降准，楼市变天！万亿资金多少蓄水房地产？专家：积压房贷将在这个时间释放…
房贷最严格的时候已过
逐渐向稳定方向发展
“降准”就是降低法定存款准备金率。12月6日，据中国人民银行官网消息，央行决定于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构）。本次下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.4%。
公开资料显示，法定存款准备金率指据法律规定各商业银行缴存中央银行的存款准备金占其自身存款总额的比例。
如果存款准备金率为10%，就意味着金融机构每吸收100万元存款，要向中央银行缴存10万元的存款准备金，用于发放贷款的资金为90万元。中央银行通过调整存款准备金率，可以影响金融机构的信贷扩张能力，从而间接调控货币供应量。
当中央银行降低存款准备金率时，金融机构可用于贷款的资金增加，社会的贷款总量和货币供应量也相应增加；反之，社会的贷款总量和货币供应量将相应减少。近年来，我国多次提高存款准备金率，是实施经济宏观调控的举措之一。
回到本次央行的“降准”消息。此次虽仅仅下调0.5个百分点的金融机构存款准备金率，但却能够释放长期资金约1.2万亿元。
这对于房地产市场来说意味着什么？中原地产首席分析师张大伟分析认为，降准代表了信贷政策会相对宽松。从目前市场看，整体降准政策主要目的依然是加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度。但降准必然带来整体社会资金面的变化，对于当下楼市来说，稳定将成为趋势。
张大伟表示，房地产贷款政策最严格的时期过去了，2021年楼市波动主要原因是因为房贷政策。房地产信贷包括开发贷和按揭贷，在2-3季度明显收紧，调控作用体现，整体市场从之前过热开始明显降温。整体看，9月作为贷款最紧张时期，10-11月开始明显缓和，12月有望再次平稳，积压的房贷逐渐会在2022年一季度释放。
当前楼市全面断崖式下调的最主要原因是信贷排队，购房者的按揭贷款，和开发商的开发贷，基本全面收紧，导致市场下调。最近央行等部门密集表态，市场期待出现有利于信贷回归正常的表现。整体看，市场房贷逐渐向稳定方向发展。
按照10月房贷数据，楼市存量积压排队，至少需要到2022年一季度才可能有所缓解。目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。
“降准对于房地产市场的影响来说肯定是利好，特别是短期银行的贷款额度肯定会有所增加。如果在降准后的12月20日，能出现一次降息，那么对于楼市来说肯定是更大的利好。”张大伟称，降准不是为了救房地产市场，但已经明显调整的房地产市场有望逐渐企稳。
八类贷款需求将更好得到满足
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，此次降准最大的变化在于，金融机构支持实体经济的长期稳定资金来源能够有效增加，金融机构资金配置能力能够提高。
换句话说，以银行为核心的金融机构，未来贷款的额度和投放贷款的能力将明显增强，其显然会影响今年12月份以及明年上半年的贷款投向。
实际上，今年下半年开始，部分银行面临压力，资金配置能力明显受影响。尤其是在此前房贷收紧的情况下，银行无钱可贷或者贷款节奏明显放缓。
而现在降准的情况下，银行的信贷配置能力增强，对于合理合规的一手房认购、二手房认购、首套房认购、二套房认购、租房消费、开发领域、并购领域、装修领域等八类房地产贷款需求，可以给予充足的保障，能够真正促进房地产市场的活跃和更稳健发展。
从房地产的角度看，需要注意几点。
第一，降准的大背景下，银行对于房贷投放的力度可以增强，因为资金配置能力在提高，进而有助于包括按揭贷款、开发贷款等领域的活跃。尤其是此前银保监会提及重点保障刚需和改善型购房需求，据此可以认为，后续房贷多投向此类领域，也是一个趋势。
第二，房贷将进一步放松，利好房地产市场的活跃。但也要注意一点，房地产市场依然要把握调控的主线，若是出现违规资金进入房地产，各类调控也必须进行收紧。换句话说，合理的房贷需求，可以更好地得到满足。但是违规的房贷需求，依然要收紧。
“从近期贷款角度看，房企可能是最为关心的，因为银行政策和房企的经营有非常直接的关系。”严跃进表示，若是银行后续信贷方面的政策放松，那么对于房企来说，获得此类贷款的门槛将明显降低，银行也愿意投放贷款给房企。这也使得房企的资金压力可以更快得到缓解，具有积极的作用。
从实际过程看，类似贷款能力增强的情况下，房企的推盘节奏也会加快，结合此类信贷内容，至少会使得后续房屋销售不会太悲观。或者说，到明年一季度，部分项目结合宽松的房贷条件，销售节奏会加快，对于房地产市场的活跃和房企资金的加快回笼等有积极的作用。
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