顺丰房托上市首份年报：超预期的收益与下调的目标价
3月17日晚间，顺丰房地产投资信托基金（顺丰房托）发布其上市以来首份年报，年报统计周期自2021年4月29日（成立日期）起至2021年12月31日。
报告期内，顺丰房托录得收益约2.44亿港元，较2021年5月5日发售通函预测高出3.3%；物业收入净额约1.95亿港元，可供分派收入总额约1.38亿港元，每基金单位分派17.24港仙。分派比率位100%，高于香港《房地产投资信托基金守则》对房地产投资信托基金在每个财年股息分派不低于其净利润90%的监管规定。
首份成绩单
房地产投资信托基金（REITs）是通过证券化方式将不动产资产或权益转化为流动性较强的标准化金融产品，并在证交所公开交易的一种金融产品。作为一种盘活存量资产的融资手段，REITs在国际资本市场由来以久，于顺丰控股而言，选择分拆顺丰房托上市，融资、变现、轻重资产分离以及扩大规模是其第一目的。
截至报告期末，顺丰房托总资产为70.10亿港元，包括65.42亿港元投资物业、3.98亿港元现金及现金等价物，以及7030万港元其他资产；总负债29.19亿港元，包括21.42亿港元借款、8770万港元应付关联公司款项、6.887亿港元递延税项及其他负债；资本负债比率（定义为总借款占总资产的百分比）30.6%，每基金单位资产净值5.11港元。
这是顺丰房托自成立以来的首份业绩报告，其报告期内8个月的经营表现自述稳定，这离不开母公司顺丰控股的支撑。其中，顺丰控股租户贡献了顺丰房托总收益的76.6%，租用面积占用可出租面积的80%。
抛开二级市场涨跌幅来看，顺丰房托业绩对香港依赖程度更高，底层资产的3项物业中，位于香港的青衣物业贡献了业绩营收的很大部分。在报告期内录得的2.443亿港元收益中，青衣物业带来1.916亿港元贡献，占总收益的78.4%，而佛山物业及芜湖物业分别带来了3,680万港元及1,590万港元贡献。
报告期内，青衣物业估值录得56.60亿港元，佛山物业和芜湖物业的估值分别为5.953亿港元和2.865亿港元。
下调目标价
顺丰在较好的时机火速上市却遇冷。
去年5月17日，顺丰房托作为首个物流房地产投资信托基金在港交所挂牌交易，受到了很高关注，但出师不利的破发也着实令市场意外。
在此后的8个月里，顺丰房托基金价持续震荡走低，截至向市场交上市后首份成绩单之时，在二级市场的报价仍未回到发行价4.98港元，今日收盘价为3.27港元，微涨0.31%。
二级市场震荡走低的趋势，与底层资产质量以及港交所对REITs产品的态度不无关系。在顺丰房托上市之初，有香港地产基金人士在接受采访时表示，市场情绪一般，机构参与热情不高，认为注入的资产质量不算很好，且对后续母公司注入优质资产与否也不确定。
目前共有10只REITs在港交所上市交易，其中综合类物业7只。从过往二级市场表现来看，这些REITs产品并不被热捧，如招商局商业房托2019年上市时每基金单位3.42港元，3月18日收盘价仅2.74港元。
在顺丰房托发布业绩报告后，3月18日，瑞信下调顺丰房托每基金单位分派预测，目标价由5.39港元降至4.71港元，以考虑离岸市场的加息因素，维持跑赢大市评级。
而去年同期，中国内地首发的多只REITs在二级市场却走出了不一样的趋势，上市以来均保持了上涨势头，特别是环保和仓储物流行业涨势领先，其中以仓储物流为主的两只公募REITsR最大涨幅达60%。
仓储物流REITs方面，中金普洛斯REIT和红土创新盐田港REIT作为内地首批公募REITs在去年6月21日上市，其中盐田港REIT原始权益人盐田港集团是深圳市国资委100%控股国有企业，底层资产为位于深圳市盐田区盐田综合保税区北片区的现代物流中心，内含4座高标仓、1栋综合办公楼、1座气瓶站。
即便机构对港交所上市的REITs产品热度不高，但由于目前内地公募REITS还多是基础设施领域探索，以商业地产为底层资产信托产品，如宝龙房托基金仍尝试在港交所上市，不过2月底其招股书已经失效。
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