卖出5年后却爆发集中退房，神秘私募卷入杭州大悦城“退签门”

不寻常的“退签”出现在杭州写字楼市场。

1月11日到2月21日， “杭州市拱墅区杭悦商业中心1幢”出现密集退签，几乎每周都有一批房源解除合同。短短一个多月的时间里，可查询到的退签记录已累计超过160条。

“杭州市拱墅区杭悦商业中心1幢”即杭州大悦城1幢，从项目信息来看，这是一幢高级写字楼，2017年一位买家将整幢楼买下，对价为10亿。

买家的身份一直保持神秘，市场传言是上海一家大型基金公司，时代财经从杭州一位资管人士处获悉，当年购买杭州大悦城1幢的神秘买家实为金融巨头海银系旗下五牛基金。

不过，针对“退房”的说法，时代财经向五牛基金进行求证，其表示，2020年6月，五牛基金通过转让公司股权的方式退出杭州大悦城项目，2020年7月启动清算，2020年10月完成退出程序。

蹊跷的“退签门”

五牛基金官网中，“杭州大悦城”依然被展示在其投资案例列表之中。

五牛基金买下杭州大悦城1幢的2017年，是国内商业地产市场大事不断的一年。那一年，万达卖掉了文旅资产，SOHO中国也整售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO，头部房企态度的转变让外界对商业地产充满担忧。

但房企抛盘的时候，往往也是资本活跃的时候，从2016年开始，商业地产领域的大宗交易慢慢变得活跃。作为涉足房地产私募股权投资十余年的资深玩家，五牛基金早就将目标锁定在国内商业地产领域。

2016年及2017年，五牛基金管理层几度在公开场合坦言，中国持续快速城市化进程中蕴藏了巨大的商业地产投资潜力，未来，五牛基金会加大优质资产并购、存量地产主动管理的发展力度，尤其是在长三角地区，会继续发力。

一口气豪掷10亿，五牛基金顺利拿下杭州大悦城1幢，成为2017年杭州三笔写字楼整售大单之一。按照资管行业“投融管退”的惯例，收购杭州大悦城之后，五牛基金会运用专业的资本管理和运营提升项目价值，待项目达到预期价值时启动退出，吃下丰厚的收益。

杭州大悦城的无疑是一块“肥肉”，这是大悦城在杭州落地的第一个综合体项目，占位杭州核心商圈运河商圈，整个项目的体量达到约50万方，受到许多购房者以及财富管理、私募金融、金融科技等新兴业态企业的青睐。

在2017年杭州大悦城推出第一批公寓的时候，场面非常火爆。写字楼同样抢手，一共三幢甲级写字楼，有两幢未曾面市就相继售出，其中1幢由五牛基金买下，2幢由一家美国基金在2018年买下。

时代财经查询到，2019年，杭州大悦城1幢正式入市，并且几年来始终有招租信息不断被更新。但奇怪的是，包括戴德梁行、第一太平戴维斯在内的多个机构所发布的2020年杭州商办市场报告中，都未见杭州大悦城1幢易主的记录。

私募基金业动荡引发猜测

外界对五牛基金退签的猜测并非空穴来风。近两年来，股市波动较大，私募基金行业受到牵连，五牛基金也屡屡陷入兑付风波，种种因素导致了此次“罗生门”。

就在五牛基金决定退出杭州大悦城项目的一个月前，一批投资人涌入其位于上海的总部办公大楼进行维权，这些投资人接到通知，他们所投的上海中城大厦私募产品虽然已到期，但只能赎回9%的本金，剩余本金需要推迟至次年的2月才能拿回。

投资人们对上海中城大厦私募产品提出质疑，表示2017年认购产品时，五牛基金曾做过一项测算，预计三年平均浮盈率可以达到24%，可等到产品到期，该产品的浮盈率不仅与当初测算结果存在较大出入，甚至连本金都难以取出。

去年，五牛基金再出状况，旗下韩宏伟实控的上海五牛资产管理有限公司、上海五牛锦迂投资管理有限公司，韩啸实控的深圳五牛股权投资基金管理有限公司、上海五牛股权投资基金管理有限公司纷纷被因为“不能持续符合管理人登记要求”被中基协强制注销。

更严峻的是， 眼下私募业不太景气，无论规模大小，私募公司都背负着沉重的业绩压力。

海通证券在1月私募基金市场研报中提到，由于国内经济趋缓、外部局势变化等因素，1月A股大幅下行，上证综指全月下跌7.65%，市场避险情绪较为浓厚，私募基金发行量同比及环比均出现了一定程度的下滑。

波动行情中，不少私募产品触及预警线或清盘线，还有部分百亿私募的产品不得不被动减仓或清盘。

私募排排网数据显示，0.8元的净值是大多数私募基金产品的预警线，0.7元则是大多数私募基金产品的清盘线，而截至今年2月8日，有923只私募产品净值低于0.8元，432只私募产品净值低于0.7元，状况不容乐观。

再看业绩方面，据私募排排网统计，截至2月7日，百亿私募数量为111家，94家披露了业绩的百亿私募数据显示，今年以来它们的平均收益是-4.32%，业绩为正的百亿私募仅有11家，占比约10%。

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