发售当日遭哄抢！房地产行业将因Reits而颠覆？？
6月7日晚间，Reits发布成立公告，公告显示，9只公募Reits合计吸引了近150万户投资者认购，净募集金额超过300亿元，6月8日即可转托管。
另据可靠消息，首批公募Reits或有望在7月前上市交易！从发售募集到最终上市，公募Reits火速推进。
作为金融市场的当红新星，Reits到底是什么？TA又会给市场带来怎样的巨变？
由于国内投资者对于此类产品相对陌生，小蔚做一下小科普就显得很有必要：
什么是Reits？
房地产投资信托基金Reits，英文全称：Real Estate Investment Trusts，是一种以发行收益凭证的方式向投资者募集资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将绝大部分投资收益分配给投资者的一种信托基金。Reits产品可以投资于不同类型的房地产项目，如住房、基础设施、办公室、工厂、仓库、数据中心、林地等等。
根据投资形式，Reits可以分为：权益型Reits、抵押型Reits以及混合型Reits。根据募集对象和方式，Reits可以分为：公募Reits和私募Reits。
公募Reits的结构类似于ABS(资产支持证券 Asset-Backed Security)，以底层项目资产作为基础，以项目预期收益作为保证，在资本市场发行资产支持证券。不同于传统ABS的是，国内首批基建公募REIT允许通过基金公司进行公开募集，投资门槛更低，受众更广泛，采取封闭式运作，允许进行二级交易，具有显著的公募+ABS双重特性。
首批项目有何特点？
中国首批公募Reits特点鲜明。9个试点Reits项目具备以下4个特点：
底层资产优质：所有项目的底层资产均为发达地区的基础设施建设项目，具有收益稳定、低风险的特性；
项目性质多样：相比商业物业类Reits的产权类特征，本次有 4 单基础设施 Reits 采取特许经营权转让方式构建 SPV，与产权类项目相比，特许经营权项目在收益特征上更偏向债权；
期限较长，流动性较弱：该批Reits存续期限均在20 年以上，最长存续期限可达 99 年，且均为封闭式基金。与传统债务工具相比，基础设施公募 Reits 流动性较弱，更适合偏好长期工具的投资者；
收入可预测：由于基础资产均为基建项目，未来现金流入有园区租金、高速过路费作为保证，收入可预测性较强。
国际市场发展历程
Reits起源于20世纪60年代的美国。1956-1959 年美国陷入经济衰退，不动产市场成为政府提振经济的重要手段之一，为了吸引资本进入不动产市场，1960年，美国总统艾森豪威尔所签署的法案创立Reits这一新型的投资工具，将不动产投资与股票投资的特性相结合。
同年，联邦政府先后通过《房地产投资信托法》和《国内税收法》以明确Reits的标准并解决Reits和投资者层面双重征税问题。之后的数十年里，虽然美国在不断完善和推进Reits市场，但整体规模仍然偏小。
直到1986年，美国税法改革法案的颁布令Reits产品可以自由地经营和管理房地产，为Reits现代化奠定基础。近30年来，美国Reits市场迎来高速发展期，截至2020年末，美国市场上市Reits产品数为223只，规模已达到1.25万亿美元。
目前美国Reits市场规模处于领先地位。根据EPRA（European Public Real Estate Association）披露的数据，截至2020年12月31日，全球Reits市场共有900只Reits产品，分布于43个国家或地区，总市值达1.9万亿美元。其中，美国Reits市场规模最大，占全球Reits市场的63%。日本、澳大利亚、英国和新加坡 Reits 市场规模排名紧随其后，但各国 Reits 规模占比均不到 10%。
国内Reits发展现状
国内 Reits 仍处于初期探索阶段。2004 年，国务院印发的《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》中提出“积极探索并开发资产证券化品种”，Reits作为资产证券化产品受到关注。次年，全球首只投资于中国内地物业的越秀Reits在港交所上市。2014 年，国内首个 Reits 专户以及国内交易所首单类Reits 成功发行。2015 年，国内第一只公募Reits——鹏华前海万科 Reits 特批成立，标志着公募基金投资范围正式拓展到房地产领域。
2020年，监管层开始积极推动公募 Reits 试点落地，并将 Reits 底层资产聚焦于基础资产设施建设。
2021年5月14日，上交所和深交所分别审核通过首批9只基础设施公募Reits，标志着国内公募 Reits 正式启航。
聚焦当前我国Reits市场发展，试点与立法平行推进：
一是政策层面逐步细化。2005年至今，国内Reits相关政策陆续出台，为各类型Reits的推出制定了具体操作规则；
二是市场紧跟政策，积极试水。中国市场发展Reits的努力最早可以追溯到2005年，一只以国内物业设立的Reits在港交所挂牌上市。截至2020年12月31日，类Reits累计发行90单产品，发行金额总计1724.08亿元。已发行的类Reits中绝大部分为房地产项目，基础设施项目也逐年增多。
2014年5月中信证券发行的“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌，当时募集金额达52.1亿元，可以看做国内首单类Reits产品。伴随市场发展趋于成熟，近年来类Reits发行规模逐年上升，截至2020年12月31日，类Reits累计发行90单产品，发行金额总计1724.08亿元。已发行的类Reits中绝大部分为房地产项目，基础设施项目也逐年增多。
挑战与机遇并行
海通证券在发布的相关主题研报中指出，国内市场发展Reits同时面临着机遇与挑战：
机遇
不动产证券化率低，国内空间广阔。在成熟市场，Reits已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。美国是 Reits 的发源地，也是目前 Reits 最大的市场。
2020年末美国Reits总市值达到1.25万亿美元，已经占到美国股市市值的2.23%，在资本市场中占有重要地位。对比中国当前Reits累计发行规模仅占股市市值的0.27%左右，Reits 发展潜力巨大。
挑战
1）对流动性的担忧。封闭运作、投资者结构单一等，可能存在流动性不足的风险。
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