2021下半年房地产市场展望

　　从商品房销售来看，随着去年基数上升和需求过度透支，下半年整体规模或将低速增长。

　　首先，上半年主要支撑的浙江、江苏、福建、广东等下辖二三线城市楼市火爆，江西、河南、四川等省份的二线及核心城市的量价补涨，在市场需求消耗透支和房价激增下，改善需求难以及时补充且刚性需求难以承担房价，二者难以在下半年继续支撑地区楼市销售，销售规模增幅环比大概率回落，制约行业规模继续增长的空间和动能。

　　其次，上半年新开工规模较低，尤其三季度热点城市新增供应面积恐因供应不济而导致成交数据下滑，譬如泉州、嘉兴、金华等出现的“一房难求”现象仍将持续或扩散。

　　再次，需求端的购房支付能力受限。随着金融政策收紧，房贷利率上升，各地区居民信贷端在2021年上半年已明显收紧，如严查经营贷以及房贷利率几度上调。购房成本增加，也将抑制二三线城市销售规模的增长。最后，基于2020年下半年销售规模基数较高，因此销售规模增速也将有所下降。

　　从房地产投资开发来看，下半年房地产开发投资额将继续维持高位体量增长，主要基于两个方面。

　　一方面，下半年土拓和建安投资预期乐观，房企在核心城市积极开工、拿地下两者投资规模将较上半年均有明显提升；另一方面2021年竣工大年的大背景不会改变，建安投资融资并未设限，房屋施工面积随着交付节点的到来在下半年将继续保持高位。

　　两项支撑下，全国房地产投资规模和增速将继续保持高位。

　　2、政策

　　“房住不炒、因城施策”的政策主基调不变，夯实城市政府主体责任，切实将稳地价、稳房价、稳预期落到实处。房地产长效机制改革，尤其是租赁住房供给和房地产税制改革或将提速，通过在供需两端持续发力，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产调控目标。

　　供应端主要涉及以下三点：

　　(1) 土地出让金划转税务部门征收，并非代表土地财政制度的终结，土地财政仍是地方政府重要的财政收入来源，而是出于防范并化解地方财政风险的考量，在一定程度上限制城投平台供地的非市场化行为，控制并压降地方政府杠杆率。

　　(2) 房企融资的“三道红线”将持续发力，将12家试点房企扩大到所有企业，严控房企有息负债规模，引导融资激进房企降杠杆。受此影响，房企融资能力将备受考验，融资能力的高低或将成为企业的核心竞争力。

　　(3) 集中供地城市名单有望进一步扩容，利于市场形成土地供应充足的一致预期，进而降低重点城市土拍热度，严防地价上涨推升房价上涨预期。

　　需求端主要涉及以下三点：

　　(1) 热点城市调控政策常态化，强化住房的居住功能，积极支持居民自住及改善性购房需求，弱化住房的投资属性，热点城市严堵政策监管漏洞，全面打压投资、投机性需求。

　　(2) 狠抓落实房贷管理的“两道红线”，确保居民杠杆率不再继续上升。以房贷管理的“两道红线”为监管准绳，商业银行将严控个人住房贷款投放节奏，房贷利率仍将趋势性上移，并进一步强化信贷资金用途管理，严防信贷资金通过各种渠道违规流入房地产市场。

　　(3) 基于税收法定原则，只有完成房地产税立法，才能全面免征收房地产税，理论上，距离房地产税全面征收似乎有较长时间周期。但在目前形势下，房地产税或将推进并扩大试点城市范围，而这一举措出台的速度和力度可能远超市场预期。随着住房持有成本的大幅增加，京沪深杭等资本聚集的主要城市势必会抑制市场投机投资炒作氛围，引导潜在购房群体理性购房，逐步扭转长期以来房价易涨难跌的一致预期。

　　3、土地

　　整体来看，土地市场仍保持“稳”字当头，全年成交量预计将与2020年持平。

　　2021年上半年，土地市场供应端发生巨大变革，2月末重磅出台“两集中”供地新政，22个市场火热的重点城市住宅用地需集中挂牌、集中出让且一年仅能公告3次。受此影响，各城市的土地出让节奏被打乱，上半年土地市场成交规模也较去年上半年有所收缩。

　　结合土地供应计划来看，全国土地计划供应量和去年相比变化不大，加之住建部、自然资源部等部委要求人口流入较多的城市加大宅地供应，以此来看下半年的土地供应规模预计会明显增加，全年成交量和2020年相比大概率持平。

　　市场热度方面，前4月份土地市场热度持续上升，溢价率一度升至24%的高位，但是随着调控收紧进一步下沉，热点城市严格控溢价并加强对地价、房价的管控，5、6月份的溢价率明显下降，市场热度明显得到控制。

　　结合政策层面来看，中央上半年多次提及“房住不炒”，并不断加强房地产行业的金融监管，地方政府频频进行调控，对参拍房企要求也明显增加；由此来看，下半年土地市场仍是“稳”字当头，城市热度趋平将成为主流现象。

　　4、融资

　　整体来看，各种政策持续收紧下，房企融资规模大幅下降。政策推进下房贷集中度管理成效初显，银行业房地产贷款同比增速创历史新低，从政策调控的稳定性、连续性来看，政策收紧的态势短期内不会改变，下半年房地产融资环境将持续收紧，房企融资分化亦持续。

　　2020年四季度以来，房企发债量小于到期量，房企偿债压力一直处于承压状态。2021年下半年，房企的到期债券为3505亿元，较上半年减少19%，虽偿债压力有所缓解，但仍属于历史较高位，叠加下半年融资环境持续收紧的态势，下半年房企融资将会更难，房企融资压力将持续。

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