监管银行不再“零门槛”、 新设资金封闭管理制 北京进一步规范商品房预售资金的安全使用

财联社（上海，实习记者 徐川）讯，继成都发文进一步明确商品房预售款监管有关事项后，11月4日，北京市住建委、人行营管部、北京银保监局三部门联合印发《北京市商品房预售资金管理办法（2021年版征求意见稿）》（以下简称《办法》）。

业内人士表示，《办法》主要从提升预售资金监管能力、明确商品房预售资金使用先后顺序两方面着手，旨在从根本上抑制资金挪用风险，保证资金优先用于工程建设，切实维护商品房交易双方合法权益；同时定期考核工作与淘汰递补机制也有助于银行将监管资金的主体责任落到实处。

强化监管银行的主体责任

财联社记者注意到，《办法》细化了监管银行履行主体责任的具体内容，包括落实预售资金监管方案、落实专人负责制、完善内部审批制度、配合定期核查制度执行情况。

另一方面，针对此前银行从事资金监管“零门槛”的问题，《办法》明确实行公开招标择优选择机制，房企可充分衡量综合银行监管能力、服务效率、研发水平、经营状况、信用等级等因素后，在中标银行范围内选择专用账户的开户银行。同时，对中标银行履职情况定期考核，实行淘汰递补机制。

业内人士表示，这意味着银行涉足资金监管工作，也会设定门槛要求，并非所有银行均可参与此类业务，表明对于商业银行的监管约束增大，提升了监管银行的主体责任。

此外，《办法》亦明确通过金融专网为监管银行同步共享开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息。

贝壳研究院高级分析师潘浩认为，此举有助于规避监管银行对房企违规使用预售资金但无法及时反应，以及因监管银行没有途径了解项目实际销售进度而导致的信息不对称等问题。

新设资金封闭管理制度

同时，《办法》新增了政府接管账户和资金实施封闭管理的制度。如开发企业挪用预售资金，导致项目出现经营困难问题，属地住建房管部门应全面接管预售资金监管账户或建立政府监管账户，实施封闭管理保障资金安全，优先用于工程建设。

此前成都下发的监管文件亦指出，各区（市）县人民政府（管委会）可根据风险防控需要，指定单位另设监管专户，确定监管部门严格监督预售款收存、支取，对每笔资金审核用途后，直接划转至施工、材料等收款单位银行账户。

“近两年房企债务的问题增大，通过落实封闭管理的模式，能够确保预售资金对接经营困难的项目，更好确保工程项目的建设。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此类规定，在北京和成都的政策中都有所体现，这或成为后续各地出台防范烂尾楼政策的重要举措。

在入账管理方面，《办法》亦明确，由现行的先网签后入账，调整为先监管保护后网签。这意味着购房人只有将定金、符合个人住房贷款规定的首付款足额存入专用账户后，方可完成拟购房屋的认购书网上签约、售房合同网上签约等功能。

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