海通证券：维持万科A(000002.SZ)“优大于市”评级 价值区间30.6-34元

智通财经APP获悉，海通证券发布研究报告称，维持万科A(000002.SZ)“优大于市”评级，预计21/22年EPS为3.4/3.74元。按照8月27日股价20.9元计算，对应PE为6.15倍。目前公司RNAV在44.8元。考虑其龙头地位，予估值适度溢价，按照21年9-10XPE水平，对应合理价值区间30.6-34元。

海通证券主要观点如下：

保持“绿档”，现金充裕。

一季度末公司顺利回归“绿档”，各项指标均符合重点房地产企业资金监测和融资管理规则要求。截至报告期末，公司净负债率为20.2%;持有货币资金1952.2亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和843亿元，剔除预收款项的资产负债率为69.7%。截至报告期末，公司持有货币资金1952.2亿元，远高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和843亿元。

利润率下滑导致增收不增利。

公司上半年实现营业收入1671.1亿元，同比增长14.2%。其中房地产开发业务结算收入1443.3亿元，占比86.36%。受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响，归属于上市公司股东的净利润110.5亿元，同比下降11.7%。报告期末，公司合并报表范围内有5377.7万平方米已售资源未结算，合同金额合计约7819.1亿元，较上年末分别增长9.3%和12%。

土地合理有序扩张。

上半年公司获取新项目95个，总规划建筑面积1505.9万平方米，权益规划建筑面积1101.4万平方米。项目总地价1126.3亿元，均价为7480元/平方米，权益地价总额约886.5亿元。

其他业务稳健发展。

1)2021年上半年，万物云实现营业收入103.8亿元(含向万科集团提供服务的收入)，同比增长33.3%。

2)公司(含印力集团)累计开业的商业项目建筑面积为988.8万平方米，同比增长18.3%。报告期内，新开业商业面积30.8万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积为549.3万平方米;

3)万纬物流在44个城市累计管理148个项目，可租赁建筑面积1149万平方米。

给予公司估值溢价的原因在于：中报显示，公司已售未竣工金额约7819.1亿元;多元化业务有序发展，未来可提供稳定性现金流业务，在未来市场波动中可以部分对冲风险。

风险提示：涨价引发调控风险;行业销售不达预期风险;市场集中度提升速度不达预期。

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