浙商大佬沈国军财富秘密：低价买国资成亿万富翁 向国企出售“毒资产”(2)
2005年1月，沈国军控股超过70%的银泰百货有限公司成立（下称银泰百货）。2005年3月，宁波华联发布公告，以1800万元的对价，将宁波一号店的所有资产，转让给银泰百货。宁波一号店的场地是租的，保底租金是每年1000万元。
2005年9月，宁波华联再次发布公告，将宁波二号店以每年保底租金2600万元的价格，出租给银泰百货20年。
2005年沈国军一次性付出了1800万，这之后每年只需支付租金。2006年，两个店的租金为3600万元（1000万+2600万=3600万），而上文说过，当年这两个店合并主营利润约1.2亿元。
图3: 宁波一号店和二号店的控制权变化与交易价格
2007年，沈国军把银泰百货有限公司的资产拿去香港上市融资，即香港上市公司银泰商业（01833.HK）。
银泰商业招股之时，一共只有五家百货店：银泰集团成立之初的杭州武林广场店；从宁波华联得来的宁波一号店和二号店；温州和金华另各有一家百货店。按照招股价格，沈国军持有的股份价值超过40亿港币。
沈国军一举成为十亿富翁。
03
向国企出售“毒资产”
沈国军不仅擅于获取他人的优质资产，也擅于处理自己的劣质资产。
云南城投（600239. SH）是云南省国资委控股的公司，主营房地产。2021年1月30日，云南城投发布《预亏公告》。公告称：“预计 2020 年度实现归属于上市公司股东的净利润为-27.5 亿元到-23 亿元。预计 2020 年度期末净资产为负值。”
云南城投走到这一步，与吞下银泰系大体量的“毒资产”有莫大关系。
2016年11月至2017年5月，云南城投多次公告，向沈国军控制的银泰系分两批购买共计14个公司、每个公司各70%的股权，总对价44.51亿元。
财经十一人发现，这14个公司的主要资产，多是“收益无法覆盖资金成本”的“毒资产”。比如，第二批转让了8个公司（转让日期为2017年4月18日），其中7个公司明显“有毒”，而且收购价格过高。
收购地产项目，不能只依靠评估机构给出的所谓“公允价值”，还须考虑其他因素。用于销售的房地产项目，要看销售速度；自持用于收租的物业，则要看净租金扣除资金成本之后，是否还有剩余。
如果某个房地产项目的销售速度，大大低于行业平均水平，收购方应该非常慎重。因为卖不动的房子，“公允价值”要大打折扣。同样，用于自持出租的物业，如果空置率很高，租不出去，“公允价值”也要大打折扣。
沈国军当然乐于出售这些“毒资产”，但云南城投为何愿意接手这些显而易见的“毒资产”？这是个谜团。
绝大多数的房地产项目，会采用预售制度。所以，在房子建成竣工的一年前、甚至两年前，销售情况好坏就已是明牌。而自持物业的未来租金，也可以根据区位、竞争、招商等情况加以估计。
七个“毒资产”中，哈尔滨银旗的项目于2018年竣工，其他六个公司的项目都在2017年之前竣工。所以，在2017年4月商谈转让之时，交易方只要稍加用心，就能够预测到这些项目未来会营收惨淡。
结果也正是如此：云南城投收购这7个公司的收益，远远无法覆盖收购资金的成本，直接导致了其2020年的巨额亏损。
这里举一个例子: 台州银泰商业有限公司（下称台州商业）。
台州商业的主要资产，为台州银泰城A地块上的商业项目（下称台州银泰城），此项目完全自持，用于收租。
2017年5月19日的一份公告（《云南城投置业股份有限公司关于公司重大资产购买预案信息披露问询函的回复公告》）记载，台州商业未来的资金缺口为11.74亿元。
2017年5月20日，云南城投发布《重大资产购买预案（修订稿）》，台州银泰商业公司估值2.78亿元。但收购该公司100%的权益，除了支付2.78亿元，还需要填补11.74亿的资金缺口。所以，总资金代价为14.52亿元（11.74+2.78 =14.52）。
云南城投购买此公司的资金成本为每年0.99亿元。（2017年云南城投平均融资成本为年化6.8%。以此为参考，14.52亿*6.8%=0.99亿 ）。
云南城投购买此公司的收益是多少？因为物业全部自持收租，收益就是净租金。而该项目的净租金少到可以忽略不计。（尾注2、尾注3）
综上，云南城投购买台州银泰商业公司的70%股权，云南城投每年要实际亏损近7000万元（9900万*70%=6930万）。
台州银泰城，位置不佳，人流稀少。云南城投何以如此大意，吞下这种剧毒资产？
加总购买这七个“有毒”项目的资金成本，减去其总收益。财经十一人测算，这七个项目每年带来的亏损总额超过3.5亿元（尾注4）。从2018到2020年，总亏损超过10亿元。
但沈国军的银泰系，却真金白银地拿到了44.51亿元。
以上三个故事，只是沈国军财富秘密的一部分。
2016年9月，沈国军在湖畔大学开讲《商业丛林法则》，课后录制了湖畔大学导师特辑第一期。他在节目中说：“人生一辈子，会碰到很多很多机会，你只要把握住一两次非常重要的机会，以后就会很轻松。（面对这样的机会时），你一定要稳准狠，要拿大筹码去押注。”
沈国军是这么说的，也是这么做的。
尾注1: 2002年9月，银泰系公司接管杭州利星购物广场，2004年9月，盈利不佳，银泰退出；2003年10月银泰百货大连店开业，开业8个月，状况不佳。闭店调整好几个月，重新开业后经营仍不理想；2003年12月开业的重庆银泰云鼎百货，经营状况不佳，2006年8月改行成为娱乐休闲广场。
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