798亿元土地上架 杭州今年首轮土拍规则再调整

理财鱼小提示：798亿元土地上架 杭州今年首轮土拍规则再调整

经济观察网 记者 丁文婷 3月23日，杭州今年第一批集中供地挂牌上架。根据杭州市规划和自然资源局发布的公告，此次集中挂牌60宗地块，出让总建筑面积580.74万平方米，起拍价798亿元，地块将于4月25日集中出让。

值得注意的是，此次杭州土拍规则迎来大调整。

本次集中供地设定了土地中止价（溢价10%）、上限价格（溢价不高于12%），分为三个竞价阶段：

阶段一，当土地竞价未达到中止价时，以最高报价确定竞得者；

阶段二，当土地竞价达到中止价时，网上竞价中止，转为在此价格基础上通过线下一次报价的方式确定竞得人。设置固定报价区间，一次报价应是报价区间内任一万元整数，以次高报价的原则确定竞得人，其所报价格确定为该宗地最终报价；

阶段三，若在阶段二有相同报价，则转入线下公证摇号。

与上海、苏州等城市一样，杭州此次土拍也采用了当报价到达中止价后进入“一次性报价”的竞拍规则。但与上海、苏州的“最接近平均报价者得”不同的是，杭州首创了“次高报价”为竞得人。

某房企华东区域投拓人士分析，“接近平均价者得”的规则会使得企业在报价区间内，尽可能地去接近中止价和最高价之间的平均值，而在“次高价者得”规则下，企业会更加向“顶格”报价靠拢，这样才能加大拿到地的机会。

“这也意味着，虽然不会超过最高上限价格，但是溢价率会在一定程度上被拉高。”他表示，比如在这次杭州土拍中，一次性报价环节中，在起拍价的110%-112%之间，企业会倾向于报得接近起拍价的112%。

在一名参与过2021年杭州土拍的房企人士看来，此次规则调整或与去年杭州土地出让行情不无关系。

他表示，2021年，杭州第一批集中供地时，吸引了大量房企入局，争抢激烈，但第二批集中供地时，受利润和市场预期的影响，房企参与度下降，土拍大面积流拍。

至去年第三批集中供地时，杭州对土拍规则层层“松绑”。从溢价率来看，杭州去年第三批供地溢价率上限由15%下调至10%。同时规定，当土地竞价达到上限价格时，不再接受更高报价，所有竞买人在此价格基础上，转为公开摇号确定竞得人。并且，还做出了提升新房限价、将竞品质改为定品质等调整，拉高了房企的利润空间。

此外，去年第三批集中供地恢复了“出让预公告”和“勾地”制度，意味着房企又能以最高5000万元的预约申请保证金参与竞拍，能较大程度缓解房企的报名资金压力。

这也使得去年杭州第三轮土拍明显回暖，35宗涉宅地中，24宗地块触及封顶价摇号出让，占比近7成，总成交额759.54亿元，综合溢价率7%。

值得注意的是，今年杭州第一轮土拍规则又取消了预公告和勾地制度。而为抑制土地市场热度，预公告和勾地制度曾在去年第二次集中供地时被取消，在去年第三次集中供地时恢复。

在上述房企人士看来，此次规则调整既可以避免像去年第二次杭州土拍中出现的，地太贵，房企拿地意愿不强导致大面积流拍，又不会像去年第三批土拍中，政府需要通过松绑规则变相“让利”和“降价”，导致地块被卖得太便宜。

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