下周发行！2022年首单REITs获批，能有多火？(2)
而博时招商蛇口产业园REIT基金经理王翘楚表示，目前公募REITs 政策频出，各地企业在当地政府的支持下也都积极筛选资产，报送各地发改委和国家发改委的项目也有一定数量，但是否能完成审批顺利上市，还需要看资产的成熟程度，每一类型的资产遇到的问题也不一样，进度也不一样。目前像产业园，高速公路类型的资产已经非常成熟，共性问题也较容易解决，但其他类别的资产，包括城际铁路，机场等还有待进一步论证。
REITs年报纷纷披露
经营情况符合预期
博时蛇口产园REITs率先披露年报，而后续产品也将陆续对外发布2021年年报。
王翘楚表示，目前首批REITs仅博时蛇口产园REIT披露了年报，据年报显示底层项目的运营基本情况良好，本期税息折旧及摊销前利润较《招募说明书》预测完成约101％，可供分配金额较《招募说明书》预测的完成率约为102％。后续分红安排也在保证项目正常运营资金需求的情况下进行。
“从已经披露相关数据的REITs产品来看，首批项目的运营情况基本符合发行时的预测和市场预期，并相继进行了分红，符合REITs产品的设计初衷。”据上述一家基金公司REITs人士表示。
而建信基金也表示，随着已发行产品陆续发布四季报及年报数据，可以看出基础设施公募REITs底层项目运营有序进行，经营情况较为稳定。根据首批公募REITs四季报与招募说明书中预测2021年可供分配金额对比，整体来看，公募REITs产品四季度运营表现均符合预期值。
此外，谈及2022年公募REITs的营业收入、利润及分红的预期时，王翘楚表示，在招租策略上，以单价保持稳定、优先保障提升、维持出租率为主要目标，预计2022至年底，结合地铁第12号线“工业六路站”通车、南海大道拓宽及景观改造等预期，预计未来3年有一定基础提升租金单价，并保持出租率稳定。2022年收入及可供分配预算按招募说明书2022年的预测进行编制，由于目前看来2022年初深圳疫情对项目运营将带来一些挑战，存在一定程度的不确定性。
建信基金也表示，首批已经发行的公募REITs产品质量较优，底层资产处于稳定良好的运营状态，具有较强的竞争力和长期的增长潜力。后续通过基金管理人不断加强主动管理，从运营期成本管控、安全管理、资金管理、税务管理角度，全方位推动各项运营工作，在基金管理人、运营管理机构等各方推动下，相信会有稳定良好的预期和提升空间，但也仍需注意因疫情或其他因素对项目收益可能产生的不利影响。
据新华基金分析，从首批九家REITs四季报盈利水平来看，大部分资产已超额完成任务。未来随着原始权益人管理水平不断提高，营业收入及利润都有一定提升空间。根据REITs不低于90％可供分配金额的分红原则，分红水平也将有所提升。
不过，也有人士表示，受到疫情及宏观经济相对疲软、需求减弱的影响，REITs产品底层资产的营收也可能承受一定压力，同时受到原材料价格、能源价格和人工成本上涨等影响，REITs项目运营成本可能提升，可能导致REITs项目运营利润受到影响。另外，由于REITs项目底层资产的特性更偏向运营的长期稳定性，一般而言并不太可能出现短期内超预期的情形。
REITs二级市场持续受追捧
发布风险提示公告
在A股市场的震荡之下，REITs成为市场一道亮丽风景，受到不少投资者追捧。尤其是2、3月份REITs产品连续走强，一大批产品出现高溢价，目前REITs二级市场价格有所回落，但也有部分REITs产品发布风险提示公告。
如富国首创水务在3月23日就发布停牌及交易风险提示公告， 3月22日该基金在二级市场的收盘价为6.279元，当日涨幅达4.68％，连续四个交易日累计涨幅达15.61％。该基金以获取基础设施项目收费等稳定现金流为主要目的。随着交易价格的大幅上涨，净现金流分派率及内部收益率（IRR）将显著下降。
为了保护基金份额持有人的利益，富国首创水务REIT将自3月23日开市起停牌一天，并于3月24日开市起复牌。
对此，周宁表示，自基础设施公募REITs产品上市以来，多只产品价格涨幅较大，市场过热情况引发监管关注。相关基金管理人及时披露交易风险提示公告、澄清公告及其他影响交易价格的事项，切实回应市场关切。近期又有多家基金管理人发布停牌或在基金通平台暂停转让及风险提示的公告，目前REITs二级市场价格有所回落。
“关于REITs二级市场价格表现，受项目经营情况、宏观经济、市场资金、市场情绪等多因素影响，市场价格短期内存在一定波动属于正常现象。”周宁表示，但长期看，基础设施REITs是以获取基础设施项目的稳定现金流为主要目的，项目经营情况不太可能持续显著地增长，因此公募基础设施REITs更应该给投资者带来的是长期稳健回报，市场价格走势长期看也会向这一特征回归。鉴于此，建议投资者理性投资，不宜过度关注短期价格波动，应当回归资产配置本源，把握基础设施REITs的长期投资价值。
王翘楚表示， REITs产品从长期来看价格一定是围绕内在价值，但目前我国REITs 市场仍在试点阶段，推出项目较少，流通份额也不大，因此市场也出现了供不应求的现象。另外，近期A股市场持续调整，价格波动也与市场整体情绪有关系。
他还表示，未来当投资人和发行人对REITs 市场更加熟悉和理性，各类基础资产类别都一定量的项目推出，已发行的项目可通过持续扩募，提供的流通份额更多，公募REITs 市场的配置价值将更加凸显，二级价格也将更加稳定。
“公募REITs目前溢价显著，主要原因在于前期原始权益人及战投持有比例较大且尚未解禁，流通市场整体规模太小，且散户占比较大。REITs市场产品价格持续上涨带来的高额回报也在持续地吸引更多投资者涌入，市场偏离资产内在价值，并未趋于理性。”新华基金也持类似的观点。
中金基金相关负责人士认为，公募REITs上市以来受到了市场和投资人的广泛关注，上市后表现较为积极。近期的波动主要可能来自三个方面：宏观方面尤其是海外地缘冲突、美联储加息进程等可能影响到宏观经济走向和投资者情绪，导致市场投资人较为敏感，近期资本市场波动均较大；前期REITs市场积累了较多涨幅，近期即将迎来密集的REITs上市后首次年报披露，部分投资人可能有之前获利了结的诉求；首批REITs到今年6月将迎来第一批战投解禁，部分投资人出于规避不确定性的想法也可能提前出售份额。
上述人士建议投资人以价值投资为导向，关注REITs的产品特点和内在价值，在市场波动时保持理性；参照海外成熟市场经验来看，REITs风险和收益特性介于债券和股票之间，适合长期投资。
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