倪鹏飞：至暗时刻也许已过去 三降、三转、“归核化”是未来出路

理财鱼小提示：倪鹏飞：至暗时刻也许已过去 三降、三转、“归核化”是未来出路

“如果市场外部环境不再恶化，房企至暗时刻也许已经过去了。”在谈到房地产纾困的状况时，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞认为情况正在发着变化。

4月29日，中央召开会议“分析研究当前经济形势和经济工作”中称，支持从实际出发完善房地产政策。近期，对于部分基础能力较好、资产状况良好的企业，AMC及相关金融机构陆续纷纷出手解围。虽然，来自销售数据的统计仍然低位运行，市场温度已经有所回升，2022年杭州市土地拍卖推出60宗地块，成交59宗。

“房地产行业的市场潜力依然存在。”对于中国城市化的空间，倪鹏飞给出了自己的判断，中国城市化正在呈现着“聪明的城市化”，“城市圈”、“城市群”仍有着相当大的潜力，随着公共设施如教育、医疗配置的到位，新市民阶层将成为未来城市圈的有生力量。

房地产企业的发展，“分化”已为必然的态势，倪鹏飞清晰地概括了房企的发展成因及转型路径，从外源、外延式的扩张，转向内生、内涵式的发展，回归本质、差异化生存，将构成未来房地产格局的多样化、多层次、多维度生态。

市场信心仍在“筑底”过程中

经观：您怎么样看待目前行业面临的情况？

倪鹏飞：从短期说，大家普遍认为去年的房地产市场快速下行，是由于政策收紧过猛，认为从去年下半年以后，特别是四季度放松以后，今年一二季度随同比继续下降，至少是环比上会有一些改善，但从目前公布的数据来看同比下降的幅度还是有点超出预期的。

我感觉到原因可能很简单就是有出现了新的外部冲击，房地产市场的外部环境在一季度出现了一些超出预期的情况。第一是疫情扩散及封控，并且是发生在一线城市；第二是俄乌军事冲突；第三是美国等宏观政策调整。

这三个方面不仅对市场的实际供求，而且对市场信心恢复和预期转强，都产生了不太有利的影响。原本在去年底和今年初的一些政策，期望市场主体预期有所改变，信心逐渐恢复，但这个情况导致了目前来看没有转强，市场的信心没有很好地恢复。

未来疫情得到控制以后，我想会逐渐地恢复，但是就目前来看，这对全年的房地产市场走势也产生了一些不利影响。再深入地说，现在的房地产市场和过去相比已经发生了非常大的变化。城市化进入中后期，全国房地产市场总体已经饱和，市场的潜力不像以前那么澎湃了。真实需求的潜力下降的同时，也意味着投资和投机需求下降，因为投资和投机是基于真实需求的。

因此，过去政策一放就宽松，市场就立即反弹的局面，感觉正在有所改变。过去那种“一刺激就回暖”的政策操作是否灵，还有待观察。这是今年一季度市场变化给我最大的启发。大家都注意到了，尽管我们采取一些宽松，有些城市采取了刺激的措施，但是市场并没有显著的恢复，根本的原因是基本面的变化，加上外部环境的影响，使得人们的预期没有跟着政策的变化而有所调整，预期和信心还处在相对较弱的阶段。

我们认为影响房地产短期市场的主要因素是外部环境、制度政策与市场预期。过去市场预期一直是乐观的，所以政策起决定作用，只要从紧变松，市场必然反弹。未来可能预期要起决定作用，若如果预期不能转强，政策宽松也难以带来反弹，所以，关键还是要创造稳健的整体发展环境。

房企“分化”：以规模论“胜负”的时代已经过去

经观：房产行业未来如何走出债务危机和应对挑战？您如何看待企业现在的分化？

倪鹏飞：目前房地产企业有三类，第一类是出险企业，资金链已经断了；第二类是困难企业，资金链还没有断，但是已经比较困难了，很危险了；第三类是还比较健全的企业。总体上这三类企业都是要坚持按照刚才说的进行转型发展。

出险企业走出困境办法有三个：第一是积极争取政策支持；第二是千方百计争取债务展期，不论是债权市场还是信贷市场的债务，等待市场的信心恢复和销售慢慢地恢复，或者说市场的回暖。三是同时加快进行资产和债务的重组，也就是进行资产处置。要加快销售和资产债务的处置，最优目标是实现并购重组，尽量减少破产清算。

为此，要确保三个目标实现，一是要把风险和损失降到最小，二是风险不扩散；三是保民生——保员工工资、保购房者的权益等。

困难企业也要争取政策支持，最大的目标是确保资金链别断了，所有的困难企业最大的风险可能都是资金链马上要断。这和出险企业有相似之处，但是困难企业更有条件一些，我认为政策支持也应该要把重点放在这些企业上，困难的要保证别再出现流动性风险了。

办法也是积极支持，做到债务延期，加快销售，保证进行资产的重组。资产债务的重组，债务延期也是争取时间，等待市场出现回暖，等待信心恢复。

如果不是一季度出现了这几个突发外部事件，困难房企的至暗时刻已经过去了，如果未来疫情等外部环境好转，政策持续发力，即便预期没有根本转变，企业也会更好一点。

健康的企业现在要抓住重要的机会，可以进行并购重组和扩大市场占有率的机会，但是我们也呼吁最好谨慎并购重组，要防止仓促冒进因并购和救困难企业而自身陷入困境，要坚持平稳健康、内生和内涵发展。

至于如何看待房企分化的问题，过去房地产企业认为，只要规模够大，就能够在击鼓传花的竞争中胜出，所以基于这个理念，高周转、高负债、高杠杆的模式被采用了。过去几年市场集中度提升得非常快，2020年，百强企业销售额市场份额上升至63.2%。其余10万家仅占36.8%，以企业规模为尺度的分化十分严重。

但是从现在来看，我认为一个新的分化，就是铤而走险的企业和稳健发展的企业之间的分化。一些铤而走险型企业即使是大企业，可能未来要走上衰落的道路，要么破产，要么被重组，要么就是转型了，又或者是变小了，甚至大大缩小。

而稳健发展型企业可能要走上繁荣发展之路。对他们来说，目前的困难可能是重要的机会，不论是转型还是不转型，总体上这些可能都有一个健康发展的前景，只是不会像过去那么快速的发展和增长。

从外源、外延式发展转向内生、内涵式发展

经观：下半年是否会有更多的机会？在“倡导新发展模式”的情况下，企业应该做出怎样的自我调整？

共4页: 上一页下一页

>相关《 倪鹏飞：至暗时刻也许已过去 三降、三转、“归核化”是未来出路》内容：

1、 苏宁易购到了关键时刻

度过了2021年的“艰难岁月”，2022年，苏宁易购走到了前所未有的关键时刻。 4月30日，苏宁易购发布了2021年年报和2022年一季报。数据显示，2021年，在诸多因素影响下，苏宁易购营收、净利润双降，公司在年报中说道：“经营状况降至历史低点”。 好消息是，...【继续阅读】

2、 无论什么时刻，都不要怀疑努力的意义

不要小看一点点的力量 微小的进步就像“蝴蝶效应”振动的翅膀，未来某一天，会在你的人生中掀起波澜。 没有比人更高的山，没有比脚更长的路。 每个奋斗不止的人，都能达成所愿。毕竟，人不怕慢，只怕站。 永远不要怀疑努力的意义 如果付出了努力却依旧没有...【继续阅读】

3、 张远：劳动者的高光时刻

花团锦绣、芳菲满园的时候，我们又迎来了2022年五一劳动节。劳动者披荆斩棘的身影惊艳时光，最美职工的奋斗历程收获超高人气，技能冠军引领技能创新，一线工人刷新日产峰值。每一个拼搏向上的奋斗时刻，都是人生的高光时刻，每一个默默坚守、全力以赴的你...【继续阅读】