规模第一、不依赖任何开发商，长城物业向港交所递表 物业上市系列报道

　　本报（chinatimes.net.cn）记者张慧敏 李未来 深圳报道

　　近日，长城物业集团股份有限公司（下称“长城物业”）向港交所递交了招股书。目前来看长城物业的规模并不小，截至2021年3月31日，长城物业在管总建筑面积为1.15亿平方米，在国内所有的独立物业管理公司中，按照在管建筑面积计算，长城物业排名第一。

　　与近年来众多上市的物业公司不同，长城物业并不依赖任何关联地产开发商。长城物业表示，正因如此，市场竞争力是其创立以来不断取得成功的关键驱动力。

　　规模第一的独立物管企业

　　其实，长城物业上市的计划早有迹象。2020年11月26日，长城物业董事长陈耀忠在“一应云”行业联盟组织的年度大会上表示，物业服务从未像今天这样得到资本的关注，随着诸多物业企业上市，社区服务的价值被充分认知，上市物业服务企业的平均PE值数倍于房地产企业。

　　据悉，长城物业于1993年在深圳成立，1999年首次向北京拓展业务，截至2021年3月31日，其物业管理业务分布于31个省、直辖市和自治区的162个城市，62.4%的在管建筑面积位于一线或新一线城市。此外，其管理的许多物业是城市的地标性建筑，例如上海虹桥世界中心，宁波绿地中心、西安绿地中心、乌鲁木齐绿地中心、苏州繁花中心、太原缤纷时代广场等。

　　招股书显示，截至2021年3月31日，长城物业拥有708个在管项目及855个合约管理项目，在管总建筑面积为1.15亿平方米，合约管理总建筑面积为1.53亿平方米，为大约300万名业主和住户提供服务。2018年、2019年及2020年，其收入分别为24.04亿元、28.10亿元、30.36亿元。

　　中指院指出，按照在管建筑面积计算，2021年长城物业在中国物业服务百强企业中排名第二。在国内所有的独立物业管理公司中，按照在管建筑面积计算，长城物业排名第一。

　　招股书介绍，长城物业的收益主要来源于四条业务线，即物业管理服务、地产开发商增值服务、社区增值服务、专业服务。与众多物业企业相似，物业管理服务仍然是长城物业的主要收入来源，2018-2020年，物业管理服务占据其总收入的比例都在75%-80%的范围内。然而，从利润率来看，相对社区增值服务、专业服务，物业管理服务的利润率较低。

　　从在管物业类型来看，长城物业的在管物业包括住宅物业、商业综合体、写字楼、交通枢纽、学校、医院及其他公共设施。值得注意的是，长城物业还管理了多个世界级场馆或物业，例如2008年北京奥运会的奥运村，2022年北京冬奥会的崇礼场馆。

　　在所有在管物业类型中，住宅物业收入占比最大，近三年保持在65%左右，其次是商业物业，近三年的占比30%左右，剩下的一部分收入则来自于公共物业。招股书显示，相对非住宅物业来说，长城物业的住宅物业管理费较低。

　　碧桂园服务入局

　　招股书显示，长城物业在建立之初由中洲控股（股票代码：000042.SZ）全资拥有。经过多年变化，目前，长城物业的股份主要由公司多名执行董事拥有，中洲控股持有长城物业19.49%股份。

　　值得注意的是，在今年4月29日，行业龙头碧桂园服务（股票代码6098.HK）入局长城物业，持股比例为15.28%。对此，碧桂园服务对《华夏时报》记者表示，碧桂园服务此次收购属于正常的财务投资。

　　“过去几年物业行业开启了上市潮，伴随上市物管企业的不断增加和扩张，行业也进入整合潮。在市场发展空间大、行业集中度相对较低的大背景下，规模扩张仍然是现阶段发展的重点之一，也能进一步有效提升市场对行业及大规模物管企业的认可度。” 碧桂园服务在给《华夏时报》记者的回复中表示，相信双方的合作将带来多方面多维度的提升，实现强强联合，推动行业发展。

　　58安居客房产研究院首席分析师张波对《华夏时报》记者表示，碧桂园通过入股的方式增加规模，是一种非常好的模式。

　　诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪对《华夏时报》记者表示，碧桂园入局长城物业的意图在于分散自身资产布局，增加收益，其实这对于长城物业来说也是利好的，有碧桂园的稳固资金流的加入，有利于长城物业发展更快，在管理上也可能会注入新鲜的模式，有利于集团多维监管并稳定发展。

　　仍然面临挑战

　　与近年来众多上市的物业公司不同，长城物业并不依赖任何关联地产开发商。长城物业表示，正因如此，市场竞争力是其创立以来不断取得成功的关键驱动力。

　　招股书显示，截至2018年、2019年、2020年、长城物业的在管建筑面积分别为8444.2万平方米、1.014亿平方米、1.09亿平方米。2019年和2020年，长城物业的在管面积增长幅度分别为16.7%、7.4%。利润率方面，2018年、2019年、2020年以及截至2021年3月31日止三个月，长城物业整体毛利率分别为17.0%、18.3%、21.0%、21.1%。

　　张波对《华夏时报》记者表示，房企旗下的物业公司的在管面积扩张速度很快，这也是近年来房企旗下的物业公司在管面积增长迅速并且能够上市的重要原因，而不依赖任何开发商的物业企业，在在管面积的扩张速度方面，仍面临较大挑战。

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