沪上旧改20年，新湖的“变”与“不变”
一湾苏河水，一段青云路。沪上旧改20年，新湖中宝已经融入这座城市的表里肌肤，与城市同呼吸、共脉搏。
“房地产本身的逻辑结构发生了很大的变化。”
又是一年房地产年会，地产商们齐聚海南博鳌。从去年的“后杠杆时代的梦想与现实”，到如今的“良性循环下的模式重构”，人们口中议论的话题已经发生根本改变。
行业内外有一种共识：过去很长一段时间里，行业内对供需矛盾存在错判，一众房企奔赴加杠杆为主的发展模式，使得行业的矛盾不断积累。如今，在一系列去杠杆政策的叠加作用下，市场出现了深度调整。
经历去年下半年以来的巨震，房地产这艘巨轮行至逻辑重构的起始线。中国房地产协会会长冯俊直言，房地产量价不断上涨“神话”的破灭，使行业继续实施高杠杆的土壤不复存在。企业必须在保证安全的基础上，寻求新的发展模式。
新的发展模式是什么？寻路的企业各有见解，却又殊途同归——摒弃高周转，回归长期主义。沿着新逻辑回望，曾在高周转时代坚持精耕细作的企业就显得极为珍贵，比如新湖中宝。
一湾苏河水，一段青云路。沪上旧改20年，新湖中宝已经融入这座城市的表里肌肤，与城市同呼吸、共脉搏。
如今，新湖的沪上旧改故事有了新章节。8月8日，新湖·青蓝国际城（二期）三批次结束摇号阶段，作为收官之作，新湖用275套约94-184㎡的2-4房，给这座上海静安内环罕有的花园社区补上了最后一块拼图。
沪上廿年，旧改初心
上海，中国经济的核心高地之一。上海地产业的变迁史，同时也是一部中国房地产业的发展史。地王、TOD、产业园……近20年间，地产行业的每一个热点板块，均能在这片热土找到对应。
然而，在这片土地成为投资热土之前，其也面临着一个严峻的问题：该如何将新老城市之间的沟壑一一弥合。资料显示，上世纪90年代初，上海有数十万户家庭的人均居住面积低于4平方米，其中3万多户人均居住面积不到2.5平方米。
霓虹璀璨的高楼大厦和逼仄破败的陋室简居相接，居民口中流传着一句“拎着马桶看东方明珠”的戏言，自嘲之中又透着许多辛酸与无奈。
1992年，位于打浦桥街道的棚户区斜三基地拉开了上海旧改的序幕。6年后，旧改的步子，迈进了上海当时最大的棚户区——普陀。
从如今现存的资料中，可以一窥当时普陀的居住环境。彼时，苏州河沿岸而建的厂房吸引了大批量务工人员聚集于此。有限的资源和庞大的人口之间矛盾不断被激化：七十二家房客的马桶距离家门口只有一步之遥，身患残疾的老人安置在增盖的阁楼三年没有下楼；呱呱坠地的孩子没有床榻，只能把衣橱抽屉当做摇篮……
无人能想到，在上海的内环，娟秀的苏州河畔，有着这样一处和繁华毫无关联的“穷乡僻壤”。
复杂交织的人际关系，难以辨识的产权归属，又给这片土地的焕新带来巨大阻碍。单靠政府已经很难推进，适时，一批有担当的民企接过棒来。
2001年，新湖中宝开始接洽上海市政府，并一举拿下了位于普陀公园以南棚户区的成片旧改项目，成为了上海乃至全中国最早涉足棚改的民营房企。
不过，问题不会随着接棒人的更换而消失，即便新湖的安置人员千百万次穿梭于棚户区，与当地居民打成一片，只要安置双方存有分歧，项目就依然无法推进。从某种程度上讲，对于新湖而言，这种问题除了坚持之外，甚至别无他法。
地产业内有着共识，旧改，是一件费力的事情，且很有可能“不讨好”。政府、居民、资本，各方各面的需求都需要考虑在内。过去很长一段时间内，因为大部分精力被旧改所牵涉，业内外对于新湖中宝不乏“批评”或是“惋惜”之声。
毕竟，按照新湖的建造水平和资本实力，倘若能在房地产狂奔的那段岁月里加入其中，几乎必然能在按规模论强弱的房地产资本界有所建树。但新湖没有选择这条简单的路，比起低垂的果实，新湖更看中“情怀”和“意义”。
2013年，A股房地产企业再融资市场为新湖中宝打开方便之门，在此之前，A股地产行业已经很长时间没有开闸。新湖中宝借着机会，定增了55亿。然而这笔钱，又被新湖投注在了上海普陀光复里与新静安青云里的旧改工作之中。
时至今日，普陀区光复里总建筑面积90万平方米的内环内的“新湖·明珠城”，已成为普陀区内最具代表性的品质住区之一，也是上海旧改样本之一。
错落有致的绿化景观加上壮观的城市天际线，昔日苏州河畔的药水弄已然成为苏河上的一颗明珠。
与时俱进、匠心独运
2006年，一列名为“新湖明珠”号的磁悬浮列车从浦东机场出发抵达龙阳路，将30公里的车程压缩至短短8分钟。创造时空“神话”的“新湖明珠”，正是由上文所说的“新湖明珠城”冠名。
彼时，新湖明珠城还未有今日的模样，至于距离光复里约6公里的另一片旧改地——青云里，还没有意识到，其将成为上海内环的“顶流”高端社区之一。
青云里，曾是上海乃至中国的文化名人聚集地，与鲁迅故居所在的景云里一气相连。方寸之地，留下了瞿秋白，张太雷，沈雁冰（茅盾），周建人，田汉，丰子恺，郭沫若等文艺巨擘的思想光芒，也让其成为中国美学和艺术的策源地。
时光荏苒，青云里也几度变迁，从曾经的文化艺术摇篮变为上海眼镜工业启蒙地，后来又变为了解放后的棚户区。
在这样一片有着浓厚美学积淀和历史背景的土壤上实现旧改，绝非易事。百年光阴流转之间，如何用现代的视角去重塑当年的艺术街区，让青云里重上“青云”，这考验着房企的用心程度以及操盘能力。
为了回答这个问题，新湖用了足足15年时间。
2017年，新湖·青蓝国际一期问世。在在寸土寸金的中心繁华地带，新湖·青蓝国际规划了21100平方米中央公园，内嵌1670平方米下沉式水景庭院以及1200平方米疏林草地。
城市中心越繁华，绿景的存在就越罕见。新湖·青蓝国际的的手笔，哪怕是放在如今都很难再寻。更何况，2017年的上海内环正是楼市价格疯长的关键时刻。无疑，在利润和匠心之中，新湖选择了后者。最终，新湖·青蓝国际一期（3号楼）也不负众望，一举拿下当年的“上海市建设工程白玉兰奖”。
2020年，新湖·青蓝国际二期入市。在园林设计大师黄国斌的笔下，青蓝国际的园林以Timeless（永恒不变）作为设计理念，追忆青云里百年浮沉。首尾相扣的园林步道、三大主题下沉庭院以及青绿的园林背景，构成出了城市项目中极端少见的立体层次感公共区域。
位于宝昌路芷江中路口的上海眼镜博物馆，则记录了中国早期眼镜工业和贸易在青云里的生根发芽。至此，青云里的“过去”与“现在”遥相呼应，并实现了完美的接合。
今年7月底，新湖青云里的收官之作“新湖·青蓝国际城（二期）三批次”275套房开启认购。
勾画青云里“过去”“现在”与“未来”的画卷至此露出了庐山真面目。
穿越时空，青出于蓝
青云里的过去，与艺术息息相关。
传奇建筑大师高迪曾言“直线属于人类，曲线属于上帝”。在青云里，曲线随处可见。
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