以将这张图分成东北与西南两个大的片区，界限很分明，东北都在2万/㎡以下，西南2万/㎡以上。
应该说，这条分界线某种程度上体现了合肥的城市发展趋势，人口、产业、公共配套等资源的相对较多的集中落地，使得区域价值稳步抬升。
不过，今年以来直到最近一段时间，新站、北城、肥东等片区的热度明显高涨，东部新中心、少荃湖、北城办、和睦湖等片区供地加大，开发提速，房企拿地积极且地块频频拍出高溢价，具有了不错的中长期的投资价值。
Part.2
合肥会出二手房指导价吗？
其实，我估计会有很多业主看到这张图后表示，“不真实，明显低了”。但肯定有很多购房者吐槽，“太高了”。
所以，这就是现在的二手房市场现状，成交率低，不乐观，有价无市，横盘，而中介们才是深受其害的那个，不知道有多少中介被迫转行了……
合肥二手房市场的浮躁情况比较典型，但也并非个例，譬如深圳、上海、成都、重庆、广州等城市，那么，这就不得不提到二手房指导价了。
目前，全国城市中，深圳、宁波、成都先后出台二手房指导价，东莞、无锡、西安也都有类似的放风情况，
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