首批公募REITs上市，专家提醒警惕这些风险

理财鱼小提示：首批公募REITs上市，专家提醒警惕这些风险

6月21日，受到314亿元资金追捧的首批9只公募 REITs正式上市，首日涨跌幅30%，其中5只产品盘前一度将涨幅拉满，受到市场高度关注。

认购热捧≠上市大涨

公开资料显示，首批9只公募REITs对应的基础设施类型涵盖收费公路、产业园区、仓储物流、污水处理和垃圾处理及生物质发电等，覆盖京津冀、 长江经济带、 粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。

图片来源：Wind

“这类产品本身的平均收益在年化6%左右，涨幅30%拉起来后很容易就透支了未来几年的收益，风险很高，因此上市首日除个别产品被爆炒，整体溢价幅度不会太大。”业内人士告诉中国财富网。

值得一提的是，在认购阶段，首批公募REITs曾受到市场热捧。5月31日仅半天时间，9只REITs所针对的公众额度均已售罄，有效认购总户数近150万，合计净 募集资金314亿元，平均战略配售比例66.8%，平均有效认购近8倍。

市场规模有望突破万亿

REITs全称不动产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts），是一种以发行收益凭证向社会投资者公开募集资金，由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资 综合收益的绝大部分分配给投资者的 信托基金。

众所周知， 基础设施建设具有资产较重、建设周期长、社会资本参与度有限的特点，而公募REITs恰能补齐上述短板，有效抗衡经济周期波动，优化 市场结构，因此，“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环”被纳入“十四五”规划，受到重点部署。

今日，在首批基础设施公募REITs上市仪式上，证监会债券部主任陈飞表示：

证监会债券部和 交易所着力支持运营成熟、现金流稳定、市场认可度高的资产依托REITs实现 权益融资;将坚持从严监管，净化市场生态;及时总结试点经验，加强关键制度完善，推动市场健康发展。

中航基金首席投资官邓海清、中航基金固定收益部汪术勤认为，“基础设施公募REITs推出的意义堪比科创板。”后城镇化时代，现金流信用或数据信用逐步取代物权信用，REITs可以发挥存量盘活和增量促进的双重作用。同时，随着全球利率水平不断走低，公募REITs的强制分红比例达到90%，收益性好，或可成为投资者财富管理的新选择。

“对标海外成熟的资本市场，未来我国公募REITs市场规模有望超过万亿元。”粤开证券研究院首席 市场分析师李兴预测，公募REITs有望进一步整合国有资产和地方资本，完善地方国有资产投融资体系，为社会资本提供更加多样灵活的退出方式，吸引其参与到基建项目中来。

后市投资者需注意风险

“公募REITs的二级市场走势与股票走势存在区别，其走势相对而言更取决于投资者对不同资产板块的 偏好以及其绑定资产的 基本面。”中国国际科促会理事成员布娜新提醒。

邓海清、汪术勤同样分析，首批公募REITs的 底层资产是具有 持续经营能力的基础设施类项目，可以给投资者带来持续稳定的收益回报，但成长性与初创型或 高科技行业的上市公司不可比。“从企业经营基本面和成长性逻辑来看，公募REITs的内在价值稳定，不支持暴涨暴跌。”

平安证券指出，公募REITs是以现金分红收入为主要收益的产品，在预估未来分红不变的情况下，购买价格越高，买入后持有的 收益率越低，甚至可能低于同期限国债的收益率。

李兴认为，目前，投资公募REITs可能面临的主要风险包括基金价格波动风险、基础设施项目 运营风险、流动性风险、 终止上市风险、税收等政策调整风险等。

业内还提示，当前，公募REITs净值每半年披露一次，对提高市场定价能力并不友好，造成交易 价格波动加大。此外，虽然其底层资产基础设施有收益稳健，但公募REITs并不保证收益，且首批封闭期为20年到99年，远超市场现有金融产品封闭期，很可能面临上市折价问题，进而导致流动性风险，需要投资者注意。

（提示：上述信息仅供参考，不作为具体操作建议。市场有风险，投资需谨慎。）

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