避免“开宝马住经适房”的共有产权房，能出租了！租金咋分？监管严吗？
共有产权住房将可对外出租。7月16日，北京市住建委发布《关于规范共有产权住房出租管理工作的通知（试行）》（征求意见稿，以下简称《通知》或“征求意见稿”），首次就共有产权住房交付后的出租管理规定，面向社会公开征求意见。
《通知》公开征集意见时间为2021年7月16日至7月23日。
我们先来学习两个知识点，什么是共有产权住房呢？谁可以住共有产权住房？
共有产权住房，其主要做法是，地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；配售时，保障对象与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额。
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那么怎么出租？租金怎么分？怎样监管？
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怎么出租：
统一服务平台办理，租期不超3年
北京市住建委此次最新发布的征求意见稿明确，共有产权住房购房人因家庭成员就业、子女就学等原因确需出租住房的，可以按照国家及本市住房租赁管理、共有产权住房管理相关规定执行。
征求意见稿中规定，共有产权住房租赁活动统一通过市级代持机构建立的网络服务平台办理，包括住房出租意向登记、出租使用协议签订、住房情况核验、住房信息发布、租赁合同网签、租赁登记备案等。服务平台与市住房租赁管理服务平台、房屋大数据平台、安居北京住房保障管理信息系统实行联网。
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这也就意味着，北京市共有产权房的出租也有前提条件，即：1.须在上述市级代持机构建立的网络服务平台申请办理，2.承租人不得自行出租。
具体来看出租流程，
首先，购房人通过服务平台填报出租意向，与代持机构签订住房出租使用协议，约定住房拟出租价格、期限、出租方式、租金收益分配等，并说明出租原因。鼓励优先面向本区公租房备案家庭和符合共有产权住房购房条件的家庭出租。
接下来，服务平台将通过对接市房屋大数据平台、住房保障管理信息系统，核验共有产权住房购房人住房情况。
经核验通过，购房人在本市均无其他住房且符合出租条件的，住房出租信息就可以在服务平台发布。
值得关注的是，征求意见稿中提及，符合条件的共有产权房在进行出租时，住房租赁期限原则上不超过3年。此外，还提及，在共有产权住房出租房源由服务平台统一向社会发布后，房地产经纪机构可为其代理住房租赁经纪业务。
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这对于想要进行共有产权房出租的家庭而言，有两种出租方案可供选择：
一是，房主可以与代理该房源的房地产经纪机构合作，寻找并确定承租人；
二是，房主可自行与有意签约的租客，通过官方指定的服务平台达成出租。
征求意见稿还提及，鼓励共有产权住房优先面向本区公租房备案家庭和符合共有产权住房购房条件的家庭出租。承租家庭优先条件，由服务平台对接住房保障管理信息系统进行核验。
在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，此次发布的征求意见稿，有利于优化共有产权房的出租管理，规范了共有产权房的出租条件、流程及要求。其中的亮点包括：建立服务平台并形成“闭环管理”，并允许委托房地产经济机构代理，这些举措在充分发挥共有产权房保障功能的同时，便于业主对共有产权房进行出租。
租金怎么分：
就低原则确定政府定额收益
收益动态调整
确定出租流程后，共有产权房租金及收益的确定及分配问题，也被征集意见稿纳入考虑范畴。
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在租金方面，征求意见稿提及，共有产权住房代持机构会同同级住房城乡建设（住房保障）部门，根据区域市场租金水平，按照就低原则，综合确定各套型政府产权份额比例的租金定额收益。租金定额收益经市住房城乡建设部门、市财政部门审核后实施，并在服务平台中公布。
同时，租金定额收益实施动态调整，新（续）签订住房租赁合同的，代持机构按照新标准收取租金收益。租赁合同期内，每三年代持机构可调整一次租金定额收益。
在许小乐看来，上述关于共有产权房“租金怎么分”的新规内容，最大限度保障了共有产权房业主的租金收益，政府代持机构根据市场化租金水平，按照“就低原则”确定租金定额收益，业主则可以获得更多的租金收入。
北京市住建委相关负责人也表示，根据区域市场租金水平，按照“就低原则”综合确定政府租金定额收益，在充分体现产权共有的基础上，也是最大程度让利于民。
另据征求意见稿，共有产权住房购房人拟定的住房租金标准低于代持机构确定的市场租金标准，代持机构可优先租赁住房，按购房人拟定租金标准及持有产权份额比例，向其支付租金收益。
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