大名城脚踩红线加杠杆拿地 加码上海市场能否力挽狂澜
《投资者网》谢莹洁
时至年中，众多房企正在为销售成绩庆祝。对比之下，上海大名城企业股份有限公司（600094.SH,下称"大名城"）显得异常低调，这家公司迟迟未披露销售额。
克而瑞数据显示，今年上半年，大名城销售权益金额50.5亿元，在行业中排名158位；而在2019年与2020年同期，公司排名在120位左右。
与之相对应的是，大名城在土拍市场上激情澎湃，在确立了"大力发展以上海为核心的长三角一体化城市群"的企业战略后，近一年以来不惜冒着加杠杆的风险频频出手。
大肆"加码"上海市场
公开资料显示，大名城1996年成立，1997年上市，是一家老牌的闽系房企。其业务涵盖房地产综合开发、商业地产运营、金融投资等领域。地产销售规模始终在百亿徘徊。2020年的销售面积117.85万平方米，销售金额150.26亿元。
(Wind数据统计，单位：亿元）
如今地产行业步入存量竞争时代，降杠杆、求稳健成为主流，而大名城却反其道而行之，想方设法增加土储。
6月21日，大名城以12.6亿元获得上海奉贤区庄行镇一宗地块，土地用途为普通商品房。业内一时议论纷纷，2020年全年，大名城的归母净利润仅为4.5亿元，此次拿地金额之高可见一斑。
大名城对上海的兴趣从2020年便已有表现。2020年，66家房企分获上海挂牌出让的92宗涉宅地块，平均每家1.3宗，其中大名城拿下6宗，在拿地数量榜上位居首位。
而在这之前，公司拿地集中于东南区域，华东地区的土储不断减少，在2019年已降至零。
据2020年年报，公司获取上海临港自贸区、临港奉贤片区、松江、青浦及福州金山等区域的优质地块，总计土地面积465亩，土地投资金额78亿元。
专注于拿地的同时，大名城也在加速开发。近期，大名城发布了"映系"产品品牌说明会，便是围绕着2020年在上海斩获的6宗地块，公司欲将之打造成新的高端产品线。
另据企查查数据显示，今年3月，公司旗下的兰州新顺房地产开发有限公司 (持股比例：51%) 因违法建设行为受到行政处罚；去年3月，上海名城实业有限公司 (持股比例：51%) 因对违反建设工程建设程序管理规定的处罚受到行政处罚。另外，公司及子公司数次因买卖合同纠纷被起诉。
资金链绷紧与低毛利率
品牌说明会的热闹安抚不了投资者的担忧。二级市场上，大名城近一年来股价呈明显下滑趋势。截至7月13日，该股仅报收3.76元/股，市值90亿元，动态市盈率为17.3倍。
（数据来源：Wind数据）
有市场观点认为，对于此时的大名城而言，大肆拿地可能是一步"险棋"。
数据显示，2020年，大名城现金短债比仅为0.54，明显低于"三条红线"中"现金短债比不得小于1倍"的规定。踩中"红线"之外，2020年末，大名城经营活动产生的现金流量净额为-24.17亿元。
短期偿债能力也不乐观。截至2021年一季度末，公司货币资金为26.88亿元，短期借款与一年内到期的非流动负债合计超30亿元。
与此同时，大名城还要源源不断为子公司提供担保。公司4月25日公告称，将对各级子公司（含全资子公司）的银行或非金融等机构借款，提供总计不超过180亿元的年度担保额度，用于各级子公司项目开发及补充流动资金。
除对现金流造成冲击外，扩张还可能影响毛利率。克而瑞数据显示，上海今年推出的第二批集中入市项目中，27个续盘项目备案均价与其上期开盘均价基本持平。
2020年，大名城营业收入148.37亿元，同比增13.75%；净利润为4.5亿元，同比下降39.7%；扣非净利润4.25亿元，同比下降43%。
在此背景下，公司加权平均净资产收益率3.43%，同比减少2.5个百分点。
而在大名城增收不增利背后，是公司盈利能力出现大幅下滑。2020年，毛利率为17.8%，在申万地产行业138家公司中排名115位，2019年该指标还有27.12%；净利率为3.52%，2019年为7.65%。
（数据来源：Wind数据）
具体来看，公司三个主营业务地区华东、华南、西北区域中，仅西北区域业务毛利率增长，华东、华南业务毛利率分别减少6.68个百分点、12.6个百分点。
对此，大名城解释称："本期综合毛利率较上年下降，主要系本期新增结转项目中华东区域的南京大名城、紫金九号、长乐紫金轩、福清紫金轩毛利率同比下降，且收入权重占比更高。"
上述"紫金系"是大名城出品的豪宅产品。以上海紫金九号为例，公司于2015年4月以50.76亿的总价拿下该地块，但此后遭遇政府限价、后续服务设施难跟上等问题，开盘后数次出现业主维权，"豪宅"定位受损。
市场观点认为，"高进高出"模式造成的滞销问题或将持续。如大名城在福州的"名城港湾"，也是该区域的地王。据测算，名城港湾实际可售楼面价约2万元/平。2020年下半年以来，该地周边新房销售价格下行，部分楼盘均价低于2万元/平。2020年年报显示，名城港湾仍在建设中。
同策研究院资深分析师肖云祥表示："当前在国家持续对房地产调控的背景下，很多城市出台了严格的限价、限购措施，房企要想大幅溢价出货的机会很小。"
未来如何破局
即使掣肘诸多，大名城为何依然频频拿地？《投资者网》近期就一系列投资人关心的公司经营方面的问题，联系到公司董秘与证券事务代表，但其并未正面答复，而是由法务部代为回答："敬请阅读公司2020年度报告。如有超出披露范围的解读和报道，法务部将保持关注。"
那就再多看看公司相关的业绩指标好了。
2021年第一季度，大名城营收约15.75亿元，同比下降33.9%；2021年上半年，大名城销售权益金额50.5亿元，在行业内排名由往年的120名左右，下降至158位。
大名城如今的状况，在其制定多元化转型战略时，便已埋下"种子"。
2015年，大名城制订了产业与资本双轮驱动的发展战略，表示要"打造金控业务多元化道路"。在此后两年，金控业务为公司业绩贡献不菲，然而到了2018年便开始一蹶不振，当年该业务亏损3亿元。
2020年，其金控板块营收仅约29万元，占公司总收入比例接近为零，金控板块已名存实亡。待到转型失败成定局时，房地产行业调控升级，行业巨头与中小房企差距日渐拉大，大名城已是进退两难。
4月23日，大名城发布公告称，公司控股股东名城控股、实控人俞培俤及其关联人将向公司提供财务资金支持，总计年度新增余额不超过50亿元。
与此同时，公司法人、总经理俞锦也在增加质押。大名城最新公告显示，俞锦累计质押7500万股，质押率60.6%，占总股本3%。
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