鼎信长城章华：不动产行业的结构性投资机会长期存在

在“十四五”规划指导下，中国产业正在向良性、纵深方向发展，不断打造发展新优势。围绕新兴产业，芯片半导体、CVC投资、生物医药、房地产、高端制造、碳中和、新消费、医疗大健康、数字生活等都在推进创业经济、有效支持创新驱动、产业升级转换的作用。

以技术创新延伸产业链条、聚焦变革中的产业机遇激发了新产业、新技术、新业态、新模式的发展。产融结合将持续深化，产业间的并购、投资将迎来高潮，产业替代投资、疫情催生的新产业，以及新的商业机会在此阶段都会得到前所未有的发展。

值此之际，融资中国 2021（第七届）产业投资峰会于7月28日在北京四季酒店如期举行，来自创投机构、产业资本、政府相关、众多硬科技热点公司和独角兽企业齐聚一堂，共同剖析产业纵深，探讨产业投资趋势，提出中国企业的变革与发展之道。

会议期间，鼎信长城董事长章华发表《新形势下房地产发展趋势》主题演讲。他提到，房地产是中国经济的硬核支撑。当下，调控政策更加严格精准、金融管控效果明显，行业更加规范，房地产行业的结构性投资机会长期存在。在国际经济整体下行的情况下，内资、外资会更注重地产投资。但如今的行业环境，对投资机构的专业性要求更高，要更加稳健、专业，为投资者负起责任。

以下为鼎信长城董事长章华现场演讲实录，由融中财经编辑整理：

大家好，房地产作为传统行业，是中国经济的硬核支撑，过去一段时间，调控政策不断加码，在这样的形势下，房地产行业将如何发展呢？希望通过过去20多年从业经历，结合鼎信长城10多年运作经验，给大家做简要分析和报告。

首先，过去一段时间， 每个月都会有新的房地产调控政策出台，从国家层面到地方层面，从产业层面到金融层面，也在持续不断加码。

对市场来说，过去五年，每一年调控主题都不一样，从“房住不炒”到“金融、实体、地产三行业均衡发展”，越来越精细化，这是好事。政府政策始终对行业和环境产生着重大影响。土地双集中的22个城市恰恰都是供不应求的城市，如果不调控，规模和价格将增长更多。通过政府平稳调控，行业才能长期可持续发展。

值得注意的，金融对房地产行业的影响越来越大。自去年以来，三道红线调控直接把房企当成持牌金融管理。另外，针对开发贷款以及个人按揭贷款的两条红线，从调控效果来看，收效也很大，同时也反应出国家期望房地产产业、金融产业、实体产业三者均衡发展的意图。

其次，拉长周期来看，中国房地产行业从1998年发展到现在，23年时间，行业大势一路向上攀爬。从1998年的只有几千亿销售到2003年一万亿销售，去年增长到17万亿。这是行业发展的总趋势。

今年，根据中国国际金融公司预测报告，房地产行业一手房销售额将增加15%，而一家券商数据显示，这一数字超过30%。即使达不到这么高的比例，但至少在5%-10%的增长。

作为房地产行业的投资机构，我们对于行业的变化感受更加直观。从数据来看，今年1-6月份销售面积比去年同期增长27%，开发投资增长15%。除去疫情影响，为什么会有这样的增长？这值得我们深入研究。如果没有深入研究，现阶段的投资很难做好。

房地产是中国经济的硬核支撑。当下，调控政策更加严格精准、金融管控效果明显，行业更加规范，房地产行业的结构性机会长期存在。

那么，房地产行业底层的发展逻辑究竟在哪里？

近20年，M2增长了16倍，从14万亿增至226万亿，地价上涨4.5倍。商品房价格增长了5倍。换句话说，地价房价的涨幅是呈比例的。

另外，物业价格与国际对比，北京、上海的物业价格排在国际榜前十，分列第八、第九，悉尼、洛杉矶比我们的物业价格还要高。此外，在发达国家城镇化率超过80%的城市数量，欧洲在过去七年涨了5.8%，美国涨了5.2%，日本涨了2.8%。我国的城镇化还有很大的发展空间。

那么，未来，一段时间来，行业背后的可变因素会发生变化吗？比如，土地政府管控、M2、城镇化率会变吗？

最近，很多LP提示我们，要适当把握投资节奏和投资风险。实际上，大逻辑总体是变了的，因此会带来一些小逻辑改变，比如城镇化率变了，那么我们对于健康美好生活的追求也会变，这就是是刚需和改善。从这个视角看，房地产的大支撑、小支撑都还在，那要怎么做？

事实上，中国房地产行业投资的结构性机会始终都在。

过去十年，鼎信投出来近300个项目，走到今天，每支基金都是正收益。十年不亏钱，取得投资人的高度信任，我们如何做到驾驭风险和创造价值？

简要概括我们的投资理念：

其一，注重“顺周期、逆周期，跨周期”。投资要做好跨越周期的匹配。考虑项目的杠杆因素，自有资金的年化收益，把这些拆解开，是可以控制好风险、提高收益。其次，要选好城市、选好团队和选好合作主体。团队被PE/VC行业看得很重，但只是一个参考因素。选择项目、判断周期等，这些才是研判最重要和最关键的。

其二，全方位、全流程、立体化。VC/PE行业严重依赖人才，投资机构也依赖于投资人的能力，但是要成为王牌机构，王牌投资人，围绕投资建立系统，严重依赖于某个人的脑袋，这是非常危险的。真正杰出的机构要做成型的全面立体的思考，标准制度流程化，这是长期持续做下去最关键和最根本的环节。

今天，我们强调职业投资家与普通投资者。职业投资家极度稀缺，行业的浮躁，每时每刻都在，时高时低。整体而言，我们越来越走向专业化、职业化。如果职业投资家越来越多，有利于行业更好的进化。

总结来讲：

第一，任何行业，都需要聚焦深度，探寻行业最深处的规律；要具备第六感，感知到别人感受不到的点，要听到天外来音，这是需要长期训练、深度投入以及长期坚持才能实现的。

第二，投资界呼唤专业到工匠精神。

第三，做投资应该要有贵气心态，与之对应的是穷人心态——急功近利、图快；贵气心态，关键是看重长线价值，唯有价值是投资行业唯一存在的原因所在。

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