丁祖昱：第二轮集中土拍市场热度明显下调

克而瑞研究中心的数据显示，截至目前，全国22个重点城市均已完成了前两轮的集中供地。受土拍规则变化、住宅销售转冷、行业融资管控收紧等多重因素影响，国内重点城市的第二轮集中土拍热度显著降温，底价成交与临时撤牌成为多个城市土拍市场的主旋律。同时，随着地价增长速度得到较好控制，房地产行业利润进一步回归理性。

从出让地块的溢价率来看，第二轮集中土拍的成交溢价率较首轮均有所降低。克而瑞研究中心统计数据显示，以济南、天津两个非热点城市最为典型，两地的地块出让溢价率下降幅度均在10个百分点以上。

从房企参拍的积极性来看，受房企融资难度加大以及市场降温影响，无论是北上广深等一线城市，还是杭州、武汉、重庆、苏州等二线城市，房企参与拍地的积极性均出现明显下降。特别是首轮土拍中的热点城市杭州，还出现了房企“退地”的现象。

从竞拍规则来看，第二轮集中土拍的规则较首轮更加完善和细化，体现出了政策的精准调控方向。其内容主要表现在以下三个方面。

其一，更多采用“限价+摇号”的方式进行土地竞拍，并且溢价率标准均有明显下调。典型如广州、杭州、深圳等城市，溢价率上限均调整为15%。

其二，部分城市在地块的竞买规则中提出“品质保障”的出让要求。典型如合肥发布的第二批集中供地公告，针对挂牌的17宗地块，首次提出竞品质的概念，并加强了购地资金审查、竞买房企资格审查。

其三，对项目未来上市销售提出了更多限制，部分城市出台了现房销售、限售等规定。例如杭州的10宗竞品质地块出让要求现房销售，成都土拍规则首次提出“竞销售型一类人才公寓”。

总体来看，在当前严格的融资管控政策下，房企拿地越发谨慎。但在第二轮集中土拍中，重点城市核心地段的热点地块仍是企业关注的焦点，且地价涨幅相对突出，远郊或非热点区域地块的价格则出现明显下跌趋势，这也验证了业内一直所奉行的“地段为王”的观点。(中新经纬APP)

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