引入房价地价联动机制 上海土拍最高溢价率不超10%「鏖战“两集中”」
土拍直播现场。 李贝贝 摄
本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道
上海首场集中出让日前拉开大幕。本次集中出让历时6天（不包括周末），共推出55幅地块。值得注意的是，此次上海土拍引入房价地价联动机制，被认为在为房企保证一定利润空间的同时，也基本实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控基调。
首日6幅地块零溢价成交
根据上海市土地交易事务中心6月17日在上海土地市场官网发布的《通知》，上海首批集中出让于6月18日-6月25日期间进行，共计推出56宗地块，包含28宗含普通商品住房用地（其中一宗地块暂停出让，实际出让涉宅用地27宗）、6宗“城中村”改造用地（其中含有4宗普通商品房用地）、14宗征收安置房用地以及8宗租赁住房用地。
27宗涉宅地块中，15宗地块确定采用挂牌方式出让，分别在6月18日和21日出让9宗及6宗地块；采用竞价招标方式出让的12宗地块则分别于6月22日至6月25日期间出让。
6月18日土拍首日为此次集中供地的“重头戏”。当天上午，《华夏时报》记者在位于浦东的上海市土地交易市场看到，由于地块均为定向出让，4宗城中村地块仅耗时1个多小时便全部底价成交，成交总额约42.63亿元。
其中，上海本土房企大华集团拿下了位于宝山大场镇联东村的2幅商住用地；青浦徐泾老集镇地块由俊发灿辉联合体以15.36亿元拿下，该地块为纯居住用地，楼板价28000元/平方米，未来房地联动价6万元/平方米；奉贤肖塘“城中村”旧改地块则被奉贤国资委以12.59亿元拿下，其中住宅部分未来房地联动价为38300元/平方米。
上午场散场后，一名参拍人员在现场向《华夏时报》记者透露，上午的竞拍“基本就是来走个流程、签个字”。不过，该人士也强调，虽然旧改地块多是定向出让，但要拿下旧改地块“十分不容易”：“我们前期做了大量的工作，在拆迁环节就已经涉入，没有大家想象得那么轻松。”
6月18日下午出让的9幅涉宅地块也多为底价成交。据上海土地交易市场公号披露的数据，9宗经营性国有建设用地的溢价率分别为9.21%、0%、8.39%、0%、0%、0%、0%、0.21%、0%，平均溢价率低至1.98%。
其中，杨浦区、徐汇区、静安区和普陀区的4幅住宅地块因区域位置较为优越，备受市场关注。唯一进行视频直播的杨浦区定海社区B3-1地块（大桥街道118街坊）有三位有效竞买人。经多轮报价后，触及该地块13.93亿元中止价，转入一次书面报价阶段。最终，上海杨浦城市建设投资报价14.025亿元，与平均价格差价仅80多万元，成功竞得该地块。
静安区灵石社区N070403单元095a-02、095b-01地块被保利以105.13亿元竞得，溢价率8.39%，成交楼板价51707元/平方米；位于普陀区万里社区的商住办地块［W060701单元X101-01、X102-02、X103-01地块（237坊地块）］起始价99.10亿元，为本次集中供应土地中起始价最高的地块，出让面积约为14.79万平方米，最终被卓越+京东联合体底价拿下；徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh128E03地块，由上海豫园旅游商城（集团）股份有限公司子公司上海复地领珺实业发展有限公司以51.705亿元竞得。
此外，6月18日下午，自贸区临港新片区还有5宗地块集中出让，总出让面积约53.88万平方米，总成交金额约87.01亿元。其中，临港新片区PDC1-0401单元顶尖科学家社区H07-01A、H07-04、J06-01地块被深圳鹏瑞地产子公司“上海顶科鹏瑞科技开发有限公司”以约17.38亿元底价摘得；斥资54.77亿元斩获临港新片区3宗科研居住综合用地的中建二局，成为当日最大赢家；光明地产则以32.24亿拿下临港芦潮港农场环境整治配套项目的2宗地块。
6月21日，6宗分别位于奉贤、松江等外环外地块成交，总成交额达101.3亿元。其中，奉贤区奉贤新城16单元27-06区域地块进入现场竞价环节，共吸引6家竞买人参拍。经过51轮竞争后，最终中建八局以31.35亿元拿下该宗纯宅地，成交楼面价22988元/平方米，溢价率高达9.47%。此外，金融街、大名城、首创、中骏、宝业各落一子；6月22日，经过激烈角逐，金地、雅居乐、建发各落一子。
土拍直播现场。 李贝贝 摄
最高报价限定为起始价110%
值得注意的是，对于首场集中出让，上海市土地交易市场在4月30日公布了新的土地竞买规则：在房价地价联动机制下，合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。本批次最高报价一般限定为起始价的110%。而竞价方式由原举牌竞价调整为“举牌竞价+一次书面报价”。具体而言，即先进行举牌竞价，举牌竞价未达到中止价的，以价高者得原则确定竞得人；当举牌竞价达到中止价时，交易转入一次书面报价。且一次书面报价不得超过最高报价，并以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。
彼时，上海土地市场方面介绍说，将“价高者得”调整为“限地价下的相对价高者得”，是上海市“稳房价、稳地价、稳预期”的有力措施，进一步深化了房地产调控“一城一策”工作，有利于促进土地市场和房地产市场平稳健康发展。
不少业内人士也认为，从连续4天的成交结果来看，上海土拍热度得到有效控制。同策研究院研究总监宋红卫表示，新竞买规则“基本锁死了土地的整体价格水平”，而引入房价地价联动机制，在拍地前就明确项目预售参考价格，“基本锁死了房价”。此外，“从稳预期的角度来看，在地价稳定、房价稳定的基础上，预期也就稳定了”。
上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《华夏时报》记者，土拍新规下，土地成交溢价率普遍走低，原来业内眼中的热点地块并没有出现多家房企争抢的局面，说明土拍新规在起作用，“房企分流了，市场热度控制住了”。其认为，上海土地新规比较公平。其解释说，从获地房企来看，除了大房企外，也有不少小房企在上海拿地。“说明市场机会是比较公平均等的，也是符合上海城市精神的”。
《华夏时报》记者注意到，除严格禁止“马甲”拍地，此次上海集中出让还规范了“同一申请人”概念，明确同一名申请人只能进行一次交易申请（含联合申请）、投标主体不得使用银行贷款、信托资金、资本市场融资、保险资金等违反国家有关规定的资金来源缴付土地竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款等要求。
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