365锐视丨IPO二递表：禹佳的成长 ≈ 禹洲的速度

理财鱼小提示：365锐视丨IPO二递表：禹佳的成长 ≈ 禹洲的速度

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365财经 蔡媛媛 发自杭州

“禹洲集团从2016年至今的销售额里，预售转化速度很慢，也造成禹佳生活服务目前在管面积（1870万平方米）和收入（6.34亿元）偏低的情况”。

6月16日，禹佳生活服务再次递表，以求尽快登陆港交所之后，中央财经大学副教授柴铎如此评价。

物业管理服务加上商业运营服务的在管面积只有1870万平方米这个数字，低于目前80%以上的上市物业企业。

这，只是禹佳生活服务此次招股书中数据的一角，其背后反映的是对禹洲集团的依赖。

加速开辟第三方物业，显然已经成为近年来物业企业都想争夺占领的高地。

禹佳生活服务的第一次递表，是在2020年12月8日，中银国际与海通国际作为联席保荐人。截至今年6月11日，其招股书正式失效。

“联交所的上市申请文件时效为6个月，到期时会有技术性失效的情况，之后的进展请继续留意公开信息。”公司相关人士表示。

按照统计，物业公司发出上市申请后，一次通过率达到92%。

事实上，禹佳生活服务分拆上市有特殊性，是林龙安夫妇把物业公司从上市公司禹洲集团买走，然后再挂牌上市。换句话说，禹洲集团与禹佳生活服务从“母子关系”变为了“兄弟关系”。

“禹洲集团2020年度销售规模突破千亿，但其规模扩张的同时，去杠杆压力仍然不小，也想搭上物业上市的顺风车，分拆上市有助于打开新的业务板块，缓解融资压力。”柴铎分析称。

在管面积较低之外，禹佳生活服务招股书中的其他几项数据，也是值得关注的。

其一，港交所拟提高上市主板公司盈利的新规将于2022年1月1日正式开始实施，即要求主板上市公司三个会计年度盈利总和达到8000万港元。

因此，有观点认为，调高盈利规定可能将中小企业及传统公司拒之门外。

不过2018年至2020年，禹佳生活服务的年度利润分别为34.2百万元、65.3百万元、83.2百万元，复合年增长率达55.9%。这样算下来，禹佳生活服务的盈利是够得着门槛的。

不过在收入方面，比起第一次递表时的年收入复合年增长率33.5%、年度利润复合年增长率66.2%，均有所下滑。

招股书披露，2018到2020年，禹佳生活服务的收入分别为3.94亿元、5.44亿元和6.34亿元，复合年增长率为26.9%。

不过，也并不是所有的数据都适合讲故事。

其二，禹佳生活服务毛利率偏低。

2018年到2020年，禹佳生活服务毛利率分别为21.5%、23%和24%，而据诸葛找房数据，2020年40家上市物业企业平均毛利率为28.55%，禹佳生活服务毛利率尚未达到行业均值。

其三，物企打动资本市场靠的是轻资产模式，而轻资产的优势就是负债低，但禹佳生活服务近年来的资产负债率却居高不下。

2018到2020年，禹佳生活服务的资产负债比分别为88.2% 、96.8%和89.1%。但2020年，国内TOP500房企资产负债率均值为78.77%。

也就是说，禹佳生活服务的资产负债比数据连续三年比房企平均数据还高。

其四，与其他分拆物企类似，禹佳生活服务业务仍旧依赖禹洲集团。而禹洲集团自身又存在依赖单一区域的收入，所以禹佳生活服务也受到不小的影响。

比如，对海峡西岸地区和长江三角洲地区依赖严重，两者在物业管理服务和商业运营服务中的占比总和分别为95.4%、90.4%、86.8%。

当然这也是一些分拆物企普遍存在的老问题，而禹佳生活服务通过收购其他公司在改善这一状况。

2020年7月，禹佳生活服务收购了位于浙江舟山的物业管理服务提供商——舟山星城，获得了42个由独立第三方物业开发商开发的项目。招股书解释称，收购可以扩大公司除一、二线城市以外的市场份额，且促使物业组合更多样化，并有助于扩大公司在长江三角洲地区的地域覆盖范围。

其五，2020年禹洲集团归母公司净利润仅有1.17亿元，穆迪、惠誉、联合国际、高盛等各大信用评级机构都将禹洲集团的评级下调，甚至列入负面观察名单。

“集团在规模扩张的同时也面临着危机，其物业IPO的道路料定不会平坦。”柴铎如是说。

其实，同为闽系房企的旭辉CEO林峰前阵子也表达过“物业分拆上市风口已去”的观点，他直言，除了一两个行业“巨无霸”，其他还没有上市的物企规模都太小，基本会被主流投资机构忽略，“他们只会关注行业TOP10的企业”。

禹佳生活服务二次招股书也并未比第一次更亮眼，但IPO之路将会如何？

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