丁祖昱：城市大学生人才规模影响楼市“抗跌”能力

近年来，全国各地掀起“抢人大战”，大学生人才已经成为一个城市发展的重要组成部分。为探究一个城市的大学生人才规模增长差异对住宅市场的影响，我们在全国范围内选取了100个样本城市进行了调查，结果发现大学生人才占常住人口数量比例高的城市在市场中“抗风险”性能力较强，在市场周期调整中，楼市受到的冲击相对较小。

人才“缓增型”城市销售规模增速较低

我们将大学生人才增速与总人口增速相比(即城市的大学学历人口发展速度/城市总人口发展速度)作为标准，把100个样本城市分为三类：“缓增型”城市(近十年大学生人才增速比低于60%)、“中增型”城市(近十年大学生人才增速比介于60%-80%)、“快增型”城市(近十年大学生人才增速比高于80%)。

通过对比不同城市近十年商品住宅成交面积变化，我们发现“缓增型”城市的房地产市场规模增长明显要慢于“快增型”城市，近十年复合增长率仅有5.7%，较“快增型”城市低了4个百分点。

“缓增型”城市主要指包括北上广杭在内的国内主流一二线城市。由于这些城市房地产市场相对成熟，城市购房需求同时由新房、二手房实现供应，其中部分城市甚至率先进入了以二手房为主的存量市场。而“中增型”“快增型”两种类型城市，主要以三四线城市为主，新房仍是当前住宅市场成交的主力，因此市场成交规模增长相对较快。

在北上广深四大一线城市中，除深圳以外，其余三市均为人才“缓增型”城市。研究结果显示，四大一线城市中，大学生人才数量占比增幅最大的为深圳，且该市近十年商品住宅成交规模复合增速达到6%，显著高于“缓增型”的北上广三大一线城市。

大学生人才占比数量多，楼市“抗跌”能力强

我们的研究结果显示，一个城市常住人口中，大学生人才占比越高的城市，一般在面对市场周期调整时，市场韧性越强，受到的冲击也相对较小。如北京、南京、上海、武汉、西安等城市便是其中的典型城市。目前，国内大学生人才数量占比最高的城市是北京，位居国内首位。

究其主要原因，正是以上城市有两个共同的特质：本地高校资源丰富，人才储备量充足。同时，部分城市(如西安、武汉)在人才引进政策的影响下，大学生人才规模进一步提升。高学历人才规模的增长，不仅为当地带来了充足的购房需求，增强了城市发展后劲，同时也夯实了当地楼市的“抗跌”能力。

未来，随着国内大部分重点城市城镇化进程的完成，新增外来人口将成为城市购房需求增长的主要来源。其中，大学生人才正是一股不可或缺的购房中坚力量。可以预见，未来大学生人才数量规模的不断扩张，对一个城市楼市发展的影响仍将会继续加深。(中新经纬APP)

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