刘婧姝：头部房企拿地变谨慎，“低风险高周转”成新原则

近一段时间以来，针对房企的各种监管政策频繁出台，加速了房地产行业变革的步伐。土地储备是房企发展的重要前提。据贝壳研究院数据，2020年和2021年上半年TOP50的房企拿地总金额占全国拿地总量比重分别达到49%和52%，占比接近一半。因此我们将行业TOP50的房企拿地策略作为研究目标就有了典型意义。

2021年上半年，行业正处在对各项调控政策的关键适应阶段，TOP50头部房企面对资金压力选择开源节流、加速出货的同时缩减了土地市场开销，住宅用地成交面积缩减近两成，但其对优质地块的关注度一直都很高。

当前，房企拿地愈加谨慎，更倾向于“小而精”的地块，同时不断聚焦热点区域和热点城市，以此降低未来销售风险。随着政策环境收紧，房企风险管控意识上升，管理也在不断趋于精细化。

房企拿地变谨慎，“低风险高周转”成新原则

我们研究中发现，2021年上半年TOP50房企拿地呈现出多个特点。

特点一：聚焦优质地块，上半年住宅用地量减价升。

从历年TOP50房企拿地情况看，2021年上半年住宅用地拿地规划建筑面积低于2018年以来历年同期水平，同比2020年上半年下降18个百分点，但成交金额同比历年同期达到最高值，比2020年同期增长9%，可见平均楼面价在大幅增长。

2021年上半年，TOP50房企拿地平均楼面价同比增长33%，达到历年以来峰值，主因在于头部房企在重点的22城拿地占比大幅提升。

同时，上半年房企拿地平均溢价率较同期有小幅上升。其中22城受集中供地影响，溢价率控制较好，拿地平均溢价率为17%，基本保持稳定。而22城以外城市溢价率达到27%。可见在当前融资受阻、资金相对紧张局面下，头部房企逐渐聚焦核心城市以及其他城市高溢价优质地块，使得整体成交面积减少，但成交金额却在加速增长。

图：TOP50房企半年度拿地情况

数据来源：贝壳研究院整理

图：TOP50房企半年度平均拿地溢价率

数据来源：贝壳研究院整理

图：TOP50房企上半年拿地规模中22城占比及22城溢价率

数据来源：贝壳研究院整理

特点二：头部房企拿地倾向“小而精”地块。

从历年TOP50房企拿地的单宗地块平均面积，以及面积区间数据分析来看，企业拿地倾向不仅越来越向优质的高单价地块集中，同时小面积的、开发周期较短的地块也成为重点关注对象。

特点三：房企布局仍坚守热点城市，同时开始拓展次核心优质城市。

从布局来看，TOP50房企在2021年上半年拿地方向延续了此前向一二线城市聚焦的趋势，而三四线城市(一二线以外的城市)拿地占比进一步收缩。一定时期内，二线城市将成为全国行业发展的主战场。

2021年上半年，长三角和粤港澳城市群，成渝和京津冀城市群仍是企业拿地重点。其中长三角和粤港澳城市群产业发展动力强，地产市场后劲足，是全国的热点城市群。我们预计，从整体市场发展力度看，京津冀城市群在头部房企拿地布局占比不会太高，预计将维持在10%以内的水平。

在整体拿地面积萎缩情况下，上半年头部房企拿地量仍增长的城市群为北部湾、成渝和哈长城市群，这三个城市群拿地占比有明显上升。未来随着土地市场竞争日趋激烈、利润空间压缩，次核心城市群的省会城市将成为房企关注的新目标。

图：TOP50房企拿地分线级占比

数据来源：贝壳研究院整理

土储“入不敷出”，下半年新房市场收缩，土地市场保持活力

同比观察近几年TOP50房企上半年拿地量的变化情况发现，2019年以来，上半年企业从公开土地市场取得的住宅用地规划建筑面积逐年减少。截至2021年上半年，头部房企拿地量仅相当于2019年的六成。TOP50房企在融资环境趋紧和债务压力影响下，2021年上半年保持了较快的出货速度，销售面积大幅增长。

房企新增土储的稳定是确保企业持续发展的关键。房企获取土地的方式主要有两种，一种是通过公开土地市场的招拍挂拿地，另外一种就是通过收并购、城市更新、旧城改造等非公开方式获得土地。

从2020年房企财报公布数据以及贝壳研究院统计招拍挂拿地情况来看，2020年，房企公开市场拿地量约占总拿地量的70%，按照此比例估算，当前房企拿地量远不能覆盖已销售面积。这一方面反映出房企上半年资金紧张程度之高，另一方面，为维持企业正常运营，房企或将进一步加强在非公开市场获得土储，但短期内应该难以马上看到拿地结构发生明显变化。

头部房企已进入到发展最为艰难的时期。叠加调控政策加码，在上半年拿地量缩减的情况下，下半年国内新房市场销售面积下滑将是大概率事件。下半年，如果国内新房市场成交均价保持稳定(此为大概率事件)，那同期新房市场销售额将会有所收缩。

图：TOP50房企2021年上半年拿地面积销售比

数据来源：贝壳研究院整理

图：TOP50房企2021年上半年拿地金额销售比

数据来源：贝壳研究院整理

上半年，TOP50房企虽然拿地金额有所增长，但拿地金额销售比却大幅下降，远低于一般意义上40%的拿地销售比要求。因此从全年计划看，这就为房企下半年的土储份额留下了较大空间。可以预见，即便下半年行业新房市场销售额低于上半年，但房企拿地积极性不会受到太大冲击，尤其对于优质地块，房企仍将保持高度关注。(中新经纬APP)

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