旭辉林中：今年市场预计先低后高，旭辉已做彻底改变

理财鱼小提示：旭辉林中：今年市场预计先低后高，旭辉已做彻底改变

“旭辉已经做了一个彻底的改变，穿新鞋走新路，从过去关注规模，未来就是关注经营效益、未来就是关注核心利润、未来就是关注ROE、未来就是关注为股东创造的经济增加值EVA。”在3月24日举办的旭辉集团2021年业绩会上，旭辉控股董事局主席林中如是说。

在旭辉的第三个五年发展战略里，旭辉将从纯开发销售为主的企业，逐步过渡到开发加运营为主的经营模式，通过五到十年努力，轻资产业务将占未来旭辉整个收入比重的30%-40%，使其具备穿越周期的能力。

过去一年，旭辉实现合同销售金额2473亿元，同比增长7.1%，已确认收入1078.34亿元，同比增长50.2%。但与此同时，毛利率、核心净利润率及股东权益应占净利润均有不同程度的下滑。旭辉管理层表示，随着土地出让端的优化以及旭辉非房收入的增加，毛利率有望在明年恢复增长。

“三道红线”进入绿档

年报显示，旭辉去年实现合同销售金额2473亿元，同比增长7.1%；销售回款2403亿元，销售回款率超95%，同比增长20%。

长三角、环渤海、中西部及华南地区的合同销售金额分别贡献约46.6%、19.8%、22.4%和11.2%，一二线城市销售总额占比约87.2%。

去年已确认收入为1078.34亿元，同比增长50.2%。股东权益应占净利润同比减少5.2%至76.13亿元，股东权益应占核心净利润同比减少9.2%至72.84亿元。毛利率为19.3%，同比下降逾2个百分点。核心净利润率为6.8%，下降逾4个百分点。

旭辉控股CFO杨欣表示，过去两年里行业毛利率一直处于下行趋势，随着土地出让端政策的优化以及旭辉自身逐步增加的非房业务收入的增长，毛利率也有望得到修复和提升。

过去一年，旭辉按自己的节奏稳步降杠杆，三道红线正式进入绿档。截至2021年底，旭辉剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比分别69.7%、62.8%和2.6倍。加权融资成本进一步下降0.4个百分点至5.0%。2022年年内仅剩一笔刚性到期债券，短债比为16%。因公司今年以来已提前回购兑付了多笔债券，目前一年内到期有息负债仅12%，债务结构健康。

截至2021年底，旭辉总资产达4328亿元，同比增长14%，首次突破4000亿元。预收款达778亿元，同比增长4%，为未来锁定了业绩。在手现金467亿元，其中，监管资金占36%，有足够的流动性保证工作健康运转。

2021年，旭辉非房收入也有所增长。旭辉商业持有物业收入首次突破10亿元，达到10.3亿元，同比增长74%。目前，在营商业项目已达14座，总建筑面积89万平方米；旭辉建管已签约总建筑面积280万平方米，预估合约总代建费4.7亿元，预估可售货值145亿元。

旭辉于2021年新增货值2056亿元，新增货值一二线占比达84%。2021年四季度以来，旭辉主要聚焦北京、上海、杭州、南京、合肥、温州、广州、武汉等核心城市参与土拍并获取优质地块，为长期发展蓄力。

从追求规模全面转向追求效益和利润

从2022年到2026年，是旭辉的第三个五年发展战略。面对新的五年，林中表示，旭辉将“穿新鞋走新路”，从以下几个方面进行彻底的改变。

旭辉未来五年战略核心特点是同心圆战略。围绕主业过去二三十年积累，形成的核心能力和资源，形成对客户认知和运营能力，围绕主业形成企业基因，并开始外拓，从地产到物业到商业到租赁住宅，形成同心圆。

据了解，未来五年，旭辉将大力发展轻资产业务，包括永升物业、公寓租赁、待建、商业运营等业务，通过五到十年努力，轻资产业务将占未来旭辉整个收入比重30%-40%，使旭辉具备穿越周期的能力。

旭辉将从过去是一个纯开发销售为主的企业，逐步过渡到开发加运营为主的经营模式，增长模式也将从行业普遍的高杠杆高负债高周转，转向高质量高品质高效益，从追求规模全面转向追求效益、追求利润。

同时，加速数字化转型、加强精细化管理，提质增效降本，追求财务稳健和可持续发展。通过持续降低负债水平和融资成本，提高信用评级，旭辉希望在未来八到十年将净负债率降到30%以内。

对于行业的未来走向，林中相信房地产是永续的行业和周期性行业，就像季节有春夏秋冬，目前房地产行业只是冬天不是末日，冬天已经来了，春天还会远吗？

林中认为中国的房地产行业韧性强、体量大、容量大，在行业成熟期，每年15万亿左右的交易量仍然能够容纳很多大型企业。经历了去金融化去泡沫化的地产行业，也将从增量时代逐步过渡到存量时代，也将出现新的成长机会和发展空间，行业未来将更加健康。

对于2022年，林中预计市场表现将“前低后高”，市场正逐步复苏，有望在5-6月出现真正的小阳春。

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