上海一手房交易同比下滑超四成，密集调控下金九银十不再

经历密集新政调控，上海楼市的金九银十不再。

国庆假期期间，时代周报记者走访了沪上部分新盘认购现场，从区域上看，位于五大新城的新盘仍是购房者关注区域，也有部分市中心的新房因总价和单价过高而意外被冷落。

时代周报记者统计，截至10月8日，此前8月21日推出的上海第四批集中认购42个新盘中，已有31个完成认购，还有5个处于认购中，另有6盘尚未公布认购时间。从认购情况上看，已经完成认购的30个盘中，有18个盘触发了计分制，占比超半数。

据中指研究院数据，国庆假期期间，上海新建商品住宅累计成交7.86万平方米，较去年同期下降42%，市场表现平淡。可以看到，部分项目开启黄金周优惠促销，在楼市降温的大环境下，上海的购房者也变得更加理性。

第四批新盘认购分化

“国庆前三天上午基本还有5、6组人进去认购，今天暂时还没有看到有人来。”10月4日中午，上海壹丰广场的一位商场管理人员告诉时代周报记者。9月28日起，塘桥板块的滨江一品苑在该商场中认购，10月4日正是该盘认购截止的最后一天，时代周报记者在外等候近一小时，期间只有一位客户背着双肩包从内走出。

（滨江一品苑认购现场）

同样门可罗雀的还有位于普陀区的沁和园，该盘位于中环范围，本次仅推出51套建筑面积月280～387米的叠加产品，均价10.68万元/米，认购金600万元起。但和滨江一品苑一样，10月4日上午10点左右，时代周报记者也只看到5组客户在内办理认购手续。

第四批集中供应的新盘认购过程中，明显出现了强烈的分化现象，并逐渐呈现出“外热内冷”的趋势。也就是，原本受到追捧的内中环不新盘不再火热，此前并不受关注的外郊环新盘反而打了个翻身仗，五大新城板块内的新房更是屡屡触发计分制。

在“同一批次只能认购一个新盘”的规则下，手持房票的购房者越来越审慎，传统意义上的“金九银十”也没有了火热的味道。

以位于大虹桥板块的蟠龙天地云庭为例，本期开盘的741套建面约95～130米房源，均价6.15万元/米，在认购期获得了3054组有效认购，社保系数0.11分/月，入围比例1.8，计分制入围分数高达81.23分，于10月2日正式开盘，在摇号到第785号购房者时就全部售罄。

和第三批新房入市时临港新片区6盘全部触发计分制的情况相似，此次于第四批入市的不少临港新盘也都相继触发了计分制新政，例如：远洋红星·临港天铂、滴水湖馨苑6期、大名城·映晖、大名城·映玥、清韵雅苑等。

（临港新片区正成为新房热点认购区域）

10月5日，业内人士张倩（化名）向时代周报记者表示，由于第四批集中认购设定入围比例从1.25到2.5不等，以内环普遍2.5的比例来计算，滨江一品苑想要触发计分制，起码需要入围450组客户，显然有一定难度。

“同批次还有不少内环高端盘推出，但购房者在同批次的背景下，只能认购一个盘，不少人都去尝试认购大热的翠湖五集等新盘，在此情况下，滨江一品苑未必能成为那些有资金实力的购房者的首选。”张倩进一步指出，对于外环的项目来说，一般都有着单价较低、总价可控的特点，购房者易于上车，同时计分制入围比例大多在1.25～1.8，也就更容易触发计分制新政。

成交套数同比下滑46.1%

早在9月中旬时，就有楼市专家指出，在政策持续作用下，叠加中秋和国庆假期的影响，上海新房市场的预期将继续走低，成交周期或将继续放缓。

10月8日，上海中原地产市场分析师卢文曦向时代周报记者表示，国庆期间上海楼市表现相对平淡实属正常。无论是开发商还是购房者，在当前环境下，市场预期都会降低。“市场降温，开发商也不希望出现项目特别热销的状况，可能会调节流量，其背后的目的或许更多的是在试探市场。”卢文曦表示。

“现在市场分化很明显，开发商可能也不确定项目是否能在市场降温过程中获得100%去化。通过对市场的试探，得到一些比较准确的信息后，开发商后续就能采取及时跟进动作。”卢文曦说道。

在卢文曦看来，当前上海楼市的高位信号正在慢慢显现，楼市分化会很快出现，一些关注度高的楼盘会抓紧时间争取尽快出货。信号时间窗口一过，即使是热盘，热度也将会逐渐下降。

10月8日，据诸葛找房数据研究中心数据显示，近期从中央到地方楼市政策的收紧，加剧了购房者的观望心理，十一长假期间楼市新房成交表现略逊于去年同期。2021年十一长期期间监测重点15城新房成交8026套，较去年十一假期下降15.6%，较2019年十一假期上涨4.5%。其中，上海新房累计成交725套，较去年同期下滑46.1%。

（数据来源：中指研究院）

同日，中指研究院分析指出，纵观全国房地产市场情况，国庆假期期间一线城市成交规模同比基本持平，二线、三四线代表城市降幅均超四成。国庆假期期间，4个一线城市新建商品住宅累计成交42.19万平方米，与去年同期基本持平。二线和三四线代表城市受前期楼市调控政策影响，房地产市场降温明显。

四季度，预计部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策环境仍较为严格，短期市场仍有压力。

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