贝壳站在资本市场的悬崖边 | 巨潮
风声鹤唳中，贝壳（NYSE:BEKE）站到了资本市场的悬崖边上。
截至美东时间8月4日收盘，贝壳股价报收20.91美元/股，这个数字跌破了上市当日的收盘价37.44美元，接近上市发行价20美元，相比去年11月的高点更是跌去了接近3/4。
贝壳股价表现（自2020年8月至今）
在房地产行业密集的监管政策下，曾经市值超越万科、让房企错愕的国内最大中介渠道商，如今估值已经回到起点。
股价崩塌式下跌的背后，既有二手房市场的降温，也有对反垄断调查的担忧，最主要的则是对于政策监管传闻的过激反应。
不久前，一张关于调整中介费的传言截图在网上传播，图上显示“最新指示：房产交易的中介费不得超过当地社平工资的3倍”。虽然主流的房产中介都对媒体表示并未收到该通知，但传言仍然剧烈影响了贝壳的股价。
不少自媒体和KOL（意见领袖）的解读中，医疗、教育、住房是阻碍百姓生育的“三座大山”——房产甚至是里面最愁人的那个。投资者们担忧，继校外学科培训之后，监管政策也将重塑整个房产中介行业。
传言中的政策尚未落地，风暴仍在继续发酵。无论是在业务经营还是资本市场表现上，贝壳都遭遇着上市以来的最大难题。这是对彭永东带领下新任管理层的艰难考验。
01
熊途
各种负面冲击纷至沓来，贝壳的股价也开启了漫漫“熊途”。
去年8月，头顶中国“居住服务平台第一股”光环上市的贝壳，还是另一番光景。
作为中国最大的房产交易和服务平台，贝壳凭借2019年21277亿元的GTV（平台成交总额）成为仅次于阿里的国内第二大商业平台。其身处的房产销售赛道拥有数十万亿级的市场空间，巨大的金融服务潜力，因而被投资者普遍看好。
上市首日，贝壳股价即大涨87.2%。此后的三个月，贝壳的股价更像是坐上了火箭一般，最高涨至79.4美元，市值也一度超越“万科+碧桂园”市值的总和，迎来最高光时刻。
彼时贝壳的暴涨，与2020年疫情之下宽松的货币环境有关系。在政策“托底”的情况下，2020全年国内房地产销售面积和销售金额再次双双创下历史最高水平。
直到今年2月，监管部门打响了房地产调控的第一枪。
在去年房价涨幅最高的深圳，住建局发布新政，对外宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，银行以官方参考价发放贷款。在主流的中介网站上，深圳市不符合参考价格的房源全部被下架，网签量也大幅腰斩。
受此影响，贝壳的股价在2月最后一周出现连续下跌，跌幅超过30%。
在此之后，对于地产行业和中介机构的调控政策、反垄断调查传言、创始人左晖离世、中介费率调整传闻……各种负面冲击纷至沓来，贝壳的股价也走进了漫漫“熊途”。
对于引发贝壳股价持续大跌的原因，有多年房产中介行业从业经验的景晖智库首席经济学家胡景晖总结了四点：
第一，从中央到地方，房地产行业监管政策持续从严。
第二，受近期教育类中概股大跌的拖累。
第三，贝壳在全国各地均有涉嫌垄断和不正当竞争的行为，有被主管部门调查，甚至被处罚的风险。
第四，最高决策人左晖先生的去世，使贝壳承受巨大震动。
02
变天
如果二手房中介费率传闻为真，那么整个行业的商业模式、盈利逻辑都将彻底改变。
细究造成贝壳股价下跌的几个重要因素，部分是短暂的市场情绪波动，部分是短期的成长逻辑被打压。最关键的、也是最伤害贝壳中长期成长逻辑的，就是传言中的中介费调整政策。
目前国内大部分二手房佣金比例在1.5%~2.0%之间，部分城市可能略高或略低。但与“当地社平工资的3倍”普遍差距不小。
有业内人士计算，一线城市二手房套均成交金额在500~600万左右，一套房子的中介费约为15~20万。如果按传言所称，2020年北京平均工资12160元/月（据职友集发布的《2020年薪资水平报告》），那么中介费仅为36480元。
如果二手房中介费率传闻为真，贝壳的营收和利润表现都将受到天翻地覆的影响，整个商业模式、盈利逻辑都将彻底改变。
放在以前，这样的传闻可能对贝壳的股价产生不了太大影响。但在7月下旬的“双减”政策出台，导致整个校外学科培训赛道“关闭”之后，机构和个人投资者不得不对传闻严阵以待。
就在7月23日“双减”政策出台的同一天，住房和城乡建设部等8部门发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，明确要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显好转。
彼时在线教育股票“死亡式跳水”的氛围中，这则消息被部分投资者认为是监管政策下一步即将伸向房地产中介行业的信号。
一位知名分析师如是评价贝壳“甚至连整个行业与赛道是否还能有生存空间，都未可知”。
一片风声鹤唳之时，近期深圳市住建局上线又在几个小时后快速下线的新官网，又让市场担忧不已。
新官网上有三个明确的界面：找中介买房、找中介卖房、自助卖房。这种做法鼓励卖房人把房源信息登记在政府官网上，如果推广开来，会冲击到中介机构最核心的优势之一——真房源信息。
贝壳一直以真房源楼盘字典为其核心竞争力。如果买卖双方可以通过政府官网自助交易，中介机构是否还有存在的必要性？
房地产专家、亲戚买房CEO蔡照明表示，自助买卖房的形式一直在市场上存在，但量不大，占比在8%左右。他认为出于低频交易、手续繁杂、非标交易等原因，房产中介服务不会取消，但是模式可能会发生改变，费率也可能会调整。
03
入冬
即使调整中介费和“反垄断”调查最后都被证伪，贝壳当下也同样面临挑战。
贝壳作为行业老大哥，一直是在业内带头涨价的角色。此前，贝壳已在上海、深圳、广州、成都等多个城市实行3%的中介服务费，2021年又将重庆、郑州的中介服务费提高到了3%。
左晖曾表示，中国的中介费从世界来看并不算高，这个行业如果想有高素养的人去服务，大概需要经纪人收入是城市人均收入的1.2倍。
涨价为整个行业争取了利益，同行普遍给予好评，左晖也被媒体称为“让房产中介们活出了尊严的男人”。
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