双鸭山51㎡住房低至1.2万，业主：来晚了，去年卖七八千！(2)

位于六马路的老二院的7层住宅楼，位于2楼的3室1厅1卫面积为117㎡的住宅，售价为24万元，每平方米价格为2051元；宝鼎家园附近精装修面积为88㎡的楼房售价为17.6元，相当于每平方米2000元；隶属于双鸭山实验学校学区的福悦湾一期，楼高26层位于11层面积为68㎡的精装修二手房，售价为31万元，折合成每平方米的单价为4558元。

“虽然宝山区和四方台区的房价比较低，但是双鸭山市中心的居民很少会去那里买房，毕竟离市中心太远了。”有双鸭山当地房产中介人士表示，而且基于孩子上学等因素的考虑，宝山区和四方台区一些经济条件相对比较好的家庭更倾向于在市中心买房。就市中心的二手房而言，那些产权清晰、不存在纠纷的学区房，关注度更高，成交的机会也更大一些。

双鸭山市五马楼附近一家商铺的经营者告诉证券时报·e公司记者，双鸭山人口负增长，虽然房价比大城市低很多，但是房子仍然过剩卖不动。

有资深业内人士在微信公众号发文指出，人口持续减少的城市，虽然房价看似不高，但是考虑到人口在不断流出，区域内产业对人才的吸附力十分有限，因此这类区域的房子在未来会越来越过剩，除了自住之外并无太多投资价值。

双鸭山的一处烂尾楼

楼市去库存 可选新盘较为有限

证券时报·e公司记者在双鸭山走访二手房市场的同时，顺便踏查了一些新建在售楼盘。

位于双鸭山五马路与东平行路交叉口的兴佳.家园，距离在当地颇具影响力的松江国际购物大厦商圈只有几分钟的路程。证券时报·e公司记者了解到，该楼盘目前在售的房型中，南北通透的户型均价在3300元/㎡左右，厢房的价格大约在2990元/㎡。“南北通透的户型所剩已经不多，只剩下四楼的两套了，其他都是厢房。”该楼盘的一位男性销售人员介绍说。

位于双鸭山滨水东路和民生大街交汇处的双鸭山第一中学，是当地人公认排名NO.1的名校。该区域除了有双鸭山第一中学之外，还有能够中小学连读的双鸭山实验学校。正是因为有了名校的加持，所以该区域的商品房在双鸭山也是名列前茅。

“目前在售的是二期楼盘，具体的销售价格会在7月底正式公布，应该不会低于4000元/㎡,这在双鸭山应该算得上是相对高端。”福悦湾的销售人员表示。

双鸭山颇有名气的学区房 福悦湾

在福悦湾所在的双鸭山一中板块，还有一处名为香溪悦府的在售楼盘。“我们楼盘房屋的售价是3900元/㎡起，从四楼开始每高一层，每要平方米就加价50元。”香溪悦府的销售人员介绍，“我们不但是学区房，而且今年年底就能交房，相当于即买即住。”

值得一提的是，证券时报·e公司记者发现，双鸭山市可供选择的在售楼盘并不是很多。双鸭山当地一位房地产销售人员告诉证券时报.e公司记者，因为双鸭山还有很多存量房需要去库存，所以政府控制不让兴建新的楼盘，这是导致双鸭山目前新建商品房楼盘项目较少的直接原因。

“现在都是老旧小区进行改造，不允许开发新楼盘。”另一楼盘的销售人员说。

上述说法也获得了双鸭山住房和城乡建设局一位工作人员的证实：“今年仍然是以去库存为主，的确没有审批新的楼盘，现在在售的几个楼盘都是前几年已经办好手续的。”

值得注意的是，根据《双鸭山市2019年国民经济和社会发展统计公报》，2019年，双鸭山房地产开发规模明显收缩。全年完成房地产开发投资6.6亿元，比上年下降61.7%。商品房销售面积26.6万平方米，下降44.7%，其中住宅销售面积23.1万平方米，下降45.9%；商品房销售额6.9亿元，下降47.3%，其中住宅销售额5.7亿元，下降48.4%。

由于证券时报·e公司记者未能查阅到《双鸭山市2020年国民经济和社会发展统计公报》，因此并不清楚双鸭山2020年房地产开发相关数据。“受到疫情的影响，2020年的房地产市场也不是很好。”上述工作人员表示。

10年间常住人口减少17.35%

最新公布的七普数据显示，双鸭山市常住人口数为1208803人；而双鸭山市六普数据显示的常住人口数为1462626人，这意味着在2010年至2020年的10年间，双鸭山的常住人口减少了253823人，降幅为17.35%。

“双鸭山物价不高，自然环境也不错，还是比较适合居住的。但是双鸭山整体收入水平不高，缺少更多、更好的发展机会，因此很多中青年都选择了走出去发展。一些老年人的儿女在外地站稳脚跟后，也跟着儿女去了外地，这就导致了双鸭山近年来常住人口不断减少。”有双鸭山市民告诉e公司记者。

《双鸭山市2019年国民经济和社会发展统计公报》显示，该市全年城镇常住居民人均可支配收入26844元，比上年增长6.2%。国家统计局于2020年2月公布的《中华人民共和国2019年国民经济和社会发展统计公报》则显示，按常住地分，城镇居民人均可支配收入42359元，比上年增长7.9%，扣除价格因素，实际增长5.0%。城镇居民人均可支配收入中位数39244元，增长7.8%。

吉林大学博士生导师宋冬林告诉证券时报·e公司记者，在东北三省，除了沈阳、长春、哈尔滨和大连之外，其他的城市几乎都存在人口外流。实际上人口外流有的时候不完全是钱的问题，还极有可能是受到更舒适的环境，更适宜的气候，更好的服务等因素吸引。“而且实事求是地说，东北的人力资源政策和南方经济发达地区相比的确落后，这也需要有关部门去反思。”宋冬林说。

大连海事大学的时建人教授告诉e公司记者，牡佳高铁开通之后，必然会改变沿线城市人流、物流、信息流的流向和流速，流动人口可能要增多，但是常住人口减少的趋势并不会因此改变。交通条件的改变为农业、旅游业与之关联的产业发展起到巨大的推动作用，同时为中心城市提供服务的产业也有了发展基础，它会改变产业结构和人口类型结构，改变不了人口减少的趋势。

“鸟类会根据季节的变化而进行迁徙，这是追逐自然环境的生存法则，人同样也是如此。东北地区人口外流，实质上就是‘阳光的转移’和经济中心转移所导致的。”时建人说。

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