现在入场买房 会不会成为站岗族？
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文/观察员老王
对于今年下半年楼市，老王并不看好，甚至给出了会比2018年更难的预测。因为从金融层面，从年中开始，对于个贷的限制，是之前从来没有上过的调控手段。杭州有媒体爆出，这个领跑中国楼市的新一线城市，有人买学区房换了三家银行都贷不出款来。
然而，金融层面釜底抽薪的调控，并不止如此。
在接连多家房企的商票出现逾期纠纷之后，央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报，房企头上的紧箍咒又紧了一圈。
在这些看得见的组合拳之下，房企融资越来越难，近五个月平均不足千亿。
楼市的新周期，很快就要来了。
1
房地产市场将加速“洗牌”
蓝光地产，在承认无法7月份到期的27亿债务时，核心管理层纷纷离职，这也标志着这家前几年风光无限的开发商，卖“子”求生没有成功，必须要借助外力才能再活下去。
蓝光只是众多激进开发商的一个缩影。高杠杆拼命扩张，在一二线城市不计成本的抢地，高周转策略之下管理又跟不上，最后只能是一地鸡毛。
这种房企已经引起了金融监管部门的注意。据多家权威媒体披露，央行已将“三道红线”试点房企商票数据纳入监控范围，要求相关房企将商票数据每月上报。
商业汇票，是指出票人签发的，委托付款人在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。有些人愿意要房企的商票，是因为高利率，从房企商票年化利率数据来看，大多数重点房企的商票年化利率为 10%-20%。
但是商票融资蕴含两方面的风险:
一、如果房企商票频频违约， 那么商票后续的发行会面临较大的冲击和压力，整个地产行业的信用乃至其他融资渠道也会受冲击。
二、目前，下游建材、轻工等行业供应商的交易订单中， 房企等企业订单占比较大。一旦出现商票违约，势必会对下游行业造成严重的冲击。
据专业媒体统计，仅仅是TOP50的房企，商票发行规模就达到了4000亿元。一旦这个口袋扎紧，资金面紧张的房企更加雪上加霜。
事实上，在三条红线和贷款集中度政策出台后，房企融资变得越来越难。2021年上半年房地产融资合规审查方面的政策监管也在持续加强，上海、北京、深圳等地严查经营贷款违规入市，此外，为防范房企债券违约金融风险，严控城投公司、弱资质企业发行公司债。
据CRIC不完全统计，2021年上半年100家典型房企的融资额为6090亿元，同比下降34%，环比下降29%，是2018年以来的最低水平。从单月融资情况来看，2-6月房企的融资水平均处于低位，单月融资量在千亿元左右徘徊，近五个月的平均融资额不足千亿元。
所以，我们看全国主要城市的土拍，基本都是信用高融资成本低的央企唱主角，一些前期高周转的小开发商渐渐偃旗息鼓。
在金融层面降低风险，很显然是有利于房地产市场健康发展的。
2
风险与房价双降是最终目的
这一轮由金融机构发起的楼市调控，目的是让小开发商都扑街，让楼市崩盘吗？
答案当然是否定的。
老王很认同任泽平博士的观点，房地产是周期之母。商品房兼具投资品和消费品属性，且产业链条长，房地产市场的销量、土地购置和新开工面积是重要的经济先行指标。从对经济增长的带动看，无论在发展中国家，还是在发达国家，房地产业在宏观经济中都起到了至关重要的作用。每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关，而每次经济衰退则多与房地产去泡沫有关，房地产链上带动的相关投资占整个全社会固定资产投资的50%左右，房地产带动了家电、家具、装修、银行、建筑、建材、玻璃、水泥等一系列后周期行业。
所以，这场调控的一个重要目的，就是在保证房地产健康发展的前提下，让房地产市场的赌徒们暂时离场，避免房地产市场因为个别开发商暴雷，出现大幅度动荡。
此外，还有一个目的就是要降房价。曾经有人调侃，房价是最好的避孕药。在三胎政策出台之后，年轻人抗性很强，负担主要来自两个层面：教育与房价。课外辅导变化大家已经感受到了，那么房地产的变化也一定会跟着来。
在手里有钱的情况下，地产商都疯狂抢地王，谁的话也不听。地价贵了，周边的在售新盘、二手房也都应声而涨。所以，必须要管住开发商的钱袋子，在第二次集中供地之前，让开发商们听招呼。再将融资口袋扎紧，逼开发商快速回笼资金。
对于开发商来说，不降价提高去化率，就面临着崩盘的风险，那么还有别的选择吗？
大家记住一点：房地产崩盘不可能，但是新一轮降价促销的周期到来，是大概率事件。
3
置业逆袭，没有规律但有“秘籍”
普通的置业小白，在新周期出现时，最容易做出错误的判断，看到老王分析房价要跌，立即不看房子了，回家睡大觉去了，等跌一半我再买。
这样的人，往往会在上升周期到来时，一边骂专家，一边入场抢垃圾房。
昨天，有个读者在语音交流中提问：现在入场，会不会站岗？
这个问题，没有统一的答案。我来实例分析，现在大云谷崂山金茂府·悦府卖3.3万元/㎡到3.5万元/㎡，价格看着挺高，但是浮山后基本没地了，而且金茂府的品质也在这，未来降价可能性极小，所以你入手不算落坑。
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