穿越楼市周期 贝壳选择了变阵

2021年，“房住不炒”继续成为楼市调控的总基调。促进房地产市场平稳健康发展，坚决遏制投机炒作，尽量不损害刚性需求成为各地调控政策的总目标。

在此背景下，所有涉及房地产的行业，不管是开发商、还是中介机构，都在阵阵寒风中度过了难熬的时刻。怎么做都是错，怎么做都是冷言冷语。股价的大幅下跌似乎在发泄着市场的情绪，并让这种情绪传递开来。

冷静来看，中国人的住房需求消失了吗？用来住的房子，不让买了吗？其实都没有。

市场环境的变化，是要给真正有购房需求的消费者带来上车机会。单从新房市场来看，虽然2016年以来，每年国家和地方的房产调控政策多达数百次，而在换房需求和品质居住需求的持续推动下，2020年中国商品房销售面积和销售额分别为17.6亿平方米和17.36万亿元人民币，双双创下历史新高。根据国家统计局数据，2021年1-8月，全国商品房销售面积已达11.4亿平方米，销售额达11.9万亿元，同比增速仍保持两位数增长。但下半年以来，随着调控效果的持续显现，市场明显降温。

事实上，近期央行一周内两次提及房地产市场“两个维护”，提振市场信心。东北三大省会城市长春、沈阳、哈尔滨，以及长三角珠三角部分地区也开始出台人才购房补贴、“限跌令”、下调房贷利率等维稳举措。

业内认为，经历今年房贷利率上行、银行房贷额度不足、放款周期变长后，房贷政策最严最紧的时期已经过去，一刀切收紧房贷政策、误伤刚需的行为将会逐渐纠偏。中银证券指出，目前市场正处于“基本面”与“政策”双重底部，政策维稳预期进一步加强，房企信贷及居民按揭贷款有调整预期。

房地产市场严重分化，但不改其支柱产业的地位

著名经济学家、华夏新供给经济学研究院院长贾康在接受媒体采访时指出，近十年来，中国房地产市场的分化很严重，早已经形成了冰火两重天的局面。同时，住房资源的配置状况差距悬殊，有的人有几十套甚至几百套房子，而有的人基本的住房刚需问题都得不到解决。而在这些现象背后，房地产其实是中国经济实现自己的成长性而走向现代化过程中的支柱产业，其形成的整个上下游的链条会拉动经济的大盘。

当前，中国的工业化和城镇化还有相当可观的空间，尤其是城镇化高速发展期应还有约20个百分点的增长空间，因为全国14亿人中还有一大半的人没有取得城市户籍。无水分的真实城镇化水平反映在户籍人口城镇化指标上才仅为44%出头，这是中国经济的一个基本情况。因此，一些唱衰房地产业的观点是没有道理的，房地产在可以预见的很长一段历史时期内，一定还会是中国经济的支柱产业。当然，当前房地产业的调整也是极有必要的，房地产业总体而言从黄金时代已转为白银时代，以后还会转向更为沉稳的黑铁时代，但最关键的，一定是具体分析冰火两重天格局下特定城市、特定地段的情况。

无独有偶，空白研究院院长杨现领将整个中国房地产市场的发展划分为四个阶段，分别为刚需主导（1998年-2008年）、金融周期（2008年-2015年）、换房时代（2015年-2020年）和品质时代（2021-）。由于中国经济的特殊性，从全国来看，这四个阶段其实仍在各地呈现共生状态。每个地区和城市所处的阶段不尽相同，这也是国家“一城一策“调控的现实基础。

“总体上看，市场调整并不可怕，留在牌桌上最重要。”杨现领称，市场虽然有周期，但是市场是中性的，交易会在短期内“隐藏”，却不会在长期内消失。

底层逻辑之变：住房从生产型导向转向消费型导向

今年9月底，贝壳研究院与空白研究院联合发布一份研究报告。在房住不炒的定位下，《报告》研判，十四五期间，中国住房政策将会在稳增长、防风险、保民生之间取得新的三元平衡格局。同时，市场将出现四大需求。

第一，家庭裂变催生的新需求。2010年我国家庭数量为4亿户，今天已经接近6亿，增速达到23%，这个速度远远大于人口总量的增速。对比发达国家家庭户规模，预计我国家庭裂变速度仍有空间。随着独居生活方式、二胎和三胎政策的完全放开等因素，中国数以亿计的家庭总基数，在每一次家庭裂变中将催生不可忽视的新增住房需求。

第二，城城人口流动产生的住房需求。《报告》指出，一个日益重要的新趋势是城市与城市之间的人口互流动，尤其发生在一线与核心二线重点城市之间。据统计，2020年我国城城流动人人口已经达到8000多万，2010年只有4600万，十年增加一倍，未来将会超过1亿的城城流动人人口，每年在不同城市之间迁移，这对住房需求的冲击是巨大的、且是永久的。

第三，换房和改善需求比例逐步提升。中高收入家庭对品质住房的需求仍有很大的提升空间。这些家庭不再简单满足于“一宅一生”，对产品质量高、配套设施全、社区服务好的“好宅”需求越来越大。从趋势上看，一方面，首改、再改以及旅居需求成为“新刚需”。另一方面，一、二线重点城市进入“换房”阶段，人们通过二手房市场和存量住房流通，“以小换大”、“以老换新”、“以远换近”，一定程度上，换房已经成为一种刚性需求，为支撑未来房地产市场空间的重要一极。

第四，社区化养老和郊区大型养老中心。我国人口快速老龄化形势严峻，预计到2035年老年人口将增至4.2亿人，占总人口的比重超过30％。

另一方面，房住不炒、降低系统性金融风险的调控手段，将有助于行业的“病症”出清。如高杠杆高风险房企被出清，加杠杆投资炒房导致房价过快上涨的风险被出清，房地产市场回归平稳健康发展，未来稳健的企业可以提供更优质的住房，房价平稳消费者可以不再恐慌性买房，更多的消费者都买得起房，这无疑是对房地产市场最大的利好。

对于居住服务行业，住房交易告别大增大降，回归平稳的交易中枢，相关服务人员就业平稳，全身心提高服务品质，这些都将直接利好整个行业的进步。

贝壳“瘦身”：短期的阵痛，长期的机会

10月份，贝壳上海传出了人员优化的消息。对此，贝壳官方回应：“今年以来，行业环境发生较大变化，公司据此对上海地区金融等部分业务进行调整。”

对此，有舆论认为贝壳在面对整体市场变化的时候已经力不从心，缩减人员是无奈之举。但此种论调站不住脚。

业内人士表示，贝壳经历了近20年的多次房地产周期波动。相比其他玩家，贝壳承受市场下行冲击的能力很强。一是贝壳的人店网络和社区的连接更广更深，在周期波动中能保持房和客的资源；二是贝壳平台对经纪人的职业化保障更好，包括底薪、培训机制等，能留得住人；三是贝壳平台覆盖业务更全，除了租赁、二手、新房业务，更有家装等新赛道业务，可以对冲交易市场下行的风险。四是贝壳拥扎实的行业基础设施，如VR带看、智能客服等数字技术支持、线上线下数据积累，通过数据挖掘预判能够提前作好周期准备。

而最根本，也是往往被外人忽略的一点是贝壳的软实力，那就是更注重服务品质，客户粘性高可以使贝壳更好的跨越周期。

共2页: 上一页下一页

>相关《穿越楼市周期 贝壳选择了变阵》内容：

这两天，牛眼君（每经牛眼：njcjnews）看到一些消息，有的说美女基金经理的多只新基金业绩不佳，还有的说一位借钱炒股，年初50万亏得只剩13万。 确实，今年的股票不太好操作，虽然你看到好一些股票涨得不错，但都是别人家的股票。 对于这段时间的行情，牛...【继续阅读】

如何促进房地产业的良性循环？住建部部长王蒙徽近日提出四点：第一，保持调控政策连续性稳定性；第二增强调控政策协调性精准性；第三，坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险；第四，持续整顿规范房地产市场秩序。 当前，楼市仍处于下行周...【继续阅读】

理财鱼小提示：展望2022 | 周期的镜像——2022年国内宏观经济展望 原文首发《财经》 文 | 邵宇、赵宇、陈燃萍、陈达飞 分立的宏观账户和投入-产出、供给-需求等概念有助于经济分析，但却无意识地强化了经济活动的对立性，破坏了内在统一性。 在当下以全球产业链...【继续阅读】