低调的绿地，如何成了评级机构眼中的“优等生”？

雷达财经出品 文|李亦辉 编|深海

7月13日，绿地控股发布2021年半年度业绩快报显示，上半年，公司营业总收入达2829亿元，同比增长34.74%；利润总额158亿元，同比增长3.29%；归属于上市公司股东的净利润82亿元，同比增长2.67%。

业绩稳健增长的前提下，绿地控股降负债同步取得超预期成果。公司自去年推进去杠杆计划以来，有息负债累计较高点已下降超过1011亿元；净负债率较高点累计下降62个百分点。截至6月底，有息负债总额较今年初再降347亿元。

同时，绿地控股旗下绿地香港（0337.HK）也将于近日利用自有资金按期完成3亿美元债券兑付。近两年以来，绿地香港在保持良好的经营现金流和较低的净负债率的情况下，净偿还境外债券达到7亿美元。与高峰时相比，绿地香港境外债券余额已下降 17.3亿美元，在去杠杆的同时实现了业务的稳健发展。2020年末，公司净有息负债率为49%，现金短债比1.3，平均融资成本仅为5.5%。

绿地控股董事长、总裁张玉良表示，上半年，公司围绕“降负债、稳发展、促转型、强管理”主线，总体实现了“一增一降三提升”的“半年红”成绩单，为完成全年目标任务奠定了重要基础。

发展质量持续提升，也让绿地获得了市场的广泛认可。6月29日，中诚信国际信用评级有限责任公司在跟踪评级报告中，维持绿地控股集团有限公司（下称“绿地集团”）主体信用等级为AAA，评级展望为稳定。中诚信肯定了公司房地产市场地位领先、建筑施工板块规模优势凸显，融资渠道顺畅等对其整体信用实力提供了有力支持。

上半年营业收入同比增长34.74%

今年以来，在“房住不炒”定位下，我国房地产调控政策不断完善，房价过快上涨势头得到控制，商品房销售增速有所回落。

这种背景下，标杆房企强者恒强的发展态势愈发突显，无论是营收还是利润，均保持较快增长。

绿地控股就是其中的代表，2021年半年度业绩快报显示，公司上半年营业总收入2829亿元，同比增长34.74%；利润总额158亿元，同比增长3.29%；归属于上市公司股东的净利润82亿元，同比增长2.67%，营收净利润双增长；基本每股收益0.68元，加权平均净资产收益率9.21%。

业绩向好的背后，离不开公司管理层的精准施策以及高效执行。据了解，上半年，绿地控股房地产业积极应对调控，狠抓销售去化、现金回笼和交付供应，从而实现销售业绩较快增长，质量和效益稳步提升。基建产业抢抓机遇。

业绩快报显示，绿地控股上半年合同销售金额1640.74亿元，同比增长23.3%，销售面积1293.5万平方米，同比增长25.4%；同时，回款质量进一步提升，上半年回款达到1466亿元，同比增长17%，回款率89%。

房地产业务中，上半年住宅销售金额1168亿元，同比增长25%，占比达到71%，销售结构不断取得优化。

基建产业方面，绿地着力调整业务结构，增强综合实力，上半年新增项目3740个，新签约总金额3836.98亿元，同比增长43.57%；中标10亿元以上重大项目42个，包括100亿元级项目2个、50亿元级项目2个。

“两集中”供地新政影响下，各地土地出让节奏被打乱，土地成交溢价率仍较高。为获取高质量项目，绿地控股转变拿地方式，以商办前置去化、低成本高收益、现金流回正快等更高标准撬动资源合作。

公告显示，绿地上半年新增房地产项目储备34个，土地面积322.64万平方米；总土地款339亿元，总货值约1000亿元。按计容建面计算，新增土地中80%为住宅项目，另外产业协同项目建筑面积占比约为6成。

近几年，绿地持续优化布局，明显提升一二线核心城市、高能级区域的投资占比。按货值计算，该公司上半年新增土地超过50%位于一二线城市。7月12日，绿地与保利签订战略合作协议，二者将在上海等长三角未来重点发展区域，进行城市综合开发建设与运营管理、城市更新等方面深度合作。

而积极项目拓展的同时，另一方面，绿地控股也聚焦交付供应保障，持续推进工程生产。

公告显示，上半年，绿地国内新开工面积984万平方米，竣工备案1037万平方米，完成交付1210万平方米；海外业务启动轻资产转型，推动澳洲悉尼绿地中心项目竣工交付及澳洲、美国、韩国等地项目大宗交易，预计累计回款总额逾80亿元。

有息负债再降347亿，年内两条红线转“绿”

2020年三条红线和贷款集中度政策出台后，踩踏红线的房企开始严控债务规模，多方向多路径降杠杆。如今距离“三道红线”政策发布即将满一年，绿地的降负成果如何呢？

“上半年绿地控股总体实现了‘一增一降三提升’的‘半年红’成绩单。”张玉良表示，一增是主要经济指标实现同比增长。一降是降负债取得阶段性成果，包括现金短债比已提前达标转绿；净负债率也逐步回落，将尽快达标转绿。三是发展质量持续提升。

从经营数据看，绿地控股上半年降负债成果超预期。截至6月底，其有息负债总额较年初降低347亿元，累计较高点已下降超过1000亿元，净负债率较高点累计下降62%，扣除预收账款后的资产负债率也持续回落。

债务规模大幅缩减，得益于公司偿还力度的加大。报告期内，绿地控股按期偿还境内外公开资本市场到期债务本息总计近200亿元人民币及约4.72亿美元，回购美元债券共计约6000多万美元。

早在今年2月底，绿地“三年三步走去杠杆”计划提前阶段性达标，实现现金短债比超过1，“一条红线”提前“转绿”达标，比原计划整整提前一个多季度。

业内普遍预计，照绿地这降负债效率，净负债率指标大概会在三季度内转绿。

资金方面，除了销售回款保证现金流强势，公司还抓住机会适时发债融资。据观点地产新媒体，2021年1月8日，绿地控股完成发行26亿公司债，利率为7%、6.5%。

除此之外，绿地还有望分食公募REITs的盛宴。5月13日举行的2020年度业绩说明会上，管理层表示，公司新加坡REITs项目年初获得了批文，相关工作正在推进中。首批计划放入资产包的有4家酒店，总价值超30亿元。

高质量发展获评级机构点赞

能在调控升级等背景下实现“半年红”的成绩单不容易，但绿地并不满足于此。张玉良认为，下半年仍有不少机遇，有利条件也很多。

首先，我国仍然处于深度城镇化进程当中，房地产市场总量仍然保持了较大规模。调控从严从紧的环境中，一些地区的市场空间仍然较大。

其次，基础设施建设仍然是补短板、促投资、稳增长的重要抓手，市场空间仍然较大。

最后，绿地控股已形成了相对多元的产业布局，综合性和平衡性较强，回旋余地较大，产业协同效应明显。

这些多元业务可为公司业务持续增长提供重要补充。例如，绿地所投项目东航物流在上半年成功上市，与花样年合作的一个物业资产重组实现投资收益超12亿元。

此外，公司在上海落地了首个绿地优康医疗健康综合体项目，在海南打造了国内最大进口蛋白产品集散中心，推进新签10个酒店轻资产管理项目，子公司牵头的财团顺利拿下新加坡数字银行牌照等等。

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