调控再多划“一条线”，房企经营节奏将变？
在刚过去不久的7月，政策继续强化对房地产金融风险的监管。亿翰智库、全联房地产商会、中国银河证券等专业机构近日纷纷发布房产月报，内容从行业数据、政策、土地、企业等多个不同角度，解析房地产行业最新动态。
房产数据方面，成交量环比下行，各能级城市下行原因各不相同，核心一二线城市存在长期性需求，未来随着住房供应的增加或继续带动成交量上行。
土地市场方面，7月处于集中供地的空档期，土地成交量和供应量均呈现下行趋势，随着8月各城市二次集中供地，供应与成交量上行可期。
企业方面，房企销售增速持续放缓，若拿地坚持高能级城市，那么严控投销比政策的推行，将对企业的投资能力带来考验。
政策方面，央行祭出降准举措对房地产行业的影响依旧有限，而防范房地产金融风险将会持续贯彻。
数据篇：销售增速降温
2021年7月，全国30城新房销售面积为1715.58万平方米，同比下降5.19%，环比下降4.62%，成交套数为159843套，同比下降6.80%，环比下降4.00%。
亿翰智库认为，销售连续两个月降温，年内表现或逐步呈现前高后低的态势，预计下半年热度回落逐渐回归平稳。本月成交面积和套数环比上月略有下降。
分一二三线城市来看，同比方面，7月单月一、二、三线成交面积同比增长分别为4.84%/4.46%/-25.04%；环比方面，增速分别为-16.01%/-3.39%/3.38%。一线城市较6月幅度变化显著，成交面积大幅下降，二线城市成交面积处于相对稳定，相比之下，三线城市活跃度上升，但较去年同期成交面积大幅削减。
值得留意的是，据亿翰智库跟踪数据，7月武汉成交面积达到334.0万平米，同比增长34.6%，环比增长31.8%，相比2019年增长31.1%，单月成交面积达到2017年以来的最高值，武汉成交放量带动了核心二线城市成交同环比上行。
7月，十大城市的存销比为8.53，较上月+0.39，去化周期环比+4.79%，同比-9.45%，随着市场销售降温，去化周期开始上行，但仍处于2017年以来的较低水平。
分线来看，一、二线城市存销比分别为7.87、8.93，分别较上月+0.05、+0.61，一线城市去化周期显著低于二线城市，在信贷政策收缩和各城不断升级限购政策等背景下，市场后续可能出现降温趋势，存销比反弹。
政策篇：严控投销比
注：投销比=全口径拿地金额/全口径销售额
7月出台的政策主要包括对房地产金融方面的管控和针对二手房、学区房的调控。
7月9日央行降准，预期宏观经济流动性加强，社会融资成本降低，将提高实体经济的活跃度，但是对地产行业影响仍是相当有限，相反，重申对“投销比”监管，能够倒逼房企主动降低负债，实现健康可持续发展。
对二手房与学区房的定向管控是决策层持续贯彻的细化要求，二者分别从供应端和需求端打击投资者，降低二手房与学区房的市场热度，调整市场预期，以实现资源的更优配置，促进市场平稳健康运行。
上月，尤其是消息面热传的“投销比限制”再次引燃市场：“两观察”中的拿地金额不得超过销售金额的40%或将会践行。
亿翰智库认为，该政策有效的将房企的投资与销售连接起来，是“三道红线”的重要补充：
一方面，投销比的制将督促房企谨慎把握投资力度，提高决策能力，用有限的资金选择最适配的地块，避免产生机会成本；
另一方面，对于意欲通过加大融资力度进行拿地的房企来说，投销比的限制将打击预期，倒逼企业降低负债规模，促进财务稳健，提高抗风险能力；
最后，对投效比的限制将促进房企加快推盘速度、积极去化，打击开发商捂盘惜售行为，提高市场供求透明度，稳定预期。该政策对房企的具体影响或将在接下来的集中供地中显现出来。
与此同时， 7月各城调控政策主要是针对二手房以及学区房的定向调控，旨在稳定市场和优化资源配置：
土地篇：一线供地空档期
7月，亿翰智库监测城市宅地成交总建筑面积为10468.4万平米，同环比分别下降47%及42%。
受土地供应规模下降的影响，7月各城市能级土地成交量同环比也随之下行。其中，一线城市“0”成交，核心二线城市下降最为明显，7月成交地块仅36宗，涉及规划建筑面积296.3万平米，同环比分别下降82%及93%。
按城市能级来看，核心二线城市受集中供地空档期影响，土地成交多集中在县域地区，热度相对较低。且6月武汉、厦门等城市的市场热度较高，拉高了楼面价及溢价率。因此7月核心二线城市的土地成交溢价率同环比分别下降11%及7%，楼面价同环比分别下降31%及17%。
三四线城市供应地块的质量较好，推出楼面价上升，拉高了最终的成交楼面价。但部分三四线城市的土地出让条件较为严格，溢价率略有下降。例如南通，热点地块全部限地价、限房价，市区26宗地平均溢价率仅4.2%。
总体来说，集中供地的空档期导致土地市场的热度整体下降明显，且土地出让制度不断调整完善，多个城市的土拍政策呈现不同程度的收紧，例如常州、徐州等城市，均采取“限地价+摇号”的方式出让，最终导致土地成交的溢价率下行。
企业篇：格局进一步固化
重点来看备受关注的投销比对企业将产生何种影响。由于“三线四档两观察”被重新提及，其中试点房企的买地金额不得超过年度销售额的40%，这一比例不仅包括房企在公开市场拿地，还包括收并购方式获地的支出。
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