新一轮的实物形成周期——地产论道系列之保障性租赁住房(2)

2021年多地将保障性租赁住房列入重点工作计划，规划量约为为新房成交量的30％左右。《关于加快发展保障性租赁住房的意见》出台后，各个陆续出台相关地方性稳健，以广州为例，2021年9月10日出台《关于进一步加强住房保障工作的意见》，计划到2025年全面完成66万套保障性住房，其中，公租房3万套、共有产权住房3万套、保障性租赁住房60万套，而保障性租赁住房套数为2020年广州新房成交套数的5.38倍。相应的，成都“十四五”期间计划筹集建设保障性租赁住房25万套，约为2020年新房成交套数的1.1倍；杭州新增保障性租赁住房套数占新增住房供应套数的比例力争达到30％以上；合肥新增保障性租赁住房占新增住房供应总量 30％ 以上。多数城市目前在关于保障性租赁住房的规划稳健正在出台中，但从目前重点城市推测，预计对于一二线城市，保障性租赁住房约占新房住宅成交的30％左右。

从各地十四五规划中保障房建设来看，一二线城市对租赁住房大力加码，三四线城市稍弱。北京“十四五”期间将新增租赁住房供应不低于40万套，上海到2025年形成租赁住房供应40万套以上，我们预计其中超七成数将通过保障性租赁住房实现。而三四线城市外来人口基数有限，个别三四线城市即使提出了租赁住房供应计划，较一二线城市仍存在数量级的差距。

2.保障性租赁住房实物形成可达商品住宅的30％

2.1.公租房、保障性租赁住房、共有产权房为支柱的保障性住房体系确立

在普通商品房市场体系之外，我国还有保障性安居工程，我们将保障房分为产权类、租赁类和更新类三类，分别保障购房、租房和老旧住房更新需求。市场普遍把关注的重点放在普通商品房体系，但此体系之外还有保障基本民生的保障性安居工程，从历来的尝试来看，可以包括1）产权类：经济适用房、共有产权房，主要解决低收入群体的购房问题；2）租赁类：公租房、廉租房、保障性租赁住房，主要低收入群体的租房问题；3）更新类：棚改、农村危房改造、城镇老旧小区改造等，主要解决低收入群体当前住房的更新问题。

经过多年探索，当前已经确立了公租房、保障性租赁住房和共有产权房为主体的住房保障体系。对于三类保障房，我国经历了多年的尝试甚至是试错。1）产权类的保障房：2015年前主要是经济适用房，但经济适用房存在销售对象难以界定、寻租频发、房屋质量偏差、一次性补贴困局，多数城市在2015年后逐步不再新建经济适用房，产权类则开始着力推进共有产权房保障刚需；2）租赁类则是从公租房、廉租房（已并入公租房），到2021年开始重点提保障性租赁住房，其中公租房廉租房主要聚焦中低收入群体，而保障性租赁住房则聚焦新市民、青年人的住房困难；3）更新类则是以棚改为主，2015年开始大规模做棚改货币化，2020年棚改基本完成，当前过渡到以老旧小区改造以及市场化城市更新为主，政策保障属性逐步退出。2021年，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确从当前的定位看，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。

2.2.棚改曾是保障房主力，高峰时约占房地产投资的15％

2019年之前，棚改一直是保障性安居工程占比最大的部分，约占到房地产投资额的10％。在过去保障性安居工程中，棚改一直是绝对主力，1）从建设套数看，2015年棚改占比总保障房达到80％；2）从中央及地方财政保障房支出看，2019年棚户区改造约占37％；3）以2019年之前棚改投资额约占到房地产开发投资的15％左右，2019年下滑至9％。

从政策角度看，棚改基本完成，当前政策呈弱化趋势。棚改的大幅提速始于2014年，当年发布的《国家新型城镇化规划（2014~2020年）》提出“到2020年基本完成城市棚户区改造任务”，2015年国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》要求加快棚改货币化安置比例，其后3年棚改进入加速推进状态，也带动了低能级城市房地产市场的繁荣。2018年政府工作报告曾提出新三年棚改攻坚计划，计划2018年-2020年再改造各类棚户区1500万套，但2019年、2020年执行力度明显低于预期。从微观调研看，2020年多地棚改已基本进入收尾阶段。

共6页: 上一页下一页

>相关《新一轮的实物形成周期——地产论道系列之保障性租赁住房(2)》内容：

理财鱼小提示：酒店业回暖预期增强，头部企业“大象起舞”迎来新一轮扩张 酒店业回暖预期增强，头部企业“大象起舞”迎来新一轮扩张 2021-12-25 10:46 · 华夏时报（）记者 李未来 见习记者 苗诗雨 北京报道 近日，《华夏时报》记者关注到，进入12月，头部...【继续阅读】

理财鱼小提示：新一轮英超联赛已有三场比赛因疫情被推迟 新冠疫情在英超的蔓延还在继续，在众多球员教练接连感染的情况下，比赛的赛程也受到了巨大的冲击。 继12月23日英超官方宣布第19轮联赛狼队对阵沃特福德、利物浦对阵利兹联的两场比赛因疫情延期之后，24日...【继续阅读】

理财鱼小提示：A股：下周，市场会迎来新一轮反弹 一点不用慌，这里就是震荡向上的节奏，拉升上来后选择砸下去，很漂亮的震荡节奏。指数行情与个股无关，下跌3500只股票，或者4000只股票，都与上证指数无关，特别是上证50指数。 跨年行情，本身就不是给散户吃肉的...【继续阅读】