夏磊：房地产预售资金如何监管才能实现良性循环？

2021年的中央经济工作会议指出，“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。

所谓“良性循环”，是指房企的融资、拿地、预售、工程建设、项目交付链条可以正常运作。包括项目内部、项目和房企之间、房企和金融机构之间、金融机构和实体经济之间等的内外部循环。其中，预售资金作为房企重要资金来源，是房地产实现良性循环的一个重要环节。

我们该如何在“既不放纵房企利用预售资金肆意扩张，又保持企业合理流动性”的前提下，确立合理的预售资金监管标准？

我们认为，从政策层面来看，预售资金的监管不应“一刀切地收紧”，而应做到“有紧有松、松紧适度”。“紧”是为交房守住最后底线，一旦房企陷入债务危机，至少监管账户上的预售资金可以用于推进后续工程，从而防止项目烂尾。而适度的“松”可以让正常经营的房企增加流动资金来源，减少现金流断裂的可能。“紧”和“松”的根本目标都是为确保地产项目按时交付。

从执行层面来看，我们认为有以下几点可以尝试操作。

其一，使用保函等形式替代预售资金监管，这本质上是间接为房企开辟一个融资路径。如北京11月份规定，房企可凭非监管银行出具的现金保函免除同等额度的监管资金。

其二，区分重点监管额度和一般监管额度，对于重点监管额度部分实行重点监管，根据工程进度支取，对于超出重点监管额度的部分，可更加灵活取用。

其三，精准识别风险企业、风险项目，对于财务状况稳健、过往信用良好的房企可适当降低监管要求，对于风险企业、风险项目及时进行应急处置。

其四，简化行政审批流程，压缩审批时限，对于合理的资金使用需求及时拨付，以免因为行政手续影响房企的资金周转。

其五，增加紧急例外支取渠道。比如，如果大宗商品价格上涨，提高了施工工程成本，可能原来的支取额度就无法满足房企工程建设需要，部分城市就可以针对性地实施创新做法。如11月初，成都市住建局发布通知，对预售资金支取条件进行优化，并调整了预售款例外支取管理方式。(中新经纬APP)

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